TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e ODINOT (L0271)

M^e GUILLEMAIN (P0102)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/02148

N° Portalis 352J-W-B7G-CWEH7

N° MINUTE : 2

Assignation du :

14 Février 2022

JUGEMENT

rendu le 22 Octobre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [R] [I] (RCS de [Localité 9] 880 743 802)

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Gabrielle ODINOT de la S.E.L.A.R.L. ODINOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0271

DÉFENDERESSE

S.C.I. CAP (RCS de [Localité 9] 807 828 272)

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître André GUILLEMAIN de la S.C.P. GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02148 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEH7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 04 Juin 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 janvier 2012, Madame [L] [W] veuve [Z], aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. CAP, a donné à bail commercial renouvelé à Monsieur [G] [I] et à sa conjointe Madame [F] [D] [A] épouse [I] des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et d’un espace avec réserve, cuisine et monte-charge en sous-sol constituant respectivement les lots n°1 et n°37 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 10] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er octobre 2011 afin qu’y soit exercée une activité de commerce de marchand de vins et de liqueurs, et de restaurateur, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 13.800 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 26 novembre 2018, les parties ont conclu un avenant de révision au bail portant le montant du loyer révisé à la somme annuelle de 14.164,72 euros hors taxes et hors charges à compter rétroactivement du 1er octobre 2017.

Par acte notarié en date du 30 décembre 2019 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°16 A du 23 janvier 2020, Monsieur [G] [I] et Madame [F] [D] [A] épouse [I] ont fait donation du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à leur fils Monsieur [R] [I] exerçant sous le nom commercial « Le Mandarin de [Localité 9] ».

Par acte d’huissier en date du 26 février 2020, la S.C.I. CAP a fait signifier à Monsieur [R] [I] un congé pour le 30 septembre 2020 portant refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 octobre 2020, le juge des référés a ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Madame [B] [J] aux fins d’estimation du montant de l’indemnité d’éviction due à Monsieur [R] [I] et du montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. CAP à compter du 1er octobre 2020.

Par exploit d’huissier en date du 14 février 2022, Monsieur [R] [I] a fait assigner la S.C.I. CAP au fond devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant total de 244.000 euros.

L’experte judiciaire a procédé à une visite contradictoire des locaux le 9 février 2021, a organisé une réunion contradictoire en son cabinet le 15 septembre 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 21 octobre 2021, et a déposé son rapport définitif le 10 juin 2022, évaluant le montant de l’indemnité d’éviction principale due à Monsieur [R] [I] à la somme de 135.000 euros dans l’hypothèse de la perte du fonds de commerce et à la somme de 84.900 euros dans l’hypothèse d’un transfert du fonds, ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due à la S.C.I. CAP à la somme annuelle de 22.600 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 29 novembre 2022, Monsieur [R] [I] a informé la S.C.I. CAP qu’il était en pourparlers aux fins d’acquérir un nouveau fonds de commerce de restauration, et qu’il serait en mesure de procéder à la restitution des clefs pour le 31 décembre 2022 en cas de conclusion de l’acte d’acquisition.

Par lettre recommandée en date du 5 décembre 2022, la S.C.I. CAP a notifié à Monsieur [R] [I] l’exercice de son droit de repentir, indiquant consentir au renouvellement du contrat de bail commercial à compter de cette date.

Par ordonnance contradictoire en date du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a notamment : déclaré le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour connaître de la demande de fixation du montant du loyer de renouvellement formée par Monsieur [R] [I] ; renvoyé Monsieur [R] [I] à se pourvoir devant le juge des loyers commerciaux concernant cette demande ; débouté Monsieur [R] [I] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en paiement d’une indemnité d’occupation formée par la S.C.I. CAP ; et déclaré la S.C.I. CAP recevable en sa demande reconventionnelle de fixation et de paiement d’une indemnité d’occupation statutaire pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 5 décembre 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 28 juin 2023, Monsieur [R] [I] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-58 et R. 145-23 du code de commerce, et des articles 1343-5 et 1347 du code civil, de :

