N°Minute:25/00158

DOSSIER : N° RG 24/01147 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PLGM

Copie exécutoire à

HERAULT LOGEMENT,

expédition à

M. [Z] [J]

le 24 janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 22 Janvier 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public HERAULT LOGEMENT, L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU DEPARTEMENT DE L’HERAULT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [C] [H] (responsable adjointe contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [J], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [I] [B] épouse [J], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 17 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 22 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 20 juin 2016, HERAULT HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 572,82 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 98,77 euros.

Par acte signé le 20 juin 2016, HERAULT HABITAT a donné à bail à Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] un immeuble à usage de garage situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 57,98 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 0,50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, HERAULT HABITAT devenu HERAULT LOGEMENT a fait signifier à Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J], par acte de commissaire de justice en date du 21 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 2435,90 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 13 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 29 août 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, HERAULT LOGEMENT a fait assigner Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] pour l’audience du 17 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de [Z] [J] et Madame [I] [J] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] à payer la somme de 5965,01 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation solidaire Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier en date du 2 décembre 2024 concernant Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J]. La conclusion est que suite à leur divorce en octobre 2021, le logement a été attribué à Madame qui est restée avec leurs deux filles jusqu’en octobre 2023 et Monsieur étant alors sans logement, l’a intégré à cette date. Monsieur a demandé de mettre le bail uniquement à son nom et a fourni des attestations sur l’honneur et le jugement de divorce. Malgré ces démarches, aucun avenant n’a été établi laissant le bail aux deux noms. La demande d’aide au logement auprès de la CAF n’a alors pas abouti. De plus, travaillant à temps partiel dans une société de sécurité privée, et versant une pension aliment pour ses deux filles, Monsieur a des difficultés pour régler le loyer. Il est bénéficiaire de l’ARE et a ouvert récemment une entreprise dans la sécurité privée. Il souhaite mettre en place un plan d’apurement pour sa dette. La possibilité d’un dossier FSL est également envisageable.

***

À l’audience du 17 décembre 2024, HERAULT LOGEMENT était représentée par une chargée de contentieux. Monsieur [Z] [J] était présent.

Madame [I] [J], bien que régulièrement assignée à comparaître, n’était ni présente, ni représentée.

HERAULT LOGEMENT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9701,81 euros. Elle a précisé n’avoir jamais reçu la transcription du divorce à l’état civil et n’avoir donc pu prendre en considération le jugement de divorce.

Monsieur [Z] [J] a reconnu la dette et a exposé sa situation personnelle et professionnelle. Il a précisé avoir effectué une demande de logement plus petit mais pour le moment ne pas souhaiter partir. Il a déposé un dossier de surendettement mais n’y a pas inclus la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 22 janvier 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, HERAULT LOGEMENT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

ACM HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail relatif au logement prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit. Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et un mois après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Cependant, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixe, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Dès lors, la clause résolutoire prévue au bail relatif au garage n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 21 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2024, date de résiliation desdits baux.

À compter de la résiliation des baux, Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] se trouvent solidairement redevables de la somme de 9701,81 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 12 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 9701,81 euros à HERAULT LOGEMENT.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs n’ayant pas les capacités financières suffisantes, le tribunal n’est pas en mesure de leur permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application de ces dispositions et de débouter HERAULT LOGEMENT de sa demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux signés le 20 juin 2016 entre HERAULT HABITAT devenu HERAULT LOGEMENT et Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] et le garage situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 22 juin 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 22 juin 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leurexpulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] devront payer solidairement à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 22 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] à payer à HERAULT LOGEMENT la somme provisionnelle de 9701,81 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 12 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS HERAULT LOGEMENT de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [Z] [J] et Madame [I] [J],

DEBOUTONS HERAULT LOGEMENT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS