R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT COLLÉGIAL

*************

RENDU LE VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N°

DOSSIER N° RG 22/03572 – N° Portalis DBZ3-W-B7G-75GED

Le 27 mai 2025

DEMANDEUR

[Adresse 13] représenté par son syndic SAS SAGES, Agence PAUCHET, sis [Adresse 5] à [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

S.A.S.U. CRUST ENERGIE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 850 022 039 dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier RANGEON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

S.A.R.L. L’ADRESSE, SARL SIAG à l’enseigne AGENCE DU GOLF & L’AGENCE IMMOBILIER CONSEIL L’ADRESSE, SARL SIAG à l’enseigne AGENCE DU GOLF & l’AGENCE IMMOBILIER CONSEIL, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro B 421 780 016, dont le siège social est sis [Adresse 4]

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, société d’assurance mutuelle, immatriculée au registre du commerce et des sociétés sous le n°775652126, dont le siège sociale est situé [Adresse 1] à LE MANS 72100, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentées par M^e Isabelle GIRARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat postulant et par M^e Benjamin PORCHER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Président : Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente,

— Assesseur : Madame Anne DESWARTE, Vice-Présidente,

— Assesseur : Madame Jennifer IVART, Juge,

— Greffier : Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du 25 mars 2025, Madame Anne DESWARTE, Vice-présidente, entendue en son rapport.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe et signé par Madame Anne DESWARTE pour Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente empêchée et Madame Catherine BUYSE, Greffière.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Lors de l’assemblée générale du 20 juillet 2019, les copropriétaires de la résidence [10], ayant pour syndic la SARL Adresse – Agence du Golf & Agence Immobilier Conseil (ci-après désignée « SARL Adresse ») ont voté des travaux de ravalement de la façade avant de l’immeuble pour 39 981 euros, de la façade arrière pour 24 795,39 euros et d’isolation par l’extérieur pour 44 783,52 euros suivant devis de la société GTN.

Le 13 novembre 2019, la société Crust, spécialiste de la promotion des économies d’énergie, a réalisé un devis de subvention concernant la prime certificat d’économie d’énergie (prime dite CEE) à hauteur de 35 699,30 euros.

Suivant assemblée générale du 25 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires a autorisé le syndic à utiliser le montant de la prime énergie pour couvrir les frais, les travaux étant exécutés sous réserve de l’obtention de la prime.

N’ayant pas bénéficié du dispositif des certificats d’économie d’énergie, par actes d’huissier en date des 28 juillet et 2 août 2022, le [Adresse 12] [Adresse 11] a fait assigner la société L’Adresse – SIAG à l’enseigne « Agence du Golf & Agence Immobilier Conseil » et son assureur les MMA Iard devant le tribunal judiciaire en indemnisation de ses préjudices pour faute de gestion.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2023, la SARL Adresse et les MMA Iard ont fait assigner la SASU Crust Energie en intervention forcée.

Ces procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 3 mai 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 mai 2024, le [Adresse 12] [Adresse 11] demande à la juridiction de :

Vu les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu les dispositions de l’article 1992 du code civil, Vu les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SIAG et la compagnie MMA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [10] la somme de 35 699,30 euros en réparation du préjudice qu’il a subi en raison de la faute de gestion commise ;

— condamner la SARL SIAG et la compagnie MMA à verser au [Adresse 12] [10] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL SIAG et la compagnie MMA aux entiers dépens.

Se prévalant de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1992 du code civil, le syndicat des copropriétaires soutient que le syndic a engagé sa responsabilité à son égard en ce qu’il avait la gestion financière, administrative et comptable des travaux ce qui impliquait l’établissement du dossier CEE et sa transmission à Gazprom Energy ; qu’il a commis une faute en omettant d’adresser le dossier CEE à Gazprom alors que la réalisation des travaux était conditionnée à l’obtention de la prime ; que le syndic n’aurait pas dû valider le devis et commander les travaux malgré l’absence de validation du dossier relatif à la demande de prime d’énergie.

Elle soutient que son préjudice consiste dans le montant de la prime non obtenue.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2024, la SARL Adresse et les MMA Iard et MMA Iard Assurances Mutuelles demandent à la juridiction de :

— déclarer irrecevables les demandes de la société Crust Energie

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de l’ensemble de ses demandes

A titre subsidiaire

— condamner la société Crust Energie à relever et garantir la SARL Adresse ainsi que les MMA de toutes condamnations prononcées à leur encontre,

— constater que toute condamnation à l’encontre des MMA ne pourra se faire que dans la limite du plafond de garantie et sous déduction de la franchise contractuelle de 10 % avec un minimum de 1 500 euros et un maximum de 6 000 euros,

En tout état de cause

— condamner tout succombant à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens

— dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes du syndicat des copropriétaires.

A l’appui de leur fin de non-recevoir, elles soutiennent le fait que la fin-de non recevoir soulevée par la société Crust Energie pour défaut d’intérêt à agir devait être formulée par conclusions d’incident devant le juge de la mise en état, la juridiction du fond n’étant pas compétente à en connaître.

Sur le fond, le syndic conteste toute faute de gestion, expliquant que les travaux ont été votés par la copropriété sans référence à de quelconques subventions ; qu’aucune mission ne lui a été confiée en ce sens ; qu’il n’était pas en charge de l’établissement d’un dossier CEE et que c’est la société Crust Energie qui s’est proposée de faire des démarches en ce sens ; qu’il a fait toute diligence en ce sens ; que seul le prestataire avait pour obligation de constituer le dossier pour obtention de la prime CEE ; que suite au confinement national, le syndic n’a plus eu de nouvelle de la société Crust Energie en dépit de ses relances alors qu’il lui avait transmis l’ensemble des éléments sollicités à cet effet ; qu’elle fait ce faisant valoir n’avoir commis aucun manquement n’étant par ailleurs tenue qu’à une obligation de moyen.

Pour contester tout préjudice, le syndic rappelle que la réparation ne saurait équivaloir à la totalité de l’avantage escompté conformément à la notion de perte de chance et il fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas qu’il aurait pu bénéficier de la prime CEE à hauteur de 35 699,30 euros ; qu’il ne démontre pas notamment qu’il répondait à l’ensemble des critères d’exigibilité au regard des ressources annuelles, du professionnel requis et du type de travaux susceptibles d’en bénéficier ; que la société Crust Energie a d’ailleurs indiqué que le dossier n’était pas éligible à la prime, les travaux ne consistant pas exclusivement en des travaux d’isolation. Il fait en outre valoir le fait que le bénéfice de la prime énergie dépend d’une décision discrétionnaire de l’opérateur d’énergie et ce faisant extérieure à toute diligence du syndic. Il soutient ainsi que le préjudice allégué par la partie adverse s’avère hasardeux et hypothétique.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 26 mars 2024, la société Crust Energie demande à la juridiction de :

Vu les articles 32, 122, 331 et 1442 du code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du code civil,

— déclarer irrecevables les demandes formulées à son encontre ;

— rejeter les demandes adverses dirigées à son encontre ;

— condamner la société L’adresse et les MMA à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses fins de non recevoir, elle invoque un défaut d’intérêt à agir à son encontre, précisant avoir pour activité principale la réalisation des activités administratives et de soutien aux entreprises, se distinguant ainsi de la société Crust, entité juridique distincte, ayant pour objet la rénovation énergétique des bâtiments. Elle indique que l’établissement du dossier en vue de l’obtention d’une prime CEE relevait des obligations de la société Crust et qu’il n’existe aucun lien contractuel entre elle-même et le syndic.

Elle se prévaut également d’une clause compromissoire insérée à la convention régularisée avec le syndic en application de laquelle les parties auraient consenti à faire trancher tout litige par voie d’arbitrage.

Sur le fond, elle soutient que la société Crust a accompli toutes diligences lui incombant ; qu’elle a conseillé sa cliente, s’est assurée de la qualité RGE du professionnel choisi pour la conduite des travaux, a sollicité la communication du devis ; que le confinement national est intervenu mi mars 2020 ; que lorsqu’elle a reçu la facture de GTN elle l’a transmise à son service juridique ; que son obligation d’obtention des crédits CEE était de moyen et dépendait de l’éligibilité des travaux et leur validation par Gazprom ; que si les travaux n’ont pas été validés, c’est parce qu’ils ne portaient pas seulement sur des travaux d’isolation.

La clôture a été ordonnée à la date du 10 octobre 2024.

Par jugement en date du 30 janvier 2025, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société Crust Energie et désigné la SAS Gemmj en la personne de Me [B] [M] ès qualités de liquidateur.

Par conclusions notifiées par RPVA le 13 mars 2025, la SARL L’Adresse et les MMA IARD Assurances Mutuelles ont demandé la révocation de l’ordonnance de clôture.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées.

L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du même jour et mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’interruption de l’instance

En application de l’article 369 du code de procédure civile, l’instance est interrompue notamment par l’effet du jugement qui prononce la sauvegarde, le redressement judiciaire ou la liquidation judiciaire dans les causes où il emporte assistance ou dessaisissement du débiteur.

En l’espèce, le jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 janvier 2025 ayant prononcé la liquidation judiciaire de la société Crust Energie emporte interruption de l’instance concernant ce prestataire. Cette interruption sera constatée sans qu’il soit nécessaire de révoquer l’ordonnance de clôture, la demande de ce chef devant être rejetée.

L’instance sera reprise la concernant après mise en cause de son liquidateur, la SAS Gemmj en la personne de Me [B] [M], et justification de la déclaration de sa créance par la société L’Adresse et les compagnies MMA.

Sur la responsabilité du syndic

Aux termes de l’article 1992 alinéa 1 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, sans qu’il soit nécessaire d’établir une faute détachable de ses fonctions.

La responsabilité du syndic suppose pour le syndicat qui l’invoque et sur qui pèse la charge de la preuve, en application de l’article 9 du code de procédure civile, d’établir la faute personnelle du syndic, un préjudice direct et personnel ainsi qu’un lien causal entre les deux.

Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ainsi que d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

De manière générale, le syndic doit agir avec diligence et efficacité ; il est tenu d’une obligation d’information et d’un devoir de conseil dans son champ de compétence. Il répond de ses négligences.

En l’espèce, par une première assemblée générale du 20 juillet 2019, les copropriétaires de la résidence [10] ont voté des travaux d’isolation par l’extérieur de l’immeuble pour 44 783,52 euros suivant devis de la société GTN.

A cette occasion, l’assemblée générale a décidé de confier au syndic la gestion financière, administrative et comptable des travaux.

Il doit être souligné qu’à la date à laquelle les travaux d’isolation ont été votés, il n’était nullement fait référence à la possibilité d’obtention d’une prime relative aux certificats d’économies d’énergie.

Par courriel en date du 7 novembre 2019, la société Crust s’est rapprochée du syndic afin de l’aviser qu’elle pouvait l’assister dans le cadre du dispositif relatif aux certificats d’économies d’énergie, qu’il convenait pour cela de lui adresser le devis d’un prestataire reconnu garant de l’environnement (RGE) afin de lui permettre de faire la demande de crédit.

Par courriel du même jour, le syndic a transmis le devis de la société GTN Peinture d’un montant de 35 699,30 euros.

Par courriel du 18 novembre 2019, la société Crust a remis au syndic :

— une convention ayant pour objet la réalisation de travaux d’économie d’énergie à régulariser aux termes de laquelle elle rappelait que préalablement à la réalisation de travaux elle soumettrait un devis détaillé pour un montant de zero euro net devant être validé par écrit par la société Gazprom en charge de la demande de certificats d’économies d’énergie auprès des autorités compétentes ;

— un devis en date du 13 novembre 2019 d’un montant total de 109 470,08 euros reprenant l’intégralité du coût des travaux en ce compris le coût des travaux d’isolation pour un montant de 35 699,30 euros ainsi que le montant de la prime certificats d’économie d’énergie également de 35 699,30 euros. Ce devis précisait expressément que la prime était versée sous réserve de validation de l’éligibilité du dossier par Gazprom puis par l’autorité administrative, que son montant était susceptible de varier en fonction notamment du volume des CEE attribués à l’opération. Le devis rappelait enfin que les travaux devaient être réalisés par un professionnel certifié RGE.

Le syndic a retourné le devis signé en indiquant à la société Crust que les travaux seraient réalisés en mars 2020 et lui a demandé de le contacter avant le démarrage du chantier, soit avant le 15 février 2020.

Il se déduit par ailleurs d’un courriel du syndic en date du 18 mai 2020 qu’à cette date les travaux avaient débuté.

Postérieurement au début de ces travaux, par une seconde assemblée générale du 25 juillet 2020, les copropriétaires de la résidence [10] ont accepté d’effectuer les travaux de traitement du pignon ouest suivant devis de la société GTN en date du 22 juin 2020 d’un montant de 21 395,77 euros TTC sous réserve de l’obtention de la prime d’économie d’énergie. Le syndic a été autorisé à utiliser le montant de la prime énergie pour couvrir ces frais. Il était par ailleurs expressément prévu que les travaux seraient exécutés sous réserve de l’obtention de cette prime.

Il s’évince de cette chronologie des travaux que ce n’est qu’après leur démarrage que les copropriétaires qui avaient voté les travaux d’isolation pour 44 783,52 euros par assemblée générale du 20 juillet 2019 ont finalement accepté des travaux d’isolation pour un montant de 21 395,77 euros et ont conditionné leur réalisation à l’obtention de la prime d’économie d’énergies. Dès lors, le syndicat des copropriétaires est mal-fondé à reprocher au syndic le démarrage des travaux au mépris de la condition d’obtention de la prime votée postérieurement.

Pour autant, le syndic était en charge de la gestion financière administrative et comptable des travaux.

Dans le cadre de cette mission, le syndic est tenu à une obligation d’information et de conseil à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, dans la préparation des délibérations, il incombe notamment au syndic d’aviser l’assemblée lorsqu’elle décide de travaux que le syndicat en tant que maître de l’ouvrage a l’obligation de souscrire une police d’assurance « dommages-ouvrage » et de la conseiller en ce sens afin de permettre un préfinancement rapide en cas de désordres. Il lui incombe également de signaler la nécessité d’avoir recours à un coordonnateur chargé de la prévention en matière de sécurité et de protection de la santé des travailleurs lorsque l’assemblée décide de travaux impliquant l’intervention simultanée ou successive de plusieurs entreprises.

En application de cette obligation d’information et de conseil, le syndic doit ainsi aviser le syndicat lors de la conclusion de contrat de travaux de rénovation et d’isolation par l’extérieur de l’existence de dispositifs d’aides financières et de la nécessité le cas échéant de recourir à une société spécialisée afin de déterminer si les travaux envisagés sont susceptibles de prétendre à l’aide financière dite Certificat d’économie d’énergie. Il ne saurait en revanche lui être reproché de ne pas élaborer lui-même les dossiers CEE et de ne pas les transmettre à l’autorité administrative compétente, au regard de la la technicité applicable en cette matière.

Pour autant, en l’espèce, le syndic ne justifie pas avoir avisé le syndicat des copropriétaires de la possibilité de ce que les travaux étaient susceptibles d’être éligibles à l’obtention de certificats d’économies d’énergie et de la possibilité de recourir à une société spécialisée dans l’élaboration des dossiers administratifs afin de s’assurer de l’éventuelle éligibilité des travaux, avant l’assemblée générale du 20 juillet 2019, ni même avant d’avoir été démarché par la société Crust, à qui a été confiée, suivant devis du 13 novembre 2019, la charge de l’assister dans l’obtention de certificats d’économies d’énergies.

Ce faisant, la SARL L’Adresse a manqué à son obligation d’information et de conseil susceptible d’engager sa responsabilité, sous réserve pour le syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence d’un préjudice imputable à ce manquement.

Le syndicat soutient qu’il n’aurait jamais réalisé les travaux s’il avait eu connaissance de la non-obtention de la prime CEE. Pour autant, il sera observé que par assemblée générale du 20 juillet 2019, les copropriétaires de la résidence [10], ont voté des travaux d’isolation par l’extérieur pour 44 783,52 euros suivant devis de la société GTN, soit d’un montant plus élevé que la prime envisagée ultérieurement, sans que ces travaux n’aient été conditionnés à l’obtention d’une aide financière quelconque.

Il ne démontre pas avoir supporté un coût plus élevé de travaux du fait du manquement du syndic à ses obligations.

En outre, le syndicat des copropriétaires ne démontre nullement que les travaux d’isolation envisagés satisfaisaient aux critères d’éligibilité qu’il se garde d’ailleurs de détailler.

C’est ainsi que, par courrier de son conseil en date du 18 mars 2021, la société Crust Energie a précisé que les travaux réalisés n’ont pas été considérés comme éligibles et n’ont pas été validés par Gazprom Energy et l’autorité administrative compétente en ce qu’ils ne constituaient pas seulement des travaux d’isolation mais également des travaux de ravalement de façades, de revêtements décoratifs, de menuiserie, de réfection d’éléments en béton, de nettoyage de tabliers de volets roulants et de remplacement de canalisations.

Le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats aucun élément susceptible de remettre en cause les termes dudit courrier.

A défaut pour le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] de justifier avoir subi un quelconque préjudice imputable au manquement, sa demande indemnitaire sera nécessairement rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le [Adresse 12] [Adresse 11], partie perdante, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Toute demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONSTATE l’interruption de l’instance opposant le syndicat des copropriétaires de la résidence Samothrace, la SARL Adresse – Agence du Golf & Agence Immobilier Conseil, les MMA IARD Assurances Mutuelles à la société Crust Energie suite au jugement du tribunal de commerce de Paris du 30 janvier 2025 prononçant la liquidation judiciaire de la société Crust Energie ;

DIT que l’instance sera reprise après mise en cause du liquidateur de la société Crust Energie et production du justificatif de la déclaration de créance par le créancier ;

REJETTE les demandes du [Adresse 12] [Adresse 11] ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT