Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 Août 2025

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DEMANDEURS :

Monsieur [E] [S]

domicilié : chez CCAS de Carquefou

18 Rue Jules Verne

44470 CARQUEFOU

représenté par Maître Maryem RHAZZAR, avocat au barreau de NANTES

Société D’HLM GAMBETTA

44, avenue Gambetta

49300 CHOLET

intervenant volontairement

représentée par Maître Gwennole LE GOURIELLEC, avocate au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDERESSE :

Madame [I] [K]

15 Place Montreal

44390 CASSON

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pierre DUPIRE

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 mai 2025

Date des débats : 19 juin 2025

Délibéré au : 21 août 2025

RG N° N° RG 25/01637 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZJ3

Copies aux parties le :

CE + CCC à Maître Maryem RHAZZAR + Maître Gwennole LE GOURIELLEC,

CCC à Madame [I] [K] + prefecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 3 août 2020, la SCIC d’HLM GAMBETTA a donné à bail à Monsieur [E] [S] un logement situé 15 place Montréal à CASSON.

Dans le cadre d’une relation de couple, Madame [I] [K] s’est installée dans ce logement, sans autre contact avec le bailleur.

Par courrier en date du 14 août 2024, reçu le 19 août 2024, Monsieur [E] [S] a donné congé à la SCIC d’HLM GAMBETTA, celui-ci prenant effet à la date du 19 novembre 2024.

Malgré le départ de Monsieur [E] [S], Madame [I] [K] s’est maintenue dans les lieux.

Le 28 août 2024, la société bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1153,47 euros au titre des loyers échus et impayés.

Par courrier recommandé en date du 19 décembre 2024, la SCIC d’HLM GAMBETTA a mis en demeure Monsieur [E] [S] de restituer le logement, précisant que celui-ci était toujours occupé par Madame [I] [K], ex-compagne de ce dernier, et que les clés n’avaient jamais été restituées.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2025, Monsieur [E] [S] a fait assigner en référé Madame [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu entre Monsieur [E] [S] et la SCIC d’HLM GAMBETTA à la date du 19 novembre 2024,

— Constater que Madame [I] [K] est occupante sans droit ni titre du logement,

— Écarter l’application du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que Madame [I] [K] libère le logement dans les 8 jours de la signification de la décision,

— Ordonner à défaut de libération volontaire l’expulsion de Madame [I] [K] et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [I] [K] à payer à Monsieur [E] [S] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 370,54 euros à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

— Condamner Madame [I] [K] aux dépens,

— Condamner Madame [I] [K] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions du 19 mai 2025, signifiées par commissaire de justice à Madame [I] [K] le 28 mai 2025, la SCIC d’HLM GAMBETTA est intervenue volontairement à l’instance.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 juin 2025, lors de laquelle Monsieur [E] [S], valablement représenté par ministère d’avocat, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il devra continuer à payer un loyer tant que Madame [I] [K] ne libère pas les lieux alors que sa situation financière ne lui permet pas dès lors qu’il est sans emploi et père d’un enfant d’un mois. Il expose que Madame [I] [K] ne bénéficie d’aucun droit au bail et dénonce sa mauvaise foi en ce qu’elle est restée dans les lieux après avoir été informée du congé délivré, lui promettant de partir avant le 19 novembre 2024. Il précise qu’elle a depuis changé les serrures et a cessé tout contact avec lui. Il ajoute que ce maintien dans les lieux lui cause un préjudice certain ouvrant droit à réparation en ce qu’il l’empêche de restituer le logement au bailleur.

La SCIC d’HLM GAMBETTA, valablement représenté par ministère d’avocat, s’en rapporte à ses conclusions, et formule les demandes suivantes :

— Constater que le contrat de location conclu entre la SCIC d’HLM GAMBETTA et Monsieur [E] [S] est résilié depuis le 19 novembre 2024,

— Constater que Madame [I] [K] est occupante sans droit ni titre du logement,

— Écarter l’application du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner l’expulsion de Madame [I] [K] et de tous occupants de son chef à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique,

— Condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [I] [K] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA la somme provisionnelle de 1426 euros au titre des loyers et charges impayés au 19 novembre 2024, outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

— Condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [I] [K] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 402,30 euros avec revalorisation dans les conditions du bail jusqu’à la libération complète des lieux,

— Condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [I] [K] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative et la sommation de cesser les troubles,

— Condamner in solidum Monsieur [E] [S] et Madame [I] [K] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que Madame [I] [K] a intégré le logement dans le cadre de sa relation avec Monsieur [E] [S] sans jamais être titulaire d’un droit au bail ; qu’elle est parfaitement consciente de cette situation puisqu’elle a indiqué payer le loyer en espèces à Monsieur [E] [S], de sorte que sa mauvaise foi est caractérisée. Elle ajoute que Monsieur [E] [S], qui n’a pas remis les clés au bailleur, doit également être considéré comme occupant sans droit ni titre du logement, ce qui justifie sa demande de condamnation in solidum à l’indemnité d’occupation.

Madame [I] [K], bien que régulièrement citée à personne, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’intervention volontaire :En application des articles 328 et 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire de la SCIC d’HLM GAMBETTA, qui démontre avoir le droit d’agir relativement à la prétention principale, est recevable.

Sur les demandes d’expulsion :

L’article L. 213–4-3 du code de l’organisation judiciaire attribue compétence au Juge des Contentieux de la Protection pour connaître des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 544 du Code Civil que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Sur ce fondement, un propriétaire peut agir pour obtenir l’expulsion des personnes qui occupent son terrain sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite au sens des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues à l’article 15.

L’article 15 de cette même loi dispose que lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, sauf dans certains cas spécifiques où il est d’un mois, notamment lorsque le logement se trouve dans une commune située en zone tendue. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, Monsieur [E] [S] a donné congé à la SCIC d’HLM GAMBETTA par lettre recommandée avec accusé réception, délivrée le 14 août 2024 et reçue le 19 août 2024.

Le bailleur n’a pas contesté la validité de ce congé, fixant un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie à la date de résiliation du bail, soit le 19 novembre 2024 (cf courrier en pièce n°3 du bailleur).

Il convient donc de constater la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2024.

S’agissant des demandes d’expulsion sans délai de Madame [I] [K] formulées par la SCIC d’HLM GAMBETTA et Monsieur [E] [S], il convient tout d’abord de constater qu’une sommation interpellative atteste de la présence de Madame [I] [K] dans le logement à la date du 2 septembre 2024, celle-ci ayant précisé occuper le logement « avec son compagnon [G] [Y] » ainsi qu’avec « ses trois enfants ».

Si Madame [I] [K] indiquait à cette occasion au commissaire de justice qu’elle versait un loyer à Monsieur [E] [S] tous les mois, en espèces, elle n’a pas comparu pour en justifier lors de l’audience.

De même, un courrier adressé à Monsieur [E] [S] en date du 19 décembre 2024 mentionne qu’à la date de résiliation du bail, le 19 novembre 2024, Madame [I] [K] était toujours présente dans le logement, celle-ci ayant alors refusé son accès pour la réalisation de l’état des lieux.

Il convient donc de constater que Madame [I] [K], qui n’a jamais officialisé sa présence dans les lieux, est occupante sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2024, date à laquelle a cessé le bail dont Monsieur [E] [S] était le titulaire.

Par conséquent, Madame [I] [K] doit rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi elle pourrait y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique.

Cette expulsion est une mesure conservatoire qui s’impose pour faire cesser le trouble manifestement illicite causé par son occupation sans droit ni titre.

Le sort des biens meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux :

En application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

L’alinéa 2 de ce même article prévoit les conditions dans lesquelles le juge peut supprimer ou réduire ce délai de deux mois, notamment lorsque le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que la personne est entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SCIC d’HLM GAMBETTA justifie de la mauvaise foi de Madame [I] [K] sur le seul constat de sa présence dans les lieux alors qu’elle ne disposait d’aucun droit sur le logement et qu’elle en avait parfaitement connaissance.

Toutefois, si ce constat suffit à caractériser l’occupation illicite des lieux, en parfaite connaissance de cause, elle ne permet pas de démontrer la mauvaise foi de l’occupant.

Dès lors, il n’y pas lieu de supprimer le délai de deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux prévu par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les loyers et charges impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCIC d’HLM GAMBETTA, fixée à la somme 1426 euros à la date de résiliation du bail, est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail en date du 3 août 2020 et du décompte actualisé produit au débat.

