N° RG 25/02810 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QFCK

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 Mai 2026

DEMANDEUR:

Société ACM, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3] [Adresse 4]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [Z], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 16 Mars 2026

Affaire mise en deliberé au 18 Mai 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 18 Mai 2026 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 18 novembre 2008 et ayant pris effet le 1er décembre 2008, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel initial de 483,76 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 71,89 euros.

Par acte séparé signé le 3 décembre 2008 et ayant pris effet le 8 décembre 2008, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [Z] un garage situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 65,34 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 0,31 euros.

Ayant eu connaissance de la présence de nombreux parasites s’échappant du logement de Monsieur [J] [Z] et d’un défaut d’entretien de celui-ci, ACM HABITAT a fait délivrer à Monsieur [J] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, une sommation d’entretenir le logement et cesser les troubles.

Des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [Z], par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 1 380,30 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 11 juillet 2025, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 octobre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [J] [Z] pour l’audience du 16 mars 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— à titre principal,

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [J] [Z] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [J] [Z] à payer la somme de 2 980,89 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— à titre subsidiaire,

— le constat du manquement de Monsieur [J] [Z] à son obligation d’entretien du logement

— le constat que l’infection de nuisibles au sein du logement de Monsieur [J] [Z], qui s’étend à l’ensemble de l’immeuble, a pour origine son défaut d’hygiène et d’entretien,

— le constat que l’infection de nuisibles cause un dommage certain aux autres occupants de l’immeuble,

— de prononcer la résiliation judiciaire des baux d’habitation et du garage

— l’expulsion de Monsieur [J] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [J] [Z] au paiement de celle-ci,

— en tout état de cause,

— la condamnation de Monsieur [J] [Z] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [J] [Z], daté du 21 novembre 2025. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du service référent.

***

À l’audience du 16 mars 2026, ACM HABITAT était représentée par son conseil. Monsieur [J] [Z], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens. Il a par ailleurs précisé que Monsieur [J] [Z] n’entretient pas son logement, soulignant la présence de nuisibles. Il a ajouté ne pas avoir reçu l’attestation d’assurance habitation et a mentionné l’existence d’une dette actualisée de 3 169,28 euros.

La décision a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le constat de la résiliation du bail et ses conséquences

En tant que bailleresse personne morale, ACM HABITAT ne justifie pas avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

Par conséquent, la demande n’est pas recevable.

Sur la résiliation judiciaire pour défaut d’entretien

Conformément aux dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 précise quant à lui que la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

En application de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

L’article 1127 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements du locataire à ses obligations en raison d’un défaut d’entretien d’hygiène entraînant la présence de parasites.

Le procès-verbal de constat, daté du 10 juin 2024 et établi à la demande d’ACM HABITAT, constate la présence de parasites. Le commissaire de justice indique, au sein dudit procès-verbal de constat, s’être rendu chez Monsieur [R] [U], un voisin, et déclare : « il m’informe que les nuisances de cet appartement existent depuis 5 ans et plus globalement depuis 15 ans dans l’immeuble. Il me précise qu’elles ont d’abord concerné le logement n°174 où habite M.[E] [O], puis les mêmes problèmes ont été rencontrés aux logements 196, 198 et 192, ce dernier étant le logement de Monsieur [Z] [J]. Il ajoute que, bien qu’il ait initialement entretenu de bonnes relations avec Monsieur [Z], celles-ci se sont détériorées au cours des derniers mois, ce dernier ayant constaté l’absence de nettoyage au sein de son logement. Monsieur [U] me signale «également que son propre logement n’est pas affecté par ces problèmes ; ou du moins qu’il n’en a pas connaissance. Il me mentionne qu’une société de nettoyage a récemment été engagée pour les logements 187, 188, 191 et 192, qui seraient infestés par des punaises et des cafards. La personne étant intervenue aurait indiqué qu’un nettoyage important devait être fait dans le logement de Monsieur [Z]. Il souligne par ailleurs des problèmes généraux dans l’immeuble, notamment l’absence de fermeture du local poubelle, qui pourraient être liés à ces infestations. Enfin, je me dirige vers le logement numéro 192, habité par Monsieur [Z]. Celui-ci m’ouvre la porte. Depuis le palier, j’observe des insectes sur les murs et au sol. Je lui signifie alors la sommation d’entretenir son logement et de cesser les troubles occasionnés et lui rappelle ses obligations en qualité de locataire. Ce dernier m’indique prendre contact avec l’OFFICE Public de l’Habitat de [Localité 1], Méditerranée et Métropole concernant cette problématique. Enfin, je constate qu’à cet étage, devant l’ensemble des plinthes des parties communes, se trouve de la poudre ainsi que des adhésifs double face transparents. Sur ces derniers se trouvent des insectes. »

Il ne ressort pas du constat du commissaire de justice que le logement de Monsieur [J] [Z] est le premier et seul logement concerné par les problèmes de parasites.

Il convient également de constater que si la présence d’insectes est relevée dans le logement ainsi que dans les parties communes, aucun élément n’établit avec certitude l’origine de l’infestation. Il est en effet précisé que le local poubelle ne ferme pas, ce qui pourrait être à l’origine de la présence des parasites.

Par ailleurs, s’il est évoqué par un voisin le passage d’une société de nettoyage qui aurait indiqué la nécessité d’un nettoyage important dans le logement de Monsieur [J] [Z], ACM HABITAT ne prouve cette affirmation par aucune pièce.

En outre, ACM HABITAT produit des attestations de voisins, lesquels mentionnent que cela fait plusieurs années que des nuisibles sont présents dans la résidence. Monsieur [C] [K] [B] atteste ainsi que « Monsieur [Z] appartement 192 et Monsieur [O] appartement 194 nous font vivre un enfer avec leur manque d’hygiène et de respect envers les voisins ». Madame [F] [H], Monsieur [Z] et Monsieur [O] soulignent que le problème vient également de l’appartement 192. De surcroît, Monsieur [X] [M] indique que Monsieur [J] [Z] a nié la présence de punaises de lit dans son logement mais assure en avoir aperçu devant la porte de ce dernier. Monsieur [R] [S] atteste quant à lui avoir constaté dans l’appartement n°192 de Monsieur [Z] la présence de centaines de cafards et punaises de lit et souligne l’avoir amené aux urgences, ce dernier étant gonflé. Il indique que Monsieur [O], du logement n°194, ramène des vêtements récupérés dans les poubelles et que son appartement est également infecté depuis plusieurs années. Il déclare que les logements ont été infectés dans un ordre qu’il établit ainsi : d’abord le n°194, puis n°193 au 4e étage, n°187, n°188, n°192, enfin n°191.

En l’espèce, il ne ressort pas clairement des attestations qu’un défaut d’entretien de la part de Monsieur [J] [Z] est à l’origine de la présence des nuisibles dans la résidence, le logement de Monsieur [J] [Z] n’étant ni le premier, ni le seul logement concerné par ce problème.

Ainsi, les pièces produites par le bailleur ne démontrent pas que les nuisances sont imputables à Monsieur [J] [Z].

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande de résiliation à ce titre.

Sur la demande de condamnation en paiement

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT produit un décompte arrêté au 13 mars 2026 , mensualité de février 2026 comprise, duquel il ressort que Monsieur [J] [Z] reste redevable de la somme de 3168,88 euros au titre des loyers et charges impayés, après déduction des frais autres que les loyers et charges.

Monsieur [J] [Z] sera par conséquent condamné à payer à ACM HABITAT la somme de 3168,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 13 mars 2026, mensualité de février 2026 comprise.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [Z], partie perdante, sera par conséquent condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [J] [Z] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉBOUTE ACM HABITAT de ses demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation mensuelle ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à ACM HABITAT la somme de 3168,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtées au 13 mars 2026, mensualité de février 2026 comprise,

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux dépens,

DÉBOUTE ACM HABITAT de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.