DOSSIER : N° RG 25/01333 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QBGO

Copie exécutoire à

M^e Quentin FLEURY

expédition à

M^e Cassandra AUDUC

Mr [M] [X] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Site Méditerranée

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats

et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [R], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [Y] [O] épouse [R], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Quentin FLEURY, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Lisa VERNHES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [A] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Cassandra AUDUC, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [M] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Les débats ont été déclarés clos le 24 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 10 décembre 2024 et ayant pris effet le 11 décembre 2024, Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R], représentés par la société IMAG’IMMO, ont donné à bail à Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 660 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 30 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] ont fait signifier à Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E], par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 778 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 1er juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 8 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] ont fait assigner Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] pour l’audience du 10 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— le rappel qu’à défaut pour Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] de respecter leurs engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autre formalités, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] à payer la somme de 2 468 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

— la condamnation de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E], daté du 25 février 2026. La conclusion est que la dette serait soldée.

***

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été évoquée à l’audience du 24 mars 2026.

À l’audience du 24 mars 2026, Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] étaient représentés par leur conseil. Madame [A] [L] était représentée par son conseil et Monsieur [M] [X] [E] a comparu.

Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] ont indiqué que la dette était soldée mais qu’ils maintenaient leurs demandes d’expulsion et de remboursement des frais.

Madame [A] [L] a, par le biais des conclusions, de son conseil demandé de débouter Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] de l’ensemble de leurs demandes dont la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en ce compris la demande d’expulsion et la demande de paiement de l’arriéré locatif devenues sans objet, en raison du paiement de l’intégralité de la dette. Son conseil a également précisé qu’elle était en concubinage avec Monsieur [M] [X] [E]. Ce dernier versait le loyer et Madame lui donnait sa part de loyer. Monsieur aurait arrêté de payer le loyer alors que Madame continuait de lui verser sa part du loyer. Par SMS, Madame [A] [L] a alors appris qu’il y avait un arriéré et qu’elle risquait d’être expulsée. Elle a alors réglé seule la dette et a délivré un congé le 6 mars. La remise des clés est ainsi programmée et les locataires devraient partir dans le courant de la semaine suivant l’audience. Monsieur a également signé une reconnaissance de dette.

Monsieur [M] [X] [E] a indiqué être en train de régler ses problèmes d’alcool et vivre chez ses parents. Il a ajouté que l’appartement était vide et qu’il serait présent pour la remise des clés. Il a également précisé être en accident de travail et percevoir 1 500 euros par mois.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026 avec possibilité laissée aux demandeurs de confirmer, pendant le temps du délibéré, le départ des locataires.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la dette était supérieure à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité, compte tenu de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate s’agissant d’un délai de procédure.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail ayant été signé postérieurement à la loi du 27 juillet 2023.

En l’espèce, cette clause résolutoire est bien prévue dans le contrat de bail.

Le commandement de payer du 11 juillet 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 août 2025, date de résiliation dudit bail.

Toutefois, en l’espèce, il résulte des débats que Madame [A] [L] et Monsieur [M] [Z] ont apuré l’arriéré locatif. Ainsi, le paiement intégral de la dette étant intervenu avant la décision du juge saisi d’une action tendant à voir constater le jeu de la clause résolutoire, les bailleurs ne sauraient, sans priver les locataires des droits qu’ils tiennent de l’article 24 de la loi précitée du 06 juillet 1989, faire pleinement jouer la clause résolutoire du bail. Ils les placeraient sinon dans une situation moins favorable que s’ils étaient restés débiteurs de tout ou partie de la dette jusqu’à l’audience. Or, on ne saurait inciter les locataires à demeurer débiteurs jusqu’au jour de la décision statuant sur la demande de résiliation du bail.

Par suite, s’il a été constaté la résiliation du bail à la date du 25 août 2025, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué à la date des débats, en l’absence d’arriéré locatif.

Dès lors, compte tenu du règlement de l’arriéré, il y a lieu de dire que la clause est réputée ne pas avoir joué.

Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] seront donc déboutés de leur demande de constat de la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation et de condamnation provisionnelle.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, si Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] peuvent être considérés comme parties perdantes, cette action en justice a été nécessaire afin que Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] soldent leur arriéré locatif.

Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] à payer à Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 décembre 2024 entre Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] et Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1] sont réunies à la date du 25 août 2025,

RAPPELONS cependant que ladite clause est réputée ne pas avoir joué dès lors que Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] ont apuré l’arriéré locatif,

DÉBOUTONS Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E],

CONDAMNONS Madame [A] [L] et Monsieur [M] [X] [E] à payer à Monsieur [K] [R] et Madame [Y] [W] épouse [R] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.