N° RG 25/01558 – N° Portalis DBYB-W-B7J-P2WZ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR:

Madame [O] [P], demeurant [Adresse 2] [Localité 1] [Adresse 3]

représentée par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [N] [V], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [A] [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Octavie LANCRAY de la SELARL SELARL HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [S] [Y], demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Octavie LANCRAY de la SELARL SELARL HORTUS AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 18 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 17 Février 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 17 Février 2026 par

Emmanuelle SERRE, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Flora AIGUESVIVES

Copie certifiée delivrée à : Maître Octavie LANCRAY de la SELARL SELARL HORTUS AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 2 avril 2014, Madame [A] [C], mandataire de Monsieur [I] [F], a donné à bail à Madame [O] [P] un logement situé [Adresse 7] et ce moyennant un loyer de 350 €.

Plusieurs avenants ont été établis entre Madame [A] [C] et Madame [S] [Y], d’une part, et Madame [P] et Monsieur [N] [V] visant à modifier le montant du loyer pour prévoir un loyer de 400 € outre 23 € de charges récupérables puis à ajouter un nouveau locataire à savoir Monsieur [N] [V] et à prévoir un loyer de 420 €.

Estimant que le logement était insalubre, Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] ont, selon exploit de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, fait assigner Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] devant le juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire de Montpellier à fin de les voir condamner à leur verser la somme de 15 120 € au titre du préjudice de jouissance, 6000 € au titre de leur préjudice lié à leur état de santé, ainsi que 4000 € au titre du préjudice moral et 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 06 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P], représentés par leur avocat qui a plaidé, ont sollicité :

Vu le rapport d’insalubrité en date du 2 septembre 2024 ;

Vu l’arrêté d’insalubrité en date du 21 août 2024 et 14 janvier 2025 ;

Vu l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation ;

Vu l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ;

Vu les pièces produites au débat ;

Vu l’article six de la loi du 6 juillet 1989

JUGER que le logement Pris à bail par Madame [P] et Monsieur [V] est insalubre au regard de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ;

DEBOUTER Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

JUGER que Madame [P] et Monsieur [V] ont satisfait à leur obligation d’entretien du logement ;

JUGER que l’insalubrité du logement résulte de désordres structurels et de l’état du bâtiment;

DEBOUTER Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] de leur demande de résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires en l’absence de faute de leur part ;

CONDAMNER Madame [A] [C] et Madame [G] [Y] à indemniser Madame [P] et Monsieur [V] de leur préjudice de jouissance à hauteur de 15120 € ;

CONDAMNER Madame [A] [U] et Madame [S] [Y] à indemniser Madame [P] et Monsieur [V] de leur préjudice lié à leur état de santé à hauteur de 6 000 € ;

CONDAMNER Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] à indemniser Madame [P] et Monsieur [V] de leur préjudice moral à hauteur de 4 000 € ;

CONDAMNER Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] à indemniser Madame [P] et Monsieur [V] de la somme de 1 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En défense, Madame [A] [C] et Madame [S] [Y], également représentés par leur avocat qui a plaidé, ont demandé :

— DEBOUTER Madame [P] et Monsieur [V] de leur demande ;

— CONDAMNER Madame [P] et Monsieur [V] au paiement des prestations de nettoyage du logement résultant d’un défaut d’entretien de leur part, d‘un montant de 3.966,60 euros TTC

— PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [P] et Monsieur [V]

— CONDAMNER Madame [P] et Monsieur [V] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 446-2 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant simplement à voir « dire et juger », « rappeler » ou « constater » ne constituent pas des demandes en justice visant à ce qu’il soit tranché sur un point litigieux mais des moyens, de sorte que le Tribunal n’y répondra pas dans le dispositif du présent jugement.

Sur les demandes de Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] en réparation de leur préjudice lié à l’insalubrité du logement

En application de l’article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose que, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail.

Le bailleur est tenu de s’y soumettre même en l’absence de demande de travaux émanant du locataire et la circonstance que le preneur ait accepté le logement ne décharge pas davantage le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent. En effet, les règles rappelées ci-dessus sont d’ordre public et le bailleur ne peut s’exonérer de ses obligations en arguant que la convention de bail a été conclue entre deux personnes libres de donner leur consentement.

