COUR D’APPEL DE [Localité 5]

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1

N° : N° RG 22/01121 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NSX6

Pôle Civil section 1

Date : 22 Mai 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

Madame [F] [D]

née le 27 Janvier 1981 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H] [I]

né le 28 Octobre 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Kamila HALLI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON, immatriculée au RCS de [Localité 7], sous le n°532 197 936 , prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du dépôt et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors du dépôt et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 24 Mars 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Mai 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Mai 2025

Exposé du litige

Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I] ont conclu un contrat de construction de maison individuelle le 25 janvier 2019 avec la société Demeures d’Occitanie Languedoc Roussillon dans le but de faire édifier une maison d’habitation à [Localité 4].

Divers avenants sont intervenus les 8 avril 2019, 28 novembre 2019, 21 septembre 2020 et 17 février 2021 modifiant le projet de construction ainsi que son prix total de 151 000 euros à 159 228 euros.

Les travaux ont été réceptionnés sans réserve le 5 mars 2021.

Constatant diverses malfaçons, Madame [D] et Monsieur [I] ont sollicité la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement en effectuant une mise en demeure à l’encontre de la société Demeures d’Occitanie Languedoc Roussillon, par lettre recommandée du 9 mai 2021, d’avoir à constater les désordres et effectuer les réparations nécessaires au bon fonctionnement de l’ouvrage.

Sans réponse de la société, les consorts [K] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur dommage-ouvrages, la société Verspieren, le 29 novembre 2021.

Par acte introductif d’instance délivré le 04 mars 2022, Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I] ont assigné la société Demeures d’Occitanie Languedoc Roussillon devant le Tribunal judiciaire de Montpellier, afin d’obtenir, au titre de la garantie de parfait achèvement, sa condamnation sous astreinte à effectuer les travaux de reprise de l’ensemble des désordres et non-conformités relevés.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 février 2025, Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I] sollicitent, au visa de l’article 1792-6 du code civil, de :

Condamner sous astreinte de 200 euros par jour de retard la société Demeures d’Occitanie à effectuer les travaux de reprise de l’ensemble des désordres, non-conformités et défauts d’exécution qu’ils ont dénoncés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement et listés dans la présente assignation et les pièces qu’elle vise dans un délai de 15 jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir,Condamner la société Demeures d’Occitanie à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ces prétentions les consorts [K] soutiennent que les désordres invoqués, étant apparus et ayant été dénoncés dans l’année suivant la réception des travaux, entrent dans la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la société Demeures d’Occitanie Languedoc Roussillon sollicite, au visa des articles 1792 et 1353 du Code civil que les consorts [K] soient déboutés de l’intégralité de leurs demandes et qu’ils soient condamnés solidairement, outre les dépens, à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite également que l’exécution provisoire soit écartée.

Préalablement à ces demandes, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE demande que soit ordonnée la révocation de l’ordonnance de clôture et que soient déclarées recevables ses présentes conclusions.

L’ordonnance de clôture a été différée au 24 février 2025

A l’issue de l’audience du 24 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I . Sur la procédure

L’article 15 du Code de procédure civile prévoit que les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Aux termes de l’article 802 du code de procédure civile, “après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office” ; l’article 803 du même code prévoyant que “l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue”.

En l’espèce, la clôture de la procédure a été prononcée au 24 février 2025.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON, par conclusions du 7 mars 2025, sollicite la révocation de cette ordonnance de clôture afin de voir accueillir ses écritures en réplique à celles signifiées le 21 février 2025 par Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I].

En l’état du déroulement de la mise en état et des conclusions signifiées 3 jours avant la clôture, le 21 février 2025, par les consorts [K], la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON justifie d’un motif grave lié au respect du contradictoire et il apparaît justifié de faire droit à sa demande.

Il convient dès lors de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 24 février 2025 et de fixer une nouvelle clôture à la date de l’audience du 24 mars 2025.

Il y a donc lieu de recevoir les écritures au fond signifiées le 7 mars 2025 par la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON.

II. Sur la demande principale

Sur la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement

Les consorts [K] sollicitent la condamnation sous astreinte de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON d’avoir à effectuer les travaux de reprises de l’ensemble des désordres dénoncés dans l’année suivant la livraison. Ils invoquent à ce titre la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur en vertu de l’article 1792-6 du code civil, qui prévoit que : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement.

La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. »

Ainsi la responsabilité encourue au titre de la garantie de parfait achèvement est fondée sur la faute constituée par le manquement de l’entrepreneur à l’obligation de résultat qui pèse sur lui en application du contrat.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la réception ait eu lieu sans réserve le 5 mars 2021.

Il convient de rappeler que la garantie de parfait achèvement s’applique à tous les désordres, y compris ceux qui pourraient être concernés par la garantie décennale ou par la garantie de bon fonctionnement. Toutefois, lorsque la réception intervient sans réserve, les vices connus ou mineurs détectés par le maître de l’ouvrage lors de la réception des travaux ne sont pas couverts par la garantie de parfait achèvement dans la mesure où la réception a pour effet de purger de tels vices.

En l’état, les consorts [K] ont mis en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception du 9 mai 2025, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON de venir constater les malfaçons relevées et d’effectuer les réparations et finitions s’imposant. En ce sens la notification écrite du maître d’ouvrage à l’entrepreneur a bien été effectuée dans le délai d’un an après la réception de l’ouvrage.

Egalement, les consorts [K] ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur assureur Dommages-ouvrage le 29 novembre 2021, une expertise en convention de règlement est donc en cours de réalisation et le rapport préliminaire n°1 du 25 février 2022 est produit par la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON qui, absente lors des opérations d’expertise ne conteste pas, malgré le caractère non-contradictoire du document, la validité du rapport préliminaire produit.

Suite à l’intervention d’un commissaire de justice, dont le procès-verbal du 18 mars 2024 est venu constater l’existence des désordres invoqués, les consorts [K] ont souhaité limiter leur demande de condamnation de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON à effectuer des reprises aux seules malfaçons constatées au sein de ce procès-verbal.

Il convient donc de déterminer si les désordres allégués permettent la mise en jeu de la garantie de parfait achèvement due par la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON dans le cadre de son contrat conclu avec les consorts [K].

Concernant les désordres relatifs au porche d’entrée

Les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par procès-verbal de commissaire de justice du 18 mars 2024 en page 2, indiquant que :

— « le mur à droite de la porte d’entrée est de couleur beige alors qu’il devrait être gris anthracite ».

— « Le cadre de la porte d’entrée n’est ni fixé, ni collé. »

— « Absence de finition en pied de tous les murs du porche. »

Ces constatations sont appuyées de photos attestant de leur réalité, cependant au regard de la nature de ces désordres, il y a lieu de retenir que ceux-ci étaient indubitablement apparents à la réception de l’ouvrage. En conséquence ils auraient dû faire l’objet de réserves lors de la réception pour permettre aux consorts [K] de s’en prévaloir et de solliciter leur reprise. En l’état le tribunal rejettera la demande de reprise à ce titre.

Concernant les désordres relatifs à la façade avant

Les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par procès-verbal de commissaire de justice du 18 mars 2024 en page 2, indiquant : « à gauche de l’entrée, le mur est recouvert d’un enduit de couleur grise laissant apparaître le spectre des agglos. Ce spectre est marqué de microfissures. »

Ce constat ayant été réalisé en mars 2024, il convient de s’appuyer sur le rapport préliminaire de l’expertise dommages-ouvrage réalisé en février 2022, produit aux présentes par la partie défenderesse, pour vérifier si l’apparition de celui-ci a bien eu lieu dans l’année suivant la réception de l’ouvrage. Le rapport préliminaire indique, en page 15 : « Il nous a également été présenté une très légère microfissure sur la façade avant sur le pan de couleur grise, microfissure visible à lumière rasante qui marque quelques rangs de briques. »

Dès lors, ces constatations ayant était réalisées dans l’année suivant la réception de l’ouvrage, pour mémoire le 5 mars 2021, permettent de démontrer que les fissures sont apparues dans le délai d’un an couvert par la garantie de parfait achèvement. En conséquence, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON sera tenue de sa garantie de parfait achèvement à l’égard de ce désordre.

Concernant les désordres relatifs à la façade Sud-Est

Les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par procès-verbal de commissaire de justice du 18 mars 2024, en page 2, indiquant :

— concernant la façade « Présence de plusieurs craquelures fines sur l’enduit : une à hauteur du plancher de l’étage, et une à une cinquantaine de centimètres plus loin. » ;

— concernant la fenêtre du salon « un début de fissuration au niveau des deux angles hauts de l’ouverture ».

Ces constatations sont appuyées de photos attestant de leur réalité, cependant il n’est pas démontré que ceux-ci soient apparus dans l’année suivant la réception de l’ouvrage. Dès lors, le respect des délais permettant la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement due par l’entrepreneur n’étant pas établi, la demande de reprise faite à ce titre sera rejetée.

Pour info : Dans expertise DO mentionne des fissures au 1er étage mais concerne la façade arrière et non pas la façade Sud-Est : un autre désordre traité après

Concernant les deux autres désordres allégués relatifs à la façade sud-est, invoqués à l’appui du constat de commissaire de justice précité, à savoir l’absence de finition de la fenêtre de cuisine « au niveau du cache coffre du volet roulant » ; et les menuiseries « absence de tous les pares-tempête et caches de finition, intérieur et extérieur. ».

Ces constatations sont également corroborées par les photos présentées au sein du procès-verbal, cependant au regard de la nature de ces désordres, il y a lieu de retenir que ceux-ci étaient incontestablement apparents à la réception de l’ouvrage. En conséquence ils auraient dû faire l’objet de réserves lors de la réception pour permettre aux consorts [K] de s’en prévaloir et de solliciter leur reprise. En l’état le tribunal rejettera la demande de reprise à ce titre.

Concernant les désordres relatifs au jardin arrière

Les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par le procès-verbal de commissaire de justice précité, en page 2, indiquant : « une fissure part du sol et remonte jusqu’en toiture dans l’angle situé à main droite en sortant ».

Ce constat ayant été réalisé en mars 2024, il convient de s’appuyer sur le rapport préliminaire de l’expertise dommages-ouvrage réalisé en février 2022, produit aux présentes par la partie défenderesse, pour vérifier si l’apparition de celui-ci a bien eu lieu dans l’année suivant la réception de l’ouvrage. Le rapport préliminaire indique, en page 15 : « Nous avons pu constater des fissures et microfissures sur la façade arrière de la villa. Ces deux fissures se produisent en limite de propriété au niveau de la séparation avec les façades de la villa voisine. Nous avons pu constater des fissures au rez-de-chaussée ainsi qu’une fissure au 1er étage. Les fissures se produisent dans l’angle rentrant entre les deux façades avec des éclats d’enduit marqués. »

Dès lors, ces constatations ayant était réalisées dans l’année suivant la réception de l’ouvrage, pour mémoire le 5 mars 2021, permettent de démontrer que les fissures sont apparues dans le délai d’un an couvert par la garantie de parfait achèvement. En conséquence, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON sera tenue de sa garantie de parfait achèvement à l’égard de ce désordre.

Egalement, les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par le procès-verbal de commissaire de justice, en page 2, indiquant « L’absence de finition sur l’encadrement de l’ouverture du garage » et « l’absence de finition le long du cache du volet roulant ». Au regard de la nature de ces désordres, il y a lieu de retenir que ceux-ci étaient nécessairement apparents à la réception de l’ouvrage. En conséquence ils auraient dû faire l’objet de réserves lors de la réception pour permettre aux consorts [K] de s’en prévaloir et de solliciter leur reprise. En l’état le Tribunal rejettera la demande de reprise à ce titre.

Finalement les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par le procès-verbal de commissaire de justice, relatifs à la microfissure constatée derrière la gouttière.

A cet égard, il convient une fois encore de s’appuyer sur le rapport préliminaire de l’expertise dommages-ouvrage du 25 février 2022, qui précise, en page 16 qu'« entre la façade et le garage, nous avons pu noter une petite microfissure qui commence à prendre naissance dans cet angle ». Ainsi, cette constatation ayant était réalisée dans l’année suivant la réception de l’ouvrage permet de démontrer que les fissures sont apparues dans le délai couvert par la garantie de parfait achèvement et sont toujours présentes lors du constat fait en 2024. En conséquence, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON sera tenue de sa garantie de parfait achèvement à l’égard de ce désordre.

Concernant les désordres relatifs à la partie intérieure de l’ouvrage

Les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés par commissaire de justice le 18 mars 2024 indiquant :

— en page 3, concernant la pièce de vie : « Caches manquants sur les menuiseries » ;

— en page 3, concernant la chambre enfant : « une fissuration est visible le long de l’encadrement de la porte d’entrée. Cette dernière remonte ensuite sur le placo. La porte se ferme difficilement et vient frotter l’encadrement. » et il ajoute « Une fissuration au niveau du plafond, à environ vingt centimètres de la cueillie, visible sur toute la longueur de la chambre. »

Cependant, ces désordres n’ayant été constatés que par le procès-verbal de commissaire de justice en mars 2024, il n’est pas démontré que ceux-ci soient apparus dans le délai d’un an permettant la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement. Dès lors, le Tribunal rejettera la demande de reprise à ce titre.

Finalement, les consorts [K] sollicitent la reprise des désordres constatés dans la chambre parentale par ce même procès-verbal du 18 mars 2024, qui relève, en page 3 : « appui de fenêtre composé de deux éléments distincts : un désaffleure est à noter entre les deux ». Ce désordre ayant également été relevé dans le rapport préliminaire d’expertise dommages-ouvrage du 25 février 2022 en page 18 : « Ils nous présentent également la margelle de la chambre qui est en fait la pièce d’appui béton préfabriquée de la chambre réalisée en deux éléments assemblés. Il y a un petit défaut d’alignement entre les deux préfas à l’origine d’un petit désordre esthétique. Nous notons également que l’assemblage n’est pas jointé ». Ainsi, cette constatation ayant était réalisée dans l’année suivant la réception de l’ouvrage permet de démontrer que le désordre allégué est apparu dans le délai couvert par la garantie de parfait achèvement.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON déclare sur ce point que ce « désordre esthétique » était apparent à réception mais n’a pas fait l’objet de réserve, cependant il sera retenu qu’à réception seule la réalisation de cet appui par deux éléments assemblés était apparente, le défaut d’alignement et le désaffleurement étant la conséquence de cette réalisation.

En conséquence, la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON sera tenue de sa garantie de parfait achèvement à l’égard de ce désordre.

Il est précisé que l’argumentaire de la partie défenderesse tendant à faire reconnaitre l’absence de gravité des désordres retenus ne permettra pas d’écarter la mise en jeu de sa garantie de parfait achèvement puisque la gravité des désordres n’est pas un critère d’application de celle-ci.

Sur la demande de réparation

Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I] sollicitent que la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON soit condamnée, sous astreinte de 200 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement, à effectuer les travaux de reprise de l’ensemble des désordres et non-conformités alléguées.

La garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du code civil précité, est une garantie spécifique d’exécution en nature qui permet au maître d’ouvrage d’obtenir en cas de désordres, malfaçons ou non-conformité, réparation par l’exécution parfaite et l’achèvement complet de l’ouvrage.

En l’espèce, les désordres allégués n’étant pas tous couvert pas la garantie de parfait achèvement, le Tribunal condamnera la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON uniquement à la reprise des désordres entrant dans le champ d’application de cette garantie et n’ayant pas été repris à ce jour :

— Le désordre relevé sur la façade avant, constitué par une microfissure sur le pan de mur de couleur grise ;

— Le désordre relevé sur la façade arrière de l’ouvrage, constitué par des fissures au rez-de-chaussée ainsi qu’une fissure au 1er étage. Ces dernières se produisent dans l’angle rentrant entre les deux façades avec des éclats d’enduit marqués ;

— Le désordre relevé entre la façade et le garage, constitué par une microfissure qui commence à prendre naissance dans cet angle ;

— le désordre relevé dans la chambre parentale, constitué par un désaffleurement entre les deux éléments de l’appui fenêtre ;

La condamnation de la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON à effectuer les reprises des désordres retenus sera prononcée sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la présente décision, et ce pendant un délai de quatre mois.

III. Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’espèce, les dépens, seront supportés par la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON succombant au principal.

La SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON sera également condamnée à payer à Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I], ensemble, une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 24 février 2025 et Prononce la clôture au jour des plaidoiries.

CONDAMNE la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois après signification de la présente décision, et ce pendant un délai de quatre mois, à effectuer les travaux de reprises des désordres sur l’ouvrage de Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I] désignés ainsi :

— Le désordre relevé sur la façade avant, constitué par une microfissure sur le pan de mur de couleur grise ;

— Le désordre relevé sur la façade arrière de l’ouvrage, constitué par des fissures au rez-de-chaussée ainsi qu’une fissure au 1er étage. Ces dernières se produisent dans l’angle rentrant entre les deux façades avec des éclats d’enduit marqués ;

— Le désordre relevé entre la façade et le garage, constitué par une microfissure qui commence à prendre naissance dans cet angle ;

— le désordre relevé dans la chambre parentale, constitué par un désaffleurement entre les deux éléments de l’appui fenêtre ;

CONDAMNE la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON aux dépens ;

CONDAMNE la SARL DEMEURES D’OCCITANIE LANGUEDOC ROUSSILLON à payer à Madame [F] [D] et Monsieur [H] [I], ensemble, la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demandes plus amples ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE