Tribunal Judiciaire de Montpellier, Pole civil section 2, 26 mars 2026, n° 24/05294

TJ Montpellier 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Montpellier, pole civil sect. 2, 26 mars 2026, n° 24/05294
Numéro(s) :	24/05294
Importance :	Inédit
Dispositif :	MEE - incident
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Denis BERTRANDCéline BOURDOULEIX
Parties :	SAS GROUPE SAURAMPS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER,

[Adresse 1],

[Localité 1]

— Pôle Civil section 2 -

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A.J.

Numéro du répertoire général : N° RG 24/05294 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PH5P

DATE : 26 Mars 2026

ORDONNANCE

Après débats à l’audience du 22 janvier 2026

Nous, Magali ESTEVE, vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, greffière, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 26 Mars 2026,

DEMANDERESSE

SCPI AEW COMMERCES EUROPE, RCS de, [Localité 2] 500 156 229, dont le siège social est sis, [Adresse 2],

représentée par son gérant, la SASU AEW, dont le siège social est à, [Localité 3],, [Adresse 3], immatriculée au RCS de, [Localité 2] sous le numéro B 329 255 046, Société de Gestion de Portefeuille agréée par l’AMF le 10 juillet 2007 sous le numéro GP-07-000043, représentée par Raphael BRAULT en qualité de Directeur Général Délégué

représentée par Maître Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER, M^e Céline BOURDOULEIX, avocat plaidant au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

SAS GROUPE SAURAMPS, RCS de, [Localité 4] 831 301 916, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social sis, [Adresse 4]

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La société AEW COMMERCE EUROPE, propriétaire de lots dans un ensemble immobilier sis, [Adresse 5] à, [Localité 4] (34) est liée à la société GROUPE SAURAMPS par un bail commercial entré en vigueur le 1er janvier 1989, conclu avec le précédent propriétaire des lots pour une durée de neuf ans, renouvelé au 1er janvier 2007 pour une durée de neuf ans, qui s’est ensuite prolongé tacitement.

Par protocole d’accord valant avenant du 29 octobre 2020, une compensation a été opérée entre des arriérés de loyers et le montant de travaux de désamiantage et de pose de dispositifs d’extinction incendie réglés par le preneur.

Par acte de commissaire de justice du 22 juin 2023, la SCPI à capital variable ACTIPIERRE EUROPE a fait délivrer à la société GROUPE SAURAMPS une sommation de payer les arriérés de loyer pour un montant de 330.338,79 euros.

Cette demande en paiement a été contestée par le preneur par courrier du 10 juillet 2023 aux motifs de l’absence de jouissance paisible des lieux.

Par ordonnance du 28 mars 2024, suite à assignation en paiement délivrée par la société AEW COMMERCES EUROPE, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à statuer en référé sur la demande provisionnelle en paiement et a ordonné une expertise judiciaire des locaux donnés à bail à la société GROUPE SAURAMPS.

Par ordonnance du 27 février 2025, le juge des référés a rendu commune et opposable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SAS LACOMBE IMMOBILIER l’ordonnance du 28 mars 2024.

C’est dans ce contexte et à défaut d’accord entre les parties que la société AEW COMMERCES EUROPE a assigné la société GROUPE SAURAMPS devant le tribunal judiciaire de Montpellier par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2024 aux fins de voir :

Dire et juger que la société GROUPE SAURAMPS ne s’est pas conformée aux prescriptions du bail,

Condamner la société GROUPE SAURAMPS à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE une somme de 1.004.460,20 €, sauf à parfaire, correspondant à la dette locative arrêtée au 16 octobre 2024,

Assortir cette somme de l’intérêt contractuel au taux de 1,5 % par mois, à compter du 16 mai 2023, date de la mise en demeure,

Ordonner la capitalisation des intérêts au même taux contractuel,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte-tenu de l’ancienneté de la dette, de son ampleur et de la nature du litige,

Condamner la société GROUPE SAURAMPS à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du cde procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût de la sommation de payer délivrée le 22 juin 2023.

Prétentions et moyens des parties :

Aux termes de ses conclusions d’incident récapitulatives notifiées par voie électronique le 14 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société AEW COMMERCES EUROPE demande de voir :

A titre principal,

Condamner la société GROUPE SAURAMPS à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE une somme provisionnelle de 1.623.230,19 €, sauf à parfaire, correspondant à la dette locative arrêtée au 12 janvier 2026,

A titre subsidiaire,

Ordonner la consignation par la société GROUPE SAURAMPS de la somme de 1.623.230,19 €, sauf à parfaire, correspondant à la dette locative arrêtée au 12 janvier 2026, sur un compte ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations,

En tout état de cause,

Condamner la société GROUPE SAURAMPS à payer à la SCPI AEW COMMERCES EUROPE une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de l’incident,

Condamner la société GROUPE SAURAMPS aux entiers dépens de l’incident

Ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, elle indique que le locataire, demandeur à l’expertise judiciaire devant le juge des référés, n’a pas procédé à la consignation complémentaire sollicitée par l’expert, que les locaux sont exploités, que la dette locative s’accroit.

Elle s’oppose à l’exception d’inexécution et indique justifier par procès-verbaux de constat de commissaires de justice de l’activité du preneur.

Elle précise avoir fait effectuer des saisies conservatoires qui se sont révélées infructueuses.

Aux termes de ses conclusions sur incident notifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société GROUPE SAURAMPS, demande de :

Dire n’y avoir lieu à octroi de provision et rejeter les demandes de la société AEW,

Condamner la société AEW aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 1719 du code civil, elle estime que les locaux ne respectent pas les normes réglementaires d’accueil du public, produit un compte rendu de visite de 2021, et un constat de commissaire de justice établi en 2024.

Sur la base du diagnostic de la société SOCOTEC, elle invoque l’exception d’inexécution face aux manquements du bailleur, s’agissant du clos et couvert du bâtiment, et estime que l’obligation de délivrance conforme n’est pas remplie.

L’incident a été appelé à l’audience du 22 janvier 2026, au cours de laquelle les conseils des parties ont été entendus en leur plaidoirie, ont déposé leurs conclusions et pièces et été avisés de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande provisionnelle

L’article 789 du Code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er septembre 2024, dispose que le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, notamment pour accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522.

La provision constitue une avance à valoir sur les causes du jugement. Elle ne peut être allouée que si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le caractère d’incontestabilité doit être clair et absolu, le juge de la mise en état ne pouvant apporter d’appréciation au fond.

Par ailleurs, il doit être indiqué qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge de la mise en état de se prononcer sur le fondement de la responsabilité des sociétés mises en cause.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Conformément à l’article 1728 du code civil, Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est constant que le locataire n’est pas tenu de payer le loyer quand il se trouve dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail.

La Cour de cassation ne reconnaît au preneur le droit de se soustraire au paiement du loyer que dans des circonstances exceptionnelles, le locataire ne pouvant refuser de payer le loyer en se prévalant de l’inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires, ne pouvant le refuser que lorsqu’il se heurte à une impossibilité totale d’utiliser les lieux ou d’exercer le commerce prévu par le bail, le bailleur ne remplissant alors plus son obligation de délivrance.

En l’espèce,

Il convient de vérifier si l’exception d’inexécution soulevée par le preneur est susceptible de constituer une contestation sérieuse ou non au regard des éléments de fait.

La société AEW COMMERCES EUROPE produit au soutien de sa demande provisionnelle en paiement des arriérés de loyer :

Un décompte arrêté au 16 octobre 2024 pour un solde débiteur de 1.004.460,20 eurosUn décompte arrêté au 30 septembre 2025 pour un solde débiteur de 1.374.700,78 eurosUn décompte arrêté au 31 mars 2026 pour un solde débiteur de 1.623.230,19 eurosDes procès-verbaux de constat de commissaires de justice en date des 20, 24 et 27 janvier 2024, 14, 15 et 19 février 2025, 13 et 20 décembre 2025, établissant l’ouverture du commerce de la société GROUPE SAURAMPS, et dénombrant le nombre d’entrées et sorties de clients.

Les documents produits par la société GROUPE SAURAMPS sont pour la quasi-totalité antérieurs à l’ordonnance de référés ayant ordonné une expertise judiciaire.

Il s’agit :

de plusieurs courriers adressés au bailleur, en date des 16 octobre 2020, 25 juin 2021, 12 novembre 2021, 10 novembre 2022, 25 novembre 2022, 21 décembre 2022 par lesquels le preneur fait état des désordres affectant les locaux s’agissant d’infiltrations et de dégradations de la structure.du diagnostic établi par la société SOCOTEC en juillet 2020, qui conclut à la nécessité du remplacement intégral du toit-verrière pour un montant de 3.100.000 euros et préconise des travaux de réparation de la façade en panneaux de verre évalués à la somme de 450.000 euros.du compte rendu d’une visite réalisée par la société NEXITY, gestionnaire du bailleur, le 16 décembre 2021, qui relève la vétusté générale des lieux, l’existence d’infiltrations majeures, et la présence de vitres cassées ou fissurées en façade,du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 mars 2024, qui fait les même constats outre l’absence d’accessibilité des lieux aux personnes à mobilité réduite.

Elle produit également le courrier de la société AEW COMMERCES EUROPE du 22 octobre 2021 par lequel, son bailleur admet la « nécessité urgente de remplacer cette verrière », évoque les problèmes d’infiltrations subis par son locataire et fait état d’un immeuble détenu en copropriété.

La société GROUPE SAURAMPS justifie d’un bail commercial conclu avec la société, [Adresse 7] SARL concernant d’autres lots au sein de la même copropriété, dont elle était déjà partiellement locataire, suite à son intervention aux droits des preneurs précédents par décision judiciaire.

Le renouvellement du bail commercial en 2007 n’étant pas produit, il convient de se référer aux clauses de celui 9 février 1989, qui mentionnent au paragraphe « désignation », que le lot n°884 est affecté à une activité de prestataire de service, que les lots n°669 à 671, 673, 678 et 681 sont à usage de réserves, et le lot n°917 à usage de local technique, et à l’article 3 « destination » qui indique « les locaux loués au preneur devront être affectés exclusivement à usage de commerce et prestation de service (lot n°884) ».

Il ressort des procès-verbaux de commissaires de justice établis en 2024 et 2025 à la demande du bailleur que le commerce était ouvert au public.

Si la société GROUPE SAURAMPS justifie d’un procès-verbal de commissaire de justice en date du 5 mars 2024 faisant état de désordres dans le local donné à bail, les constatations mentionnées en page 4 permettent d’établir que le commerce était ouvert à la clientèle, et que seul le R+2 du bâtiment n’est pas accessible au public. Elle ne justifie donc pas d’un arrêt ou d’une interruption de son activité.

Il est constant que les loyers échus constituent une créance certaine.

Si la société GROUPE SAURAMPS a dans son courrier du 10 juillet 2023 sollicité du bailleur une révision du loyer à la baisse, elle ne justifie pas de la poursuite de ses demandes conformément aux dispositions légales applicables aux baux commerciaux.

Il est donc démontré par les procès-verbaux de commissaires de justice dressés à la demande du bailleur au mois de janvier 2024, février 2025 et décembre 2025 de l’ouverture du commerce au public, de sorte que le preneur ne s’est pas trouvé dans une impossibilité totale d’utiliser les lieux et exercer son commerce.

Il n’est donc pas justifié d’une contestation sérieuse sur cette période s’opposant à la demande en paiement des loyers et charges des locaux donnés à bail de janvier 2024 à décembre 2025.

Selon le décompte arrêté au 12 janvier 2026, seuls les appels de loyers, provisions, réddition et soldes de charges seront retenus, les rappels de loyer et appels sur les périodes antérieures seront exclus.

La provision s’établit à la somme de 937.688,87 euros correspondant à

Appel du 01/01/2024 : 132.821,26 euros – 14.376,99 eurosAppel du 01/04/2024 et réédition de charges du 03/05/2024 : 115.568,87 euros – 25.092,60 eurosAppel du 01/07/2024 : 115.568,87 eurosAppel du 01/10/2024 : 115.568,87 eurosAppel du 01/01/2025 : 129.410,24 eurosAppel solde TEOM 2024 : 2.771,92 eurosAppel du 01/04/2025 : 119.029,21 eurosAppel du 01/07/2025 : 119.029,21 eurosAppel du 01/10/2025 : 119.029,21 eurosAppel solde TEOM 2024 : 4.700,76 eurosAppel TEOM 2025 : 3.660,04 euros

La société GROUPE SAURAMPS sera donc condamnée au paiement de cette somme provisionnelle au titre des loyers et charges du local donné à bail pour les années 2024 et 2025.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens, et de rejeter les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS par provision la société GROUPE SAURAMPS à payer à la société AEW COMMERCES EUROPE la somme de 937.688,87 euros (NEUF CENT TRENTE SEPT MILLE SIX CENT QUATRE VINGT HUIT EUROS ET QUATRE VINGT SEPT CENTS) au titre des arriérés de loyers et charges des années 2024 et 2025, portant sur les locaux commerciaux donnés à bail sis, [Adresse 8] à, [Localité 4] (34),

DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires,

DEBOUTONS la société AEW COMMERCES EUROPE de sa demande au titre des frais d’incident sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVONS les dépens,

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 20 octobre 2026 avec injonction de conclure sur le fond pour la société GROUPE SAURAMPS.

LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.