En conséquence, Monsieur [E] [S] sera condamné à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA la somme provisionnelle de 1426 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En revanche, Madame [I] [K] n’étant pas titulaire du contrat de bail, la SCIC d’HLM GAMBETTA sera déboutée de sa demande formulée à son encontre.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du Code civil dispose que “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’occupant sans droit ni titre est débiteur d’une indemnité d’occupation qui constitue à la fois la contrepartie de la jouissance des lieux, dont il ne peut prétendre profiter à des conditions plus favorables que celles imposées à un locataire, et la réparation du préjudice résultant pour le propriétaire de l’impossibilité de disposer de son bien ou de consentir un nouveau bail à un locataire régulier.

Le juge apprécie souverainement l’étendue du préjudice subi par le propriétaire et le montant de l’indemnité.

En l’espèce, Madame [I] [K] est occupante sans droit ni titre du logement susvisé appartenant à la SCIC d’HLM GAMBETTA, laquelle est donc bien fondée à solliciter l’indemnisation du préjudice qu’elle subit du fait de cette occupation.

Le préjudice du bailleur doit être pris en compte à partir de la résiliation du bail, soit à partir du 20 novembre 2024.

Il y a donc lieu de condamner Madame [I] [K] à payer une indemnité mensuelle de 402,30 euros, à compter du 20 novembre 2024 et jusqu’à libération effective et complète des lieux, avec revalorisation selon les termes du contrat de bail conclu initialement avec Monsieur [E] [S].

S’agissant de la demande d’indemnité formulée à l’encontre du locataire par la SCIC d’HLM GAMBETTA, il convient de constater que le courrier du 19 décembre 2024 précédemment évoqué, mentionne clairement que Madame [I] [K] s’est opposée à la restitution des clés lors de la tentative d’état des lieux du 19 novembre 2024, et ce, en présence de Monsieur [E] [S].

Dès lors, aucune faute commise par le locataire n’a pu être établie, tandis que l’occupation par Madame [I] [K] ne relevait plus de « son chef » dès lors que le contrat était résilié et que celle-ci a délibérément choisi de se maintenir dans les lieux sans l’aval de Monsieur [E] [S].

Dès lors, il y a lieu de débouter la SCIC d’HLM GAMBETTA de sa demande d’indemnité d’occupation dirigée contre Monsieur [E] [S].

Ce dernier n’étant redevable d’aucune indemnité d’occupation, sa demande formulée à l’encontre de Madame [K] sera logement rejetée.

Sur les mesures accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [I] [K], qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 2 septembre 2024.

Madame [I] [K] sera par ailleurs condamnée à payer la somme de 300 euros à Monsieur [E] [S], ainsi que la somme de 300 euros à la SCIC d’HLM GAMBETTA au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCIC d’HLM GAMBETTA sera en revanche déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée contre Monsieur [E] [S].

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant en référés, après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la SCIC d’HLM GAMBETTA ;

CONSTATE que Madame [I] [K] est occupant sans droit ni titre du logement appartenant à la SCIC d’HLM GAMBETTA situé 15 place Montréal – 44390 CASSON ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra intervenir qu’à l’issue de la trêve hivernale prévue à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [S] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA la somme provisionnelle de 1426 euros au titre des loyers et charges dus au 19 novembre 2024, outre intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE la SCIC d’HLM GAMBETTA de sa demande au titre des loyers et charges formulée contre Madame [I] [K] ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 402,30 euros à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à libération complète des lieux ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera réévaluée selon les conditions du bail conclu entre la SCIC d’HLM GAMBETTA et Monsieur [E] [S] le 3 août 2020 ;

DÉBOUTE la SCIC d’HLM GAMBETTA de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation formulée contre Monsieur [E] [S] ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [S] de sa demande au titre de l’indemnité d’occupation formulée contre Madame [I] [K] ;

CONDAMNE Madame [I] [K] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 2 septembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à Monsieur [E] [S] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [I] [K] à payer à la SCIC d’HLM GAMBETTA la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SCIC d’HLM GAMBETTA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile formulée à l’encontre de Monsieur [E] [S] ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE