TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 24/07363 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQWN

Minute n° 25/00013

EXPERTISE

Grosse délivrée

le : 26/03/2025

à Avocats + 2 copies aux expertises

JUGEMENT RENDU LE VINGT SIX MARS DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 05 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.S. CSF, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELARL CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, plaidant et Maître Valérie DUBOS, avocat au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.S. [E], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-andré VIGNÉ de la SCP TMV, avocats au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 27 octobre 2000, la SARL FINANCIER DE PLACEMENT IMMOBILIER (FPI) a donné à bail commercial à la SARL HALLDIS, pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2000, un local comprenant l’entier rez-de-chaussée, l’entresol et toutes les caves d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 327.514,47 francs, correspondant à la valeur locative pour l’exploitation d’un fonds de commerce de supermarché et bureau administratif pour l’exploitation.

Le bail a été renouvelé le 1er octobre 2009 entre monsieur [P] [V], venu aux droits de la SARL FPI suite à l’acquisition de l’immeuble le 27 octobre 2000, et la société HALLDIS.

La société SAS CSF est venue aux droits de la société HALLDIS suite à sa dissolution le 18 mai 2011.

Par acte authentique du 13 janvier 2012, monsieur [P] [V], a vendu à la SAS [E] trois lots, n°13-14-15, constituant l’assiette du bail.

La société [E] a repris possession des lots 13 et 14.

Un litige est survenu concernant le lot 15 pour lequel la société CSF a sollicité le paiement d’un loyer à la société [E], laquelle refusait de s’en acquitter au motif qu’elle versait à monsieur [V] un loyer intégral identique à celui antérieur à la vente. Un accord transactionnel a été conclu entre les parties les 21, 22 et 25 mars 2024.

Le 19 juin 2020, la SAS CSF a fait signifier à la SAS [E] (et le 23 juin 2020 à monsieur [E]), une demande de renouvellement du bail commercial à compter du 1er juillet 2020. Par acte du 15 septembre 2020, la SAS [E] a fait signifier au preneur son acceptation du principe du renouvellement du bail concernant le lot n°15 dont elle est propriétaire sous réserve de voir fixer un loyer mensuel de 1.200 euros.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception préalable le 08 juillet 2024, la SAS CSF a, par acte du 28 août 2024, fait assigner la SAS [E] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SAS CSF, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 21 janvier 2025 et déposé au greffe le 15 janvier 2025, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

in limine litis, se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Bordeaux pour statuer sur la demande de la société [E] tendant à sa condamnation au paiement de la différence entre le loyer provisionnel payé et le loyer qui sera définitivement fixé,sur les autres demandes :à titre principal :fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme de 1.277 euros hors taxes et hors charges,dire que la société [E] devra la rembourser des loyers trop payés à titre provisionnel pour la période ayant commencé à courir le 1er juillet 2020, avec intérêts au taux légal sur lesdits loyers depuis leur date de paiement jusqu’à leur remboursement, en vertu de l’article 1231-6 du code civil, et avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code,à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure d’instruction serait ordonnée avant dire droit, dire que le loyer provisionnel convenu aux termes du protocole transactionnel des 21, 22 et 25 mars 2025 continuera à s’appliquer dans les mêmes conditions et sous les mêmes réserves que celles prévues audit protocole ;en toute hypothèse :débouter la société [E] de l’ensemble de ses demandes,condamner la société [E] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société CSF soutient, sur le fondement de l’article R145-23 du code de commerce que le juge des loyers commerciaux n’est pas compétent pour prononcer une condamnation en paiement à l’encontre du locataire.

S’agissant de la détermination de la valeur locative au 1er juillet 2020, la société CSF fait valoir que le lot 15 est un bureau situé à l’entresol, qu’il est aveugle et situé en étage.

Elle expose que la surface utile est de 55,80m², à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de pondération de 0,20 s’agissant d’une annexe de supermarché, le caractère indispensable dudit local pour l’activité n’ayant aucune incidence sur la pondération. Elle conteste par ailleurs tout accord des parties dans le cadre du processus de médiation sur la surface des locaux à prendre en compte lors de la fixation du loyer du bail renouvelé, peu important qu’un mesurage ait été effectué dans ce cadre, le protocole transactionnel excluant expressément de son objet la question de la fixation du loyer du bail renouvelé à effet du 1er juillet 2020.

Elle indique qu’au regard des éléments de comparaison, de la situation et des caractéristiques des locaux, la valeur locative unitaire doit être fixée à 200 euros/m².

Elle sollicite par ailleurs l’application de correctifs au titre du transfert au preneur de la charge de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, d’un abattement de 10% pour tenir compte des travaux qu’elle a réalisé dont l’accession au bailleur ne se fera qu’en fin de jouissance, d’un abattement de 3% au titre du transfert de la charge des travaux de mise en conformité. Elle s’oppose à toute majoration au titre de la possibilité de sous-location et à raison de la communication avec les locaux adjacents.

Elle prétend que la société [E] ne peut tirer argument de la fixation dans le protocole transactionnel d’un loyer provisionnel d’un montant de 5.000 euros, et qui est en tout état de cause sans commune mesure avec le montant par le bailleur dans le cadre de la présente instance.

S’agissant de la date d’exigibilité du nouveau loyer, la société CSF fait valoir, sur le fondement des articles L145-11 et R145-21 du code de commerce, que, le bailleur ayant varié dans le montant de ses demandes, le prix du loyer ne peut prendre effet qu’à dater de la notification de ses nouvelles prétentions. Elle expose enfin que lorsque le preneur est en demande et que le nouveau loyer est en baisse, celui-ci prend rétroactivement effet à la date du renouvellement.

A l’audience, la SAS [E], soutenant son mémoire déposé au greffe le 19 décembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal, fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 19.600 euros,à titre subsidiaire, fixer le montant du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme annuelle hors charges et hors taxes de 6.800 euros,en toute hypothèse, condamner la société CSF à payer à la société [E] à titre d’arriérés la différence entre le loyer provisionnel et le loyer définitif rétroactivement depuis le 1er juillet 2020 et la date de fixation du loyer du bail renouvelé,à titre infiniment subsidiaire, avant dire droit :ordonner une expertise,condamner la société [E] au paiement des dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS [E] fait valoir qu’il n’est pas contesté que le montant du loyer doit être fixé en fonction de la valeur locative conformément aux articles L145-33 et R145-3 et 4 du code de commerce.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, la société [E] soutient qu’il n’y a pas lieu de pondérer la superficie des locaux en raison de l’accord intervenu entre les parties dans le cadre du protocole transactionnel et du caractère indispensable des locaux à l’activité. Selon elle, au regard des éléments de comparaison, la valeur unitaire doit être fixée à 350 euros/m². Elle conteste l’application de tout abattement.

Subsidiairement, elle sollicite la fixation à la valeur de 6.800 euros proposée par l’expert amiable.

Encore plus subsidiairement, elle indique qu’elle ne s’oppose pas à la demande de désignation d’un expert judiciaire.

MOTIVATION

Sur la fixation du montant du loyer du bail commercial

En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. / Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. /Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. / Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, les parties s’accordent sur la fixation du montant du loyer à la valeur locative, laquelle doit obligatoirement être recherchée par la juridiction.

Pour la détermination de cette valeur locative, il convient de relever que les expertises produites par les parties démontrent leurs divergences sur des points de fait portant tant sur la détermination de la surface à retenir et la possibilité ou non de procéder à une pondération, que sur la détermination de la valeur unitaire. Ces divergences commandent d’ordonner avant dire droit sur le montant du nouveau loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2020.

L’expert sera amené à formuler son avis technique sur la pondération éventuelle des surfaces au regard des caractéristiques et de la nature des locaux, étant relevé que le protocole transactionnel, dans le cadre duquel les parties se sont accordées sur un montant provisoire de loyer dans l’attente de l’attente de la fixation définitive du loyer, n’évoque pas, à ce titre, expressément la question de la superficie à retenir. De même, l’expert sera amené à apporter son avis technique sur les facteurs de minoration ou de majoration de la valeur locative.

Il convient par conséquent d’ordonner une expertise, aux frais avancés du preneur, demandeur à la présente instance.

Dans l’attente de la réalisation de l’expertise, il ne peut être statué sur la demande tendant à la date d’effectivité de la somme qui sera fixée dès lors que celle-ci est susceptible de varier en fonction du montant qui sera retenu. De même, il ne peut être statué sur les demandes relatives aux comptes entre les parties, étant en tout état de cause relevé que la compétence du juge des loyers commerciaux est strictement limitée par les dispositions de l’article R145-2.3 du code de commerce à la fixation du montant du nouveau loyer et qu’aucune condamnation en paiement ne pourra être prononcée dans le cadre de la présente instance.

Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant (5.000 euros) et conditions prévus par l’accord transactionnel conclu entre les parties les 21, 22 et 25 mars 2024.

Sur les frais du procès

— dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure.

— Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […]. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er juillet 2020 entre la SAS [E] et la SAS CSF portant sur le local n° 15 situé [Adresse 2] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [J] [H], demeurant [Adresse 3], pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur,

3 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SAS CSF, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer tel qu’il résulte de l’accord transactionnel conclu entre les parties les 21,22 et 25 mars 2024 ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE