COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

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N° RG 25/03777 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P2RY

LOYERS COMMERCIAUX

le : 03 Février 2026

EXPERT : Madame [B] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A. CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON

RCS MONTPELLIER 383 451 267

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la persone de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Denis BERTRAND, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

et M^e Stéphane GOUIN, avocat plaidant au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.N.C. [Localité 8]

RCS MONTPELLIER 379 628 050

dont le siège social est sis [Adresse 5]

prise en la persone de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Nathalie CELESTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame La Présidente du Tribunal

assistée de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 02 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 03 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 septembre 1994, la SNC [Localité 8] a consenti à la SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON un bail commercial portant sur un local sis en rez-de-chaussée de l’immeuble « [Localité 8] » à l’angle de la [Adresse 13] et de [Adresse 7] à [Localité 10] cadastré PE[Cadastre 11] et P[Cadastre 6] composé d’un local de 240 m² (lots n°74, 75 et 76).

Ce bail était consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 1994 pour se terminer le 30 septembre 2003 destiné à « l’exploitation d’agence de banque, à l’exclusion de toute autre profession ne relevant pas de l’activité bancaire » moyennant un loyer de 27 440, 82 € HT/HC/an (180 000 francs HT).

Le 12 novembre 2008, le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2009 pour se terminer 31 décembre 2017 puis s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit de commissaire de justice du 28 mars 2023, la SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON délivrait à la SNC [Localité 8] une demande de renouvellement à compter du 1er avril 2023 aux mêmes clauses et conditions pour un loyer de 34 745 €.

Par acte extrajudiciaire du 26 février 2025, la SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON notifiait à la SNC [Localité 8] un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux.

***

Par acte d’huissier signifié le 30 juillet 2025, la SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON a fait assigner la SNC [Localité 8] devant le juge des loyers commerciaux.

Suivant les termes du dispositif de son assignation valant mémoire, la SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu l’article L 145-33 du Code de Commerce,

Vu les articles R 145-2 et suivants du Code de Commerce,

FIXER le loyer annuel du bail renouvelé le 1er avril 2023 jusqu’au 31 mars 2032 dû par la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON à la Société SNC [Localité 8], à la somme de 34 745 € HT,

CONDAMNER la Société SNC [Localité 8] à restituer a la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON le trop-perçu de loyer depuis le renouvellement du bail commercial jusqu’à la fixation du loyer du bail renouvelé, avec intérêts au taux légal à compter du 26 février 2025 date de signification du mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé, jusqu’à parfait paiement,

Subsidiairement,

DESIGNER tel expert-judiciaire qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux de designer avec mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble donne a bail au 1er avril 2023 au vu des éléments visés par les articles L 145-33, R 145-2 à R 145-8 du Code de Commerce,

En toute hypothèse,

CONDAMNER la Société SNC [Localité 8] à porter et payer à la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour l’essentiel de ses prétentions, le preneur expose que le bail initial lui fait supporter des charges qui auraient du être normalement assumées par le bailleur, charges qui justifient, selon lui, une diminution de la valeur locative du bien loué.

Il fait état des prix couramment pratiqués dans le voisinage, qui sont compris dans une fourchette allant de 183 à 220 € du m², et conteste le montant du loyer avancé par le bailleur pour l’agence CRÉDIT MUTUEL qui dispose, selon lui, de locaux ayant d’autres caractéristiques. Il maintient que la surface pondérée du local est de 158,25 m².

***

Suivant les termes du dispositif de son dernier mémoire, la SNC [Localité 8] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L 145-33 et suivants du code de commerce,

DÉBOUTER la SA. CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON de ses demandes,

FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 60 204€ hors charges et hors taxe à compter de la date de réception du présent mémoire avec rejet des demandes contraires du Locataire,

CONDAMNER la S.A. CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON, à payer la somme de 3000.00€ au titre des dispositions de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER la S.A. CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

DONNER acte à la concluante de ses protestations et réserves d’image sur la demande d’expertise judiciaire

Pour l’essentiel, le bailleur soutient que la superficie du local est de 240 m², qu’il est situé sur une artère principale et que toute contestation du preneur sur les obligations du bailleur sont prescrites.

Il fait état du bail commercial pour l’agence bancaire CRÉDIT MUTUEL au soutien de sa demande.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 3 février 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties communique des avis de valeur opposés concernant le montant de la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant du bail renouvelé, il convient en conséquence, conformément aux demandes subsidiaires des parties, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du preneur, demandeur à l’instance.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes, excepté la date du bail renouvelé sur laquelle les parties sont d’accord.

Le bail se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

Dit que le bail est renouvelé au 1er avril 2023,

Ordonne une expertise ;

Commet pour y procéder Madame [B] [L] ([Adresse 12]; Tél: [XXXXXXXX01] ; Port: [XXXXXXXX02] ; Fax: [XXXXXXXX03] ; Mél: [Courriel 9] ) avec mission après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer renouvelé,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

Dit que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 6 octobre 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

Dit que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

Dit que la CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE DU LANGUEDOC ROUSSILLON devra consigner au greffe du tribunal judiciaire de [Localité 10], la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 7 avril 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Dit que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de [Localité 10], tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10] » ;

Dit que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

Dit que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

Rappelle que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

Sursoit à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.