N° RG 25/02611 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QDAR

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires -[Adresse 2] ayant pour syndic la SAS FONCIA MONTPELLIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

S.C.I. -BIRE COMMODORE 1985, dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 16 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 03 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 03 Avril 2026 par

Claire GUILLEMIN, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

EXPOSE DU LITIGE

La SCI BIRE COMMODORE 1985 est propriétaire du lot n°78 au sein du bâtiment A de la copropriété

[Localité 1] [Adresse 5], située à [Adresse 6] à [Localité 2].

Estimant que la SCI BIRE COMMODORE 1985 ne s’était pas acquittée du paiement de ses charges de

copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son syndic la SAS FONCIA fait

délivrer à la SCI BIRE COMMODORE 1985 une sommation de payer en date du 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la

[Adresse 7], pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI BIRE

COMMODORE 1985 devant le Tribunal judiciaire de Montpellier sur le fondement de l’article 10-1 de la

loi du 10 juillet 1965 aux fins de :

À TITRE PRINCIPAL- homologuer et donner force exécutoire au protocole d’accord établi le 8 janvier 2025 entre le syndicat

des copropriétaires de la [Adresse 7] et la SCI BIRE COMMODORE 1985 au titre des

charges de copropriété et des frais arrêtés au 8 janvier 2025,- condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]

COMMODORE la somme de 515,59 euros au titre des charges dues selon décompte à compter du 8 janvier

2025 arrêté au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15

novembre 2024 ; – ainsi que la somme de 847,52 euros au titre des frais de recouvrement,

À TITRE SUBSIDIAIRE- condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à lui payer la somme de 1766,58 euros au titre des charges

dues selon décompte arrêté au 1er septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement

de payer du 15 novembre 2024 ;- condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à lui payer la somme de 2289,15 euros au titre des frais de

recouvrement ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE condamner la SCI BIRE COMMODORE 1985 à lui payer :- 1500 euros à titre de dommages-intérêts ;- 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les sommes retenues par le

commissaire de justice en application de l’article A 444- 32 du code de commerce et les dépens,

le tout avec exécution provisoire.

A l’audience du 16 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7],

représenté par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de

se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure

civile.

A cette audience, la SCI BIRE COMMODORE 1985 n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins

statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et

bien fondée.

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 446-2 alinéa 2 du code

de procédure civile le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et

juger » ou « dire que » ne sont pas des prétentions, et ne confèrent pas, hormis les cas prévus par la loi, de

droit à la partie qui les requiert, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces points.

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Sur la demande d’homologation du protocole d’accord

En application de l’article 1565 du code de procédure civile, l’accord auquel sont parvenues les

parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis aux fins de

le rendre exécutoire, à l’homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la

matière considérée. Le juge à qui est soumis l’accord ne peut en modifier les termes.

Le contrôle du juge saisi en application de ces dispositions s’applique à la nature et à la validité

formelle de l’acte ainsi qu’à son apparente conformité quant à son objet avec l’ordre public et les

bonnes mœurs.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] produit un protocole

d’accord en date du 8 janvier 2025 aux termes duquel la SCI BIRE COMMODORE 1985 s’engage à régler

la somme de 3887,38 euros moyennant un versement mensuel de 161,98 euros du 10 janvier 2025 au 10

décembre 2026. Il est produit par ailleurs une attestation de non-conciliation établie par le conciliateur de

justice en date du 22 mai 2025.

Dès lors, en l’absence de la SCI BIRE COMMODORE 1985 et de demande d’homologation de ce protocole

de sa part le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera débouté de sa demande.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de

participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction

de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la

conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs

relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du

syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté

dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale

ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de

fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le

syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au

syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée

générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période

fixée par l’assemblée générale ;

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure

civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de

la somme réclamée dans sa totalité ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] verse aux débats :- un extrait cadastral,- les appels de charges et travaux,- les relevés individuels de charges,- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 24 juillet 2019, 7 septembre 2020, 10 juillet 2021,

6 septembre 2022, 8 septembre 2023, 6 septembre 2024, 12 septembre 2025 portant approbation des comptes

de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,- deux décomptes de la créance pour la période du 1er avril 2020 au 21 août 2025,- la sommation de payer du 15 novembre 2024,- le contrat de syndic applicable à compter du 1er janvier 2025.

3

Il ressort de ces documents que la SCI BIRE COMMODORE 1985 reste devoir la somme de : 2692,62 euros

+ 1363,11 euros = 4055,73 euros, somme de laquelle il convient de déduire les frais et intérêts suivants : 45

euros, 3,16 euros, 32 euros, 398,52 euros, 141,81 euros, 84,96 euros, 85 euros, 49 euros, 398,52 euros,

153,66 euros, 150 euros, 398,52 euros, 300 euros, 149 euros, soit la somme de 1666,58 euros restant due au

titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 1er septembre 2025, comprenant les appels de

charges du troisième trimestre 2025.

La SCI BIRE COMMODORE 1985 sera donc condamnée en deniers ou quittances à payer 1666,58 euros,

cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 15 novembre 2024 sur la

somme de 566,83 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872

du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le

syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise

en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits

et émoluments des actes des commissaires de justice.- Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance :

Il n’est produit aucune lettre de mise en demeure ni relance alors qu’il a été facturé les sommes de 45 euros,

32 euros, et 49 euros.

Ces frais n’étant pas justifiés, il convient de débouter le syndic à ce titre.- Sur les frais de constitution dossier avocat ou huissier :

Concernant les frais de « constitution dr Huis », « constitution du dossier transmis à l’huissier », «

constitution de dossier avocat » ou « suivi du dossier transmis à l’avocat » ils relèvent de l’activité du syndic

relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la

copropriété.

Le fait que le contrat de syndic produit prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre

d’honoraires supplémentaires en cas de diligence exceptionnelle n’en change pas la nature, ces frais n’étaient

donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. – Sur les frais de constitution d’hypothèque :

Le syndicat impute au débit du compte la somme de 300 euros à ce titre.

Toutefois, il n’est produit aucun justificatif d’une inscription d’hypothèque.

Dès lors, le syndicat sera débouté de cette demande à ce titre.- Sur les frais de commissaire de justice :

Il n’est pas justifié du montant de 141,81 euros en date du 3 février 2021.

Dès lors, le syndicat sera débouté de cette demande à ce titre. Le coût de la sommation de payer sera

examiné dans les dépens.

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Sur les frais de protocole d’accord :

Le syndic impute au propriétaire défaillant la somme de 84,96 euros le 17 mars 2022 et 85 euros le 21 février

2023 sans toutefois produire le contrat de syndic applicable à cette période.

Seule la somme de 150 euros du 8 janvier 2025 sera mise à la charge de la SCI BIRE COMMODORE 1985

conformément au contrat de syndic produit applicable à compter du 1er janvier 2025.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise

foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts

moratoires de la créance.

La carence de La SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie

au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa

mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements commun.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une

somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à

moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI BIRE COMMODORE 1985, partie perdante, sera condamnée aux dépens en ce compris le coût de la

sommation de payer en date du 15 novembre 2024 pour un montant de 153,66 euros.

• Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou

qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre

des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait

pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91

647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il

peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces

condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être

inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnée aux dépens, la SCI BIRE COMMODORE 1985 devra verser au syndicat des copropriétaires de

la [Adresse 7] une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros. Le syndicat des

copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au titre des sommes dues en

application de l’article A 444- 32 du code de commerce.

5

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit

exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à

disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] de sa demande

d’homologation du protocole d’accord établi le 8 janvier 2025 entre le syndicat des copropriétaires de la

[Adresse 7] et la SCI BIRE COMMODORE 1985 ;

CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de

son syndic, la somme de 1666,58 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2020

au 21 août 2025, appel du troisième trimestre inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la

sommation de payer du 15 novembre 2024 sur la somme de 566,83 euros et à compter du présent jugement

pour le surplus ;

CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de

son syndic, la somme de 150 euros au titre des frais de protocole d’accord ;

CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de

son syndic, la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] du surplus de ses demandes

CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence

[Adresse 2] situé [Adresse 6] à [Localité 3] la somme de 800 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI BIRE COMMODORE 1985 aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de

payer en date du 15 novembre 2024 pour un montant de 153,66 euros,

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RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Le Greffier,

La Juge

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous

commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision

à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement

par le président et par le greffier.