L’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est ainsi pas soumise à une mise en demeure préalable. En revanche, l’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure.

En l’espèce, les locataires soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance s’élevant à 15 120€ correspondant au montant du loyer sur trois ans, outre un préjudice lié à leur état de santé, ainsi qu’un préjudice moral. Ils rappellent l’existence d’une procédure d’un rapport d’insalubrité établie par l’agence régionale de santé ainsi que l’existence de deux arrêtés préfectoraux et soulignent avoir subi d’importants préjudices en lien avec l’absence de ventilation, des infiltrations, des moisissures, des désordres électriques. Les bailleresses de leur côté relèvent que les locataires n’ont pas correctement entretenu les lieux et ont ainsi manqué à leur obligation. Elles soutiennent que le rapport établi par l’agence régionale de santé, qui est non contradictoire, doit être largement être remis en question notamment du fait de l’absence de chauffage d’utilisation du chauffage central à gaz par les locataires qui utilisent des radiateurs d’appoint insuffisants et qui créent des conditions propices à la condensation. Elles soulignent également que les locataires n’entretiennent pas leur grille d’aération comme le mentionne le procès-verbal de constat de commissaire de justice établie le 15 mai 2025 et que cette absence de ventilation a contribué à l’apparition des moisissures. Enfin, elles notent avoir effectué des travaux relativement à l’électricité.

Il ressort du rapport d’insalubrité versé aux débats qui a été établi le 2 septembre 2024 suite au signalement des locataires de janvier 2024 et à la visite de l’agence régionale de santé Occitanie du 2 août 2024, que:

« Les éléments/désordres suivants ont été observés dans ce lieu de vie :

1 humidité, moisissures: Présence d’une odeur d’humidité et de moisissures dans le logement;

Présence importante de moisissures noires sur les murs et plafonds dans quasiment toutes les pièces du logement sur les 2 niveaux de la maison sur une superficie supérieure à 3 m2 notamment :

o dans le hall d’entrée sur le pourtour de la porte d’entrée, la porte en bois du placard est recouverte de moisissures ;

o dans le WC notamment sur le haut du mur (non de faïence) donnant sur l’extérieur ;

o sur les parois de la montée d’escalier;

o sur l’ensemble des parois du palier à l’étage ;

o sur tous les murs donnant sur l‘extérieur ou/et plafonds notamment dans la chambre, dans l’espace bureau et sur toutes les parois de la SDB ;

Celte situation provoque la dégradation de meubles et d’effets personnels de la famille ;

2 électricités : Absence de 30mA au tableau électrique, absence de liaison à la terre sur l’ensemble des circuits électriques du logement ; présence de dispositifs électriques fonctionnant" de façon intermittente notamment dans le poteau droit du séjour; présence de dispositifs électriques muraux descellés notamment dans le séjour et la cuisine ; absence de terre sur la prise de la machine à laver dans la SDB ;

3. Solidité et façade : ,_

A l‘extérieur:

o Présence d’un volet vétuste dans la salle de bain dont les points d’ancrage sont très dégradés risquant une chute de celui-ci sur la voie publique ; présence d’enduit dégradé et décollé sur la façade notamment sur le linteau pouvant provoquer des chutes de bris non structurants ;

o Présence de fissures longitudinales millimétriques sur la façade nord donnant sur la place entre les 2 fenêtres et sous la fenêtre RDC ; Présence de fissures aux droits des fenêtres ;

présence d’enduit et de peinture sur la façade vétustes, dégradés et cloques ne garantissant plus l’étanchéité des murs du bâti pouvant générer des sources d’infiltration d’eau dans les murs ;

A l’intérieur :

o Au RDC, présence de fissures dans le séjour tout le long de la cueillie du mur donnant sur l’extérieur du séjour notamment à droite de la fenêtre et cette fissure se prolonge dans le coin du mur mitoyen jusqu’au sol

o à l’étage, présence de fissures dans la chambre mur côté ouest et dans l‘espace bureau, présence d’une fissure verticale de part en part au niveau de la fenêtre et sur le plafond;

o présence de fissures longitudinales dans le bureau de part en part de la fenêtre, celles-ci sont visibles par l’extérieur par le balcon ;

o présence de faïence éclatée et fêlée dans le WC témoignant de force de compression de celle-ci ;

4. Remontées d’humidité par capillarité : présence d’humidité par capillarité entraînant notamment la détérioration des supports et la friabilité des murs structurants notamment :

à l’extérieur:

o sur le bâti à droite de la porte d’entrée au rez-de-chaussée façade est,

à l’intérieur du logement 1

o au bas du mur du placard dans le hall d’entrée, le plâtre est mou et tendre, la main se blanchit à son contact ;

o au bas des 2 poteaux du mur de refend dans le séjour ; Présence d’un poteau a droite dans le séjour saturé en humidité (99, 9% mesurés) jusqu’à une hauteur de 1m ;peinture dégradée sur le mur mitoyen au sud de la parcelle (derrière le canapé), il a été constaté de la poudre blanche au pied de la plinthe du mur mitoyen au placard du hall d’entrée ;

o dans la cuisine sur le bas du mur mitoyen avec la cage d’escalier ;

5. Ventilation : Absence d’une ventilation efficace et permanente dans le logement ne permettant pas un renouvellement de l’air efficace ; absence d’entrée d’air notamment du salon, dans la chambre et dans l’espace bureau ; Absence de dispositif d’extraction d’air vicie efficace dans toutes les pièces de service du logement : cuisine, WC et SDB ; présence de grilles sur les murs de la cuisine (en bas de fenêtre) et dans le salon qui ne sont pas en lien avec l’entrée d’air sain dans le logement ; présence d’une grille dans la SDB au plafond sans tirage ne permettant pas l’extraction de l’air vicié ; absence de détalonnage des portes notamment à l’étage porte du bureau ; présence d’une entrée d’air sur la fenetre de la SDB;

6. Isolation : Présence de parois froides dans l’ensemble du logement provoquant des phénomènes de condensation favorisant la prolifération des moisissures sur l‘ensemble de ces surfaces ; Présence de murs plains sans isolation suffisante notamment les murs périphériques donnant sur l’extérieur à étage ; Présence de murs habillés par des plaques de plâtre type BA13 dépourvus d’isolation suffisante derrière notamment sur les murs du salon donnant sur l’extérieur. Présence de fenêtres en simple vitrage vétustes notamment dans le salon, dans la chambre, dans la cuisine, dans l’espace bureau et dans la SDB accentuant la dispersion thermique et ne permettant pas de garantir un chauffage suffisant; Cette situation entraîne impossibilité d’assurer un chauffage suffisant dans le logement;

7. Infiltration : Présence de traces d’infiltration d’eau au niveau des plafonds : tâche au niveau du plafond dans l’espace de bureau et dans la SDB notamment lors de grosses pluies selon les dires des occupants

8. Ouvrants : défaut d’étanchéité à l’air sur le pourtour de la porte d’entrée du logement et présence d’un pont thermique sur le pourtour accentuant la prolifération et la présence de moisissures ; présence à l’étage d’une porte vétuste dégradée par l’humidité, bricolée et non étanche ; présence de fenêtres d’un étanche notamment dans le salon, dans la SDB ;

9. Parois et revêtements intérieurs : présence de parois intérieures dégradées (murs et plafonds) notamment dans le salon (bas des murs), dans la cuisine, sur le palier de la montée d’escaliers, dans le bureau et la SDB ; présence de lambris or cache misère sur les murs dans l’entrée du logement, la faïence dégradée fêlée dans les WC avec des risques de décrochement;

10. Rampe d’escaliers : Présence d’une rampe descellée dans la seconde partie de la montée et absence de rampe au départ de la montée de l’escalier ;

11. Revêtements contenant du Plomb: Suspicion de présence de peintures au plomb dégradées notamment avec des peintures de volets très dégradées ; »

Suite à ce rapport un premier arrêté préfectoral a été établi le 21 août 2024 préconisant sans attendre, les mesures suivantes « indispensables pour faire cesser le danger imminent dans un délai fixé » « afin de faire cesser le danger imminent dans le logement » « dans un délai de 15 jours à compter de la date de notification du présent arrêté»,

« 1. procéder à un nettoyage et à une désinfection de tous les murs et les plafonds du logement couverts de moisissures noires (sans utilisation de produits toxiques), en attendant la réalisation de travaux plus importants visant à supprimer le risque de développement de moisissures de façon pérenne dans ce logement;

2. sécuriser l‘installation électrique du logement et prendre toutes les dispositions pour permettre que la remise en service de l‘installation électrique se fasse en sécurité et remettre à l‘ars une attestation par un professionnel compétent attestant des travaux de mise en sécurité réalisé ;

3. sécuriser le volet de la salle de bain et remettre à l‘ars une attestation par un professionnel

compétent attestant des travaux de mise en sécurité réalisé ; »

Suite à ce constat, les bailleresses ont demandé l’intervention la société FR NET PROPRETE qui a établi une attestation indiquant n’avoir pu intervenir en septembre 2024 du fait du refus des locataires d’utiliser des produits à base d’eau de javel. Elles justifient par ailleurs avoir procédé aux travaux d’électricité dès octobre 2024, puis au remplacement de la porte d’entrée en novembre 2024.

Puis, un second arrêté a été établi le 10 janvier 2025 qui fait obligation d’exécuter des travaux au titre des onze points relevés par l’agence régionale de santé et ce, avec interdiction d’habiter le logement à compter de la notification de l’arrêté.

Les bailleresses ont fait appel à une architecte qui a établi une attestation de mission de maîtrise d’œuvre le 31 mai 2025 et cette dernière atteste sur l’honneur avoir été contactée pour la première fois en novembre 2024 et que sa proposition d’honoraires a été acceptée le 15 janvier 2025.

Puis, une convention tripartite d’occupation précaire a été établie entre un bailleur privé, Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] et Madame [P] et Monsieur [V] le 1er mai 2025 prévoyant le relogement de ces derniers à cette date.

Enfin, il ressort de l’arrêté municipal établi le 26 mai 2025 qu’une déclaration de travaux s’agissant de la réfection de la toiture et le remplacement des menuiseries extérieures a été réalisée et que le maire a établi un arrêté de non opposition à déclaration préalable.

Si les bailleresses soutiennent que les désordres dans le logement et notamment la présence de moisissures et d’humidité est la conséquence de l’absence d’utilisation du chauffage central et l’absence d’aération suffisante par les locataires, il n’en demeure pas moins que leur architecte mentionne clairement dans leur attestation versée aux débats par elles que l’origine des moisissures est lié à ;

— L‘absence d‘isolation thermique des murs extérieurs (construction ancienne) et probablement une ventilation insuffisante bien qu’il y est une fenêtre dans la salle de bain

— La modification des habitudes de chauffage par l’occupant qui n’utilise plus la chaudière central gaz

— Au rez-de-chaussée, présence de remontée tellurique sur le mur de refend de la cuisine, en pierre calcaire qui s’effrite, pas de moisissure et pas de salpêtre. Ce problème est récurant en centre anciens. Le plâtre n’aime pas l’humidité et sera remplacé par un enduit à la chaux.

Ainsi, si la modification des habitudes de chauffage par les locataires, qui n’utilisent plus ou peu le système de chauffage central au gaz privilégiant des chauffages électriques, peut avoir pour conséquence l’aggravation des désordres, cette modification n’en est pas la raison principale. En effet, le rapport d’insalubrité établie par l’agence régionale de santé mentionne clairement que les désordres sont liés à une absence de ventilation efficace, des remontées d’humidité par capillarité avec présence notamment d’un poteau à droite dans le séjour saturé en humidité à hauteur de 99,9 % jusqu’à une hauteur de 1 m. Il relève également la présence de parois froides dans l’ensemble du logement provoquant des phénomènes de condensation avec des murs dépourvus d’isolation suffisante, de fenêtres en simple vitrage vétustes, ou encore d’une porte d’entrée et de fenêtres non étanches. Il indique que la présence de murs non habillé par des plaques de plâtre type BA 13 dépourvues d’isolation suffisante et la présence de fenêtres et portes non étanches rend impossible le chauffage du logement.

Il en est de même de l’absence de ventilation puisque si effectivement le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi que les bouches d’aération sont sales, ces dernières sont décrites par l’agence régionale de santé comme inadaptées au logement du fait de l’absence d’entrée d’air dans le salon la chambre et l’espace bureau et l’absence de dispositif d’extraction d’air vicié dans toutes les pièces du logement.

C’est d’ailleurs pour cette raison que l’architecte a indiqué que les travaux qui seraient réalisés consisteraient en « la réfection complète de la toiture avec isolation, doublage performant de tous les murs périphériques, remplacement de toutes les menuiseries extérieures, installation VMC hygroréglable type A, révision de la chaudière et son réseau, changement de certains radiateurs. »

Les désordres relatifs aux problèmes d’humidité, de moisissures ou désordres électriques dont font état Monsieur [N] et Madame [O] [P] sont donc constitués.

Il convient néanmoins de souligner que les travaux électriques et le remplacement de la porte d’entrée ont été effectués dès le mois d’octobre 2024.

Par ailleurs si les locataires réclament une indemnisation de leur préjudice de jouissance qu’ils estiment à l’intégralité du loyer pendant trois ans, il ne peut être fait droit à cette demande manifestement disproportionnée. En effet, d’une part, les locataires n’établissent pas qu’ils ont été dans l’incapacité d’user de leur logement pendant trois années puisque les désordres dont les locataires se sont plaints ont été signalés pour la première fois au bailleur en novembre 2023 et il n’est pas établi qu’antérieurement à cette date les désordres existaient. D’autre part, dès le mois de septembre 2024, les locataires ont arrêté de payer le loyer conformément au 1er arrêté préfectoral.

Ainsi, le préjudice sera limité à une période de 10 mois et au regard de la nature des désordres qui impactent une grande partie du logement, il convient de fixer l’indemnisation du préjudice de jouissance à environ 70 % du montant du loyer soit la somme de 3000 euros.

S’agissant de leurs demandes au titre du préjudice lié à la santé, ils versent aux débats pour chacun de certificats médicaux établit le 5 février 2025 faisant état pour Madame [P] de « bronchite chronique avec rhinites, laryngites et trachéite chronique associée. Elle présente des lésions intimes liées à la prise répétée d’antibiotiques. Elle présente une anxiété réactionnelle récente. ». Concernant Monsieur [V], ce médecin indique : « Il présente un état anxieux dépressif réactionnel récent. Il présente une rhinite chronique avec toux ». Ainsi, il apparaît justifié de leur octroyer à chacun la somme de 1000 euros à ce titre.

Relativement à leur demande au titre du préjudice moral, elle sera rejetée au regard de l’octroi de sommes au titre du préjudice lié à la santé.

Sur la demande reconventionnelle en résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires et de condamnation des locataires aux frais de nettoyage du logement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du Code civil, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; obtenir une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

En vertu de l’article 1227 du Code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En vertu de l’article 1229 du Code civil, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procurées l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

En l’espèce, les bailleresses sollicitent la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires en faisant valoir notamment des éléments figurant dans le constat de commissaire de justice révélant selon elle un défaut d’entretien et de nettoyage. Elle verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice réalisé le 15 mai 2025 aux termes duquel il est mentionné notamment que l’appareillage électrique et salles, les WC « entartrés », des faïences « crasseuses », des grilles d’aération « sales », un meuble et un plan de travail « crasseux ». Toutefois, ces éléments apparaissent manifestement insuffisants pour justifier de la résiliation du bail aux torts exclusifs des locataires.

Leur demande de prise en charge par les locataires d’une partie du devis établi le 15 avril 2025 au titre du lessivage et du traitement anti moisissures sera rejetée dans la mesure où, d’une part, ces désordres ne sont pas imputables aux locataires mais sont la conséquence des

désordres mis à la charge des bailleresses. D’autre part, il convient de relever que les locataires n’ont pas quitté les lieux puisqu’ils ont été relogés et devront réintégrer la maison ultérieurement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [A] [C] et Madame [S] [Y], partie perdante, seront condamnées aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Condamnée aux dépens, Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] devront payer à Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] la somme de 3 000 euros en indemnisation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [N] [V] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice lié à son état de santé ;

CONDAMNE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] à payer à Madame [O] [P] la somme de 1 000 euros en indemnisation de son préjudice lié à son état de santé ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] de leur demande au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] à payer à Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] de leur demande à ce titre ;

CONDAMNE Madame [A] [C] et Madame [S] [Y] aux dépens ;

DEBOUTE Monsieur [N] [V] et Madame [O] [P] du surplus de leur demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection