COUR D’APPEL DE [Localité 15]

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N° RG 24/05282 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHWZ

Pôle Civil section 2

Date : 22 Janvier 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [N] [P] épouse [R]

née le 30 Juillet 1972 à [Localité 14] (BELGIQUE),

demeurant [Adresse 13] (BELGIQUE)

représentée par Maître Olivier GUERS de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE

Madame [D] [O]

née le 22 Novembre 1952 à [Localité 12],

demeurant [Adresse 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assistée de Françoise CHAZAL greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 20 Novembre 2025

MIS EN DELIBERE au 22 Janvier 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 22 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Selon un acte notarié reçu le 04 juillet 2024 par Maître [E] [C], Madame [N] [R] a consenti à Madame [D] [O] une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé au [Adresse 7] à [Localité 9] constituant une maison à usage d’habitation avec terrain attenant, garage et terrasse.

La promesse unilatérale de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 août 2024 à 19h. De plus, elle a été soumise à une réserve liée au droit de préemption et à une condition suspensive tenant à la vente par Madame [O] d’une maison lui appartement, située au [Adresse 4].

En outre, la promesse a également prévu une indemnité d’immobilisation d’un montant de 26.900 euros, due par le bénéficiaire au promettant, dans le cas où la réserve et la condition levées, le bénéficiaire déciderait de ne pas lever l’option ou conclure la vente.

La 08 juillet 2024, Maître [E] [C] a effectué une déclaration d’intention d’aliéner le bien auprès de la mairie de [Localité 8]. Le 11 juillet 2024, la mairie de ladite commune a renoncé à l’exercice de son droit de préemption sur le bien, objet de la promesse de vente.

Selon un acte notarié reçu le 30 août 2024 par Maître [E] [C], Madame [D] [O] a procédé à la vente de son bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Adresse 10] [Localité 1].

Par une lettre recommandée avec accusé de réception en date du 1er octobre 2024, la destinataire étant inconnue à l’adresse, Madame [N] [R] a mis en demeure Madame [D] [O] de lui régler la somme de 26.900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation sous huitaine.

***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 14 novembre 2024, Madame [N] [R] a assigné Madame [D] [O] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, sous bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

« Condamner Madame [O] à payer à Madame [R] la somme principale de 26.900 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er octobre 2024,

Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par la loi,

Condamner Madame [O] à payer à Madame [R] la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [O] aux entiers dépens de l’instance ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation déposée à l’audience pour un plus ample exposé de ses moyens.

Madame [D] [O] n’a pas constitué avocat.

***

La clôture a été prononcée de manière différée le 06 novembre 2025 par ordonnance du 06 mai 2025.

À l’audience du 20 novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation

En application des dispositions combinées des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Conformément à l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1304 du même code définit la condition suspensive comme celle dont l’accomplissement rend l’obligation pure et simple. Aux termes de l’article 1304-3, elle est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En outre, il est constant que l’indemnité d’immobilisation prévue au sein d’une promesse unilatérale de vente ne saurait être analysée comme une clause pénale.

Enfin, l’article 1231-6 du code civil prévoit que dans le cas de retard de paiement de sommes d’argent, les dommages et intérêts consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Sur le principe de l’accomplissement des réserves et conditions suspensives

En l’espèce, une promesse unilatérale de vente a été signée le 04 juillet 2024 entre Madame [N] [R] et Madame [D] [O]. Celle-ci stipule en page 5 qu’elle est consentie pour une durée expirant le 30 août 2024 à 19h.

Elle contient en page 10 une réserve tenant à l’exercice du droit de préemption et une condition suspensive particulière. Cette dernière consiste en la « vente par le bénéficiaire d’un bien immobilier lui appartenant dont la désignation est la suivante : une maison d’habitation de plain-pied avec terrain attenant, située à [Adresse 11] ».

S’agissant du droit de préemption, cette réserve ne pose aucune difficulté car Madame [R] produit la déclaration d’intention d’aliéner le bien, objet de la promesse de vente, au terme de laquelle la mairie de la commune de [Localité 8] a, le 11 juillet 2024, renoncé à son exercice.

S’agissant de la condition suspensive particulière, le demandeur produit une attestation de Maître [E] [C], notaire, indiquant la vente, le 30 août 2024, par Madame [D] [O] de son bien immobilier situé au [Adresse 3] ([Adresse 6]). Ainsi, la condition suspensive prévue dans la promesse de vente a été réalisée le 30 août 2024.

Madame [D] [O] bénéficiait, aux termes de la promesse de vente signée avec Madame [N] [R], d’une faculté de rétractation selon les modalités précisées à la page 30 de l’acte.

En l’absence d’exercice de sa faculté de rétractation et en présence d’un droit de préemption non exercée et d’une condition suspensive accomplie, l’obligation est devenue pure et simple dès la vente par Madame [D] [O] de son bien immobilier. Pourtant, la vente n’a pas été réitérée.

Sur les conséquences

En page 8, la promesse de vente comporte une clause intitulée « INDEMNITÉ D’IMMOBILISATION » pour un montant de 26.900 euros, dont 13.450 euros à verser dans les dix jours de la signature de la promesse.

La clause stipule que « le sort de la somme versée sera le suivant, selon les hypothèses ci-après envisagées :

— elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix, en cas de réalisation de la vente promise

— elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte

— elle sera versée au PROMETTANT et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Le séquestre conservera cette somme pour la remettre soit au PROMETTANT soit au BENEFECIAIRE selon les hypothèses ci-dessus définies.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 13.450 euros, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

De plus, Madame [N] [R] a mis en demeure Madame [D] [O] de lui payer l’indemnité d’immobilisation par un courrier recommandé en date du 1er octobre 2024.

Ainsi, Madame [D] [O] a refusé de signer l’acte de vente alors même que le droit de préemption n’avait pas été exercé et que la condition suspensive était réalisée, comme vu ci-dessus. Elle sera donc condamnée à verser à Madame [N] [R] l’indemnité d’immobilisation, dont il est contractuellement stipulé qu’elle n’est pas réductible, soit la somme de 26.900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024, date de la mise en demeure.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il est constant que le juge n’a pas de pouvoir d’appréciation en la matière, s’agissant d’une disposition d’ordre public.

Elle sera donc ordonnée.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, Madame [D] [O], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, Madame [D] [O] sera condamnée à payer à Madame [N] [R] la somme de 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Montpellier statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Madame [N] [R] la somme de 26.900 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 1er octobre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

CONDAMNE Madame [D] [O] aux dépens,

CONDAMNE Madame [D] [O] à payer à Madame [N] [R] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 22 janvier 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.