– dire n’y avoir lieu de statuer sur l’indemnité d’éviction ;

– fixer le loyer du bail renouvelé à effet au 5 décembre 2022 à la somme annuelle de 14.164,72 euros hors taxes et hors charges ;

– sur les demandes reconventionnelles, à titre principal, fixer à 25% l’abattement de précarité appliqué à l’indemnité d’occupation chiffrée par l’experte ;

– en conséquence, fixer l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. CAP à la somme annuelle de 18.820 euros ;

– fixer la créance de la S.C.I. CAP au titre de l’indemnité d’occupation sur la période non prescrite (soit du 28 mars 2021 au 5 décembre 2022) à la somme totale de 31.733 euros ;

– en conséquence, débouter la S.C.I. CAP de toute demande de condamnation supérieure à la somme de 683 euros résultant du différentiel entre les montants qu’il a réglés sur appels de la bailleresse du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2022 (soit 31.050 euros) et le montant de l’indemnité d’occupation dont il est redevable sur la période non prescrite du 28 mars 2021 au 5 décembre 2022 (soit 31.733 euros) ;

– à titre subsidiaire, homologuer le rapport de l’experte judiciaire en ce qu’elle a fixé à 10% la décote de l’indemnité d’occupation ;

– en conséquence, fixer l’indemnité d’occupation due à la S.C.I. CAP à la somme annuelle de 22.600 euros ;

– en conséquence, fixer le montant dû par lui à la somme de 7.056,10 euros, correspondant au différentiel entre l’indemnité d’occupation dont il serait redevable sur la période non prescrite du 28 mars 2021 au 5 décembre 2022 et les montants déjà réglés sur appels de la bailleresse depuis la date d’effet du congé, soit du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2022 ;

– en tout état de cause, condamner la S.C.I. CAP à lui payer la somme de 20.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– ordonner la compensation des créances réciproques ;

– lui accorder les plus larges délais de paiement si, par l’effet de la fixation par le tribunal de sa dette locative, la créance de la S.C.I. CAP après compensation était supérieure à la somme de 5.000 euros ;

– condamner la S.C.I. CAP aux dépens.

À l’appui de ses prétentions relatives à l’indemnité d’occupation, Monsieur [R] [I] approuve l’avis de l’experte judiciaire concernant l’évaluation de la surface pondérée des locaux à 53,40 m², faisant valoir que la S.C.I. CAP n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause son appréciation, que la charte de l’expertise en évaluation immobilière ne constitue qu’un simple guide susceptible d’adaptations, et que l’experte avait parfaitement conscience de l’état de la cuisine et de son importance pour une activité de restauration. Il se rallie également à l’estimation de l’experte ayant retenu une valeur locative unitaire statutaire de 470 euros par mètre carré pondéré, précisant que celle-ci est parfaitement cohérente avec les éléments de comparaison pris en compte, la seule référence afférente à une activité de restauration visant un prix unitaire de 482 euros, et ajoutant que les activités de restauration rapide ne peuvent être comparées à une activité de restauration traditionnelle, laquelle a été victime d’une dégradation du marché. Il conteste l’abattement de précarité de 10% pratiqué par l’experte, arguant que le congé a été délivré en plein milieu de la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, ce qui l’a empêché de procéder aux investissements nécessaires pour favoriser la vente à emporter ou la livraison durant les fermetures administratives, puis pour redonner de l’attractivité à l’établissement, une fois la réouverture possible, ce qui justifie l’application d’un abattement de 25%. Il conclut, à titre principal, que le montant de l’indemnité d’occupation s’élève à la somme annuelle de 18.820 euros hors taxes et hors charges, faisant toutefois observer que la demande de fixation de cette indemnité n’a été formulée pour la première fois par la bailleresse qu’aux termes de ses conclusions du 28 mars 2023, de sorte qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être exigible pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 27 mars 2021 atteinte par la prescription biennale.

À titre subsidiaire, le locataire énonce que l’indemnité d’occupation ne saurait excéder la somme de 22.600 euros proposée par l’experte, laquelle doit se compenser avec sa créance de frais de procédure. Il indique que sa situation justifie que lui soient octroyés les plus larges délais de paiement pour régler le reliquat des sommes mises à sa charge.

Le preneur affirme, en tout état de cause, que le loyer du contrat de bail commercial renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 14.164,72 euros hors taxes et hors charges à compter du 5 décembre 2022 correspondant au montant du dernier loyer contractuel en vigueur.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 3 juin 2024, la S.C.I. CAP sollicite du tribunal, sur le fondement de l’article L. 145-28 du code de commerce, et des articles 1343-2 et 1343-5 du code civil, de :

– fixer le montant de l’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 5 décembre 2022 à la somme annuelle en principal de 31.334 euros hors taxes et charges ;

– en conséquence, condamner Monsieur [R] [I] au paiement des rappels d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 5 décembre 2022, lesquels produiront intérêts au taux légal de plein droit à compter de chaque échéance, avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année ;

– débouter Monsieur [R] [I] de l’ensemble de ses demandes ;

– partager les dépens.

Au soutien de ses demandes relatives à l’indemnité d’occupation, la S.C.I. CAP expose que la surface pondérée des locaux doit être fixée à 57,05 m², en tenant compte, d’une part d’un coefficient de pondération de 0,90 pour la première zone de vente du rez-de-chaussée, le coefficient ne pouvant se situer dans la fourchette basse des coefficients prévus par la charte de l’expertise en évaluation immobilière au vu des particularités du bien, et d’autre part d’un coefficient de pondération de 0,35 pour le sous-sol, celui-ci étant accessible par un escalier privatif et étant notamment composé de la cuisine du restaurant, qui constitue l’élément primordial pour l’exercice de l’activité. Elle avance que le prix unitaire de 470 euros proposé par l’experte se trouve dans la fourchette très basse des références examinées, de sorte qu’un prix unitaire de 620 euros se révèle plus approprié, dès lors que les locaux sont en bon état d’entretien, sont situés dans un quartier d’immeubles et de bureaux avec une clientèle potentielle importante, sont très bien desservis par les transports en commun, et ont bénéficié pendant la période considérée d’une terrasse. Elle approuve l’abattement de précarité usuel de 10% appliqué par l’experte. Elle conclut à la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant annuel de 31.334 euros hors taxes et hors charges, et à la condamnation du preneur aux rappels d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 5 décembre 2022.

La bailleresse s’oppose aux demandes de compensation et de délais de paiement formées par le locataire, en l’absence d’existence de créances réciproques d’une part, et de quelconques justificatifs de la situation financière de celui-ci d’autre part.

La propriétaire rappelle l’existence de l’ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 mars 2024 ayant déclaré le tribunal incompétent pour statuer sur la demande de fixation du loyer de renouvellement après l’exercice de son droit de repentir.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 20 novembre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 4 juin 2025, et la décision a été mise en délibéré au 22 octobre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fixation du montant du loyer de renouvellement

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02148 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEH7

En outre, en application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 125 du même code, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 480 dudit code, le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche.

Enfin, selon les dispositions de l’article 794 de ce code, les ordonnances du juge de la mise en état n’ont pas, au principal, l’autorité de la chose jugée à l’exception de celles statuant sur les exceptions de procédure, sur les fins de non-recevoir et sur les incidents mettant fin à l’instance.

Il y a lieu de rappeler que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’une décision de justice et a été tranché dans son dispositif (Cass. Plén., 13 mars 2009 : pourvoi n°08-16033 ; Civ. 2, 24 septembre 2020 : pourvoi n°19-15648 ; Civ. 2, 16 décembre 2021 : pourvoi n°20-14874 ; Civ. 3, 16 novembre 2022 : pourvoi n°21-21244 ; Com., 23 novembre 2022 : pourvoi n°21-10953 ; Civ. 2, 13 avril 2023 : pourvoi n°18-24600 ; Civ. 2, 20 avril 2023 : pourvoi n°21-24372 ; Civ. 3, 12 octobre 2023 : pourvoi n°22-20696).

En l’espèce, il est constant que dans le dispositif de son ordonnance en date du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a statué en ces termes : « Déclare le tribunal judiciaire de Paris incompétent pour connaître de la demande de M. [R] [I] visant à la fixation du loyer de renouvellement et le renvoie à se pourvoir devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de loyers commerciaux », de sorte que la réitération de la demande du locataire de fixation du loyer de renouvellement se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à cette ordonnance, et est donc irrecevable.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [R] [I] irrecevable en sa demande de fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 5 décembre 2022.

Sur l’action en paiement de l’indemnité d’occupation

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L. 145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663).

Sur les caractéristiques des locaux

En vertu des dispositions de l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; 4°) de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’occurrence, il ressort du rapport d’expertise judiciaire en date du 10 juin 2022 que les locaux donnés à bail : dépendent d’un immeuble d’angle à toiture en zinc construit en 1925, élevé sur sous-sol et comportant sept étages, dont les façades en pierre de taille, éclairées principalement par trois fenêtres sur la [Adresse 11], par cinq fenêtres sur la [Adresse 12] et par une fenêtre en pan coupé, présentent un très bon état de ravalement ; contiennent, au rez-de-chaussée, d’une part une salle de restaurant, accessible depuis le pan coupé de l’immeuble en contre-haut d’une marche par une double porte vitrée, d’une capacité d’environ quarante-huit places assises, éclairée par des baies vitrées ouvrantes sur la [Adresse 11], avec escalier d’accès au sous-sol, jouissant d’une hauteur sous plafond d’environ 2,70 mètres et d’un linéaire de façade d’environ 7,20 mètres sur la [Adresse 11] et 4 mètres en pan coupé, et d’autre part un sanitaire équipé d’un water-closet et d’un lave-mains, ainsi qu’un dégagement donnant accès en contrebas de deux marches à une cour cimentée faisant office de local à poubelles ; et sont dotés d’un sous-sol composé d’une cuisine avec monte-plat d’une hauteur sous plafond de 2,45 mètres, d’un petit dégagement sous l’escalier, ainsi que d’un dégagement équipé d’un lavabo à droite en contrebas d’une marche, distribuant une réserve avec un coin vestiaire (deux casiers métalliques) et un ballon d’eau chaude (pièces n°10 en demande et n°4 en défense, pages 13 à 16).

D’après la 5ème édition de la charte de l’expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d’un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.).

En l’espèce, l’experte judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 76 m², et retient qu’ils sont divisés en cinq zones, à savoir : une zone d’angle en rez-de-chaussée d’une surface utile de 8,20 m² et d’une surface pondérée de 9,84 m² après application d’un coefficient de pondération de 1,20 ; une première zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile et d’une surface pondérée de 29,50 m² ; une deuxième zone de vente en rez-de-chaussée d’une surface utile de 8 m² et d’une surface pondérée de 6,40 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,80 ; une zone correspondant au dégagement et au sanitaire du rez-de-chaussée d’une surface utile de 1,80 m² et d’une surface pondérée de 0,54 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,30 ; et une zone correspondant au sous-sol avec cuisine, réserve et dégagement, d’une surface utile de 28,50 m² et d’une surface pondérée de 7,12 m² après application d’un coefficient de pondération de 0,25 ; soit une surface pondérée totale de 53,40 m² (pièces n°10 en demande et n°4 en défense, page 19).

Si la bailleresse fait valoir que « le coefficient de 0,80 retenu par l’expert judiciaire pour la zone 2 du rez-de-chaussée est faible. En effet, aux termes de la charte de l’expertise, la zone 2 doit être pondérée entre 0,8 et 1. En l’espèce, la zone 2 qui correspond à la salle de restauration et donc à l’accueil des clients (tout comme la zone 1) ne peut se situer dans la fourchette basse des coefficients de pondération. Ainsi, le coefficient à retenir pour la zone 2 ne peut être inférieur à 0,90 » (page 6 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que l’experte a nécessairement tenu compte de ces éléments, la charte susvisée préconisant une pondération de 0,80 à 1 pour la deuxième zone de vente située entre cinq et dix mètres à partir de la vitrine, ce qui est bien le cas en l’occurrence, étant observé que la deuxième zone de vente constitue nécessairement le prolongement de la première zone de vente, de sorte que le coefficient de 0,80 apparaît particulièrement pertinent.

De même, s’agissant de la pondération du sous-sol, il sera relevé que le coefficient de 0,35 sollicité par la propriétaire au motif « que le sous-sol est accessible par le rez-de-chaussée avec un escalier privatif et est notamment composé de la cuisine du restaurant qui est l’élément indispensable et primordial pour l’exercice de l’activité et qui est en très bon état » (page 6 de ses dernières conclusions) n’apparaît pas conforme à la grille de la charte, celle-ci recommandant un coefficient de pondération compris entre 0,15 et 0,25 pour les annexes diverses reliées, et limitant les coefficients compris entre 0,30 et 0,40 à la seule hypothèse d’une zone de vente reliée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce dès lors que ce sous-sol est occupé par les cuisines et par la réserve, lesquelles ne sont pas accessibles à la clientèle, ce qui justifie le coefficient de pondération de 0,25 qui apparaît adéquat.

Les conclusions expertales emportent donc la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 53,40 m².

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Selon les dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, compte tenu des diverses données et des seize références issues de son observation du marché constituées de deux fixations judiciaires, de trois renouvellements amiables, et de onze locations nouvelles, outre une location nouvelle citée par la bailleresse, et prenant en considération toutes les différences que ces références comportent avec les lieux dont s’agit, notamment quant à la situation, à la configuration, à la surface, à l’état d’entretien et à la qualité des constructions qui les abritent, l’experte judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d’un montant de 470 euros par mètre carré pondéré (pièces n°10 en demande et n°4 en défense, pages 29, 30, 31, 32, 33 et 41).

Si la S.C.I. CAP conteste cette appréciation relative au prix unitaire, force est toutefois de constater que l’ensemble des éléments qu’elle met en avant pour la critiquer ont été pris en compte par l’experte, tant en ce qui concerne le bon état d’entretien des locaux, que l’emplacement de ceux-ci dans un quartier d’immeubles d’habitation et de bureaux, la bonne desserte par les transports en commun ou la présence d’une terrasse, étant au surplus observé qu’au cours des opérations d’expertise, la bailleresse a expressément approuvé ce prix unitaire, soulignant dans son dire n°3 adressé par l’intermédiaire de son conseil que « la base de 470 € du m² tient compte de la dégradation du marché, puisqu’au titre des renouvellements amiables, on relevait notamment 621 € du m² au 1er février 2017 au [Adresse 1] d’une part, que MONOP au [Adresse 5] s’est installé en octobre 2019 moyennant un loyer de marché de 500 €, l’emplacement étant de meilleure qualité que celui de la [Adresse 12]… » (pièce n°10 en demande, annexe), de sorte que l’évaluation expertale apparaît particulièrement affinée et pertinente et emporte la conviction de la présente juridiction.

En conséquence, il convient de retenir une valeur locative unitaire statutaire des locaux donnés à bail de 470 euros par mètre carré pondéré.

Sur l’abattement de précarité

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation statutaire peut être affectée d’un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752).

En l’espèce, l’experte judiciaire a appliqué à la valeur locative un abattement de précarité de 10% (pièces n°10 en demande et n°4 en défense, pages 41), lequel est approuvé par la bailleresse.

Si Monsieur [R] [I] sollicite l’application d’un abattement de précarité de 25% tenant compte d’une baisse d’activité du fait des mesures prises pour faire face à la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, de l’incitation au télétravail et de comportements sinophobes eu égard à l’origine du virus, rendant nécessaire une adaptation pour favoriser la vente à emporter ou la livraison (pages 5 et 6 de ses dernières conclusions), il y a cependant lieu de relever que cet argumentaire est dénué de pertinence dès lors que le locataire n’explicite pas quelles adaptations ou quels investissements il n’a pu mettre en place pour favoriser la vente à emporter ou la livraison, étant au surplus observé que la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, d’envergure planétaire, a eu des répercussions, en termes de diminution de fréquentation en raison de la réduction des flux touristiques et de la généralisation du télétravail, qui se sont fait ressentir au niveau national, et non simplement au niveau du commerce considéré, de sorte que la cause de la baisse d’activité invoquée par le preneur apparaît étrangère à l’éviction en elle-même.

L’abattement de précarité de 10% proposé par l’experte sera donc retenu.

En conséquence, il convient d’appliquer à la valeur locative statutaire des locaux un abattement de précarité de 10%.

Conclusion sur l’indemnité d’occupation

En définitive, eu égard à la surface pondérée totale des locaux de 53,40 m² et à la valeur locative unitaire statutaire de 470 euros par mètre carré pondéré, et compte tenu de l’application d’un abattement de précarité de 10%, l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme annuelle de : (53,40 x 470) – 10% = 22.588,20 euros hors taxes et hors charges.

De plus, comme déjà indiqué, dès lors que dans le dispositif de son ordonnance en date du 26 mars 2024, le juge de la mise en état a « Débout[é] M. [R] [I] de sa fin de non-recevoir et dit la SCI Cap recevable en sa demande de fixation de l’indemnité d’occupation statutaire pour la période du 1er octobre 2020 au 5 décembre 2022 et de condamnation de M. [R] [I] au paiement de ladite indemnité », de sorte que le moyen de défense tiré de la prescription de nouveau soulevé devant le tribunal statuant au fond se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée à cette ordonnance, et est donc irrecevable (Civ. 2, 3 octobre 2024 : pourvoi n°22-20787), il y a lieu de relever que pour la période comprise entre le 1er octobre 2020, lendemain de la date d’effet du congé, et le 4 décembre 2022, veille de la date d’exercice par la bailleresse de son droit de repentir, soit pour une durée de 26 mois et 4 jours, l’indemnité d’occupation statutaire s’élève à la somme totale de : [(22.588,20 x 26) ÷ 12)] + [(22.588,20 x 4) ÷ 365)] = 49.188,64 euros hors taxes et hors charges.

Enfin, il ressort de l’attestation de l’expert-comptable de Monsieur [R] [I] en date du 6 avril 2023 que ce dernier justifie avoir versé la somme trimestrielle de 3.450 euros hors taxes et hors charges du 1er octobre 2020 au 31 décembre 2022, correspondant à un loyer annuel d’un montant de 13.800 euros hors taxes et hors charges (pièce n°17 en demande), ce qui n’est pas contesté, de sorte que l’indemnité d’occupation provisionnelle réglée pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 4 décembre 2022, soit pour une durée de 26 mois et 4 jours, s’élève à la somme totale de : [(13.800 x 26) ÷ 12)] + [(13.800 x 4) ÷ 365)] = 30.051,23 euros hors taxes et hors charges.

Le solde d’indemnités d’occupation statutaire dû par le preneur s’élève donc à la somme de : 49.188,64 – 30.051,23 = 19.137,41 euros hors taxes et hors charges.

En conséquence, il convient de déclarer Monsieur [R] [I] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’occupation formée à son encontre par la S.C.I. CAP pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 27 mars 2021, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation statutaire due par le premier à la seconde pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 4 décembre 2022 à la somme de 49.188,64 euros hors taxes et hors charges, et de fixer le montant du solde d’indemnités d’occupation statutaire dues par le premier à la somme de 19.137,41 euros hors taxes et hors charges.

Sur les intérêts moratoires

D’après les dispositions du premier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En outre, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1231-7 du même code, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement.

Décision du 22 Octobre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02148 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWEH7

En l’espèce, s’agissant d’une créance indemnitaire, les intérêts moratoires courront à compter de la date de la présente décision.

En conséquence, il convient de dire que le solde d’indemnités d’occupation statutaire dû par Monsieur [R] [I] à la S.C.I. CAP portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur l’anatocisme

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par la S.C.I. CAP.

En conséquence, il convient d’ordonner que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal.

Sur les frais de l’instance

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce, le propriétaire peut, jusqu’à l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l’indemnité, à charge par lui de supporter les frais de l’instance et de consentir au renouvellement du bail dont les conditions, en cas de désaccord, sont fixées conformément aux dispositions réglementaires prises à cet effet. Ce droit ne peut être exercé qu’autant que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble destiné à sa réinstallation.

En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Enfin, en vertu des dispositions des premier, deuxième et cinquième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il y a lieu de rappeler que les frais mis à la charge du bailleur exerçant son droit de repentir sont exclusivement les frais exposés avant l’exercice de ce droit (Civ. 3, 16 septembre 2009 : pourvoi n°08-15741), ces derniers n’étant cependant pas limités aux frais taxables de procédure mais couvrant également les frais irrépétibles (Civ. 3, 27 mars 2002 : pourvoi n°00-22534 ; Civ. 3, 14 avril 2016 : pourvoi n°14-29963).

En l’espèce, force est de constater que la S.C.I. CAP, laquelle a exercé son droit de repentir, doit être tenue de supporter la charge financière des frais de la présente instance, ce qui justifie sa condamnation aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire.

De même, dès lors que Monsieur [R] [I] justifie avoir déboursé la somme de 11.130 euros T.T.C. au titre des honoraires de son conseil antérieurement à l’exercice par la bailleresse de son droit de repentir (pièce n°18 en demande), à laquelle il convient d’ajouter les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance postérieurement à l’exercice dudit droit de repentir dans la mesure où il a remis au greffe et notifié deux jeux de conclusions au fond par RPVA respectivement le 27 mars et le 28 juin 2023, la S.C.I. CAP sera condamnée à lui payer une indemnité que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme globale de 15.000 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.C.I. CAP aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire, et de fixer la créance de Monsieur [R] [I] au titre des frais de l’instance en application des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce et de l’article 700 du code de procédure civile à la somme globale de 15.000 euros.

Sur la compensation

Selon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En outre, d’après les dispositions de l’article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d’argent, même en différentes devises, pourvu qu’elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. À moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors que les parties sont titulaires de créances réciproques l’une envers l’autre, il y a lieu de faire droit à la demande de compensation judiciaire formée par le preneur.

Le locataire demeure donc redevable de la somme de : 19.137,41 – 15.000 = 4.137,41 euros.

En conséquence, il convient d’ordonner la compensation judiciaire entre la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire de la S.C.I. CAP d’un montant de 19.137,41 euros d’une part, et la créance de Monsieur [R] [I] au titre des frais de l’instance d’un montant de 15.000 euros d’autre part, et de condamner ce dernier à payer à la première la somme de 4.137,41 euros.

Sur la demande subsidiaire de délais de paiement

Aux termes des dispositions du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, si le locataire argue que l’indemnité d’occupation ferait peser sur lui une « charge financière sans commune mesure avec le loyer dont il est redevable » (page 7 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu’il ne produit aux débats aucun élément à l’appui de ces considérations et notamment aucun justificatif de sa situation financière susceptible de démontrer qu’il se trouverait dans l’incapacité de régler sa dette en une seule échéance, étant au surplus observé que cette demande de délais de paiement n’est présentée qu’à titre subsidiaire pour le cas où le montant de sa dette, après compensation, excéderait la somme de 5.000 euros, ce qui n’est pas le cas en l’occurrence.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [R] [I] de sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En outre, en vertu des dispositions des deux premiers alinéas de l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y a lieu de relever qu’aucune des parties ne sollicite que l’exécution provisoire de la présente décision, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire, soit écartée.

En conséquence, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE Monsieur [R] [I] irrecevable en sa demande de fixation du montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à compter du 5 décembre 2022 formée à l’encontre de la S.C.I. CAP,

DÉCLARE Monsieur [R] [I] irrecevable en sa fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’occupation formée à son encontre par la S.C.I. CAP pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 27 mars 2021,

FIXE l’indemnité d’occupation statutaire due par Monsieur [R] [I] à la S.C.I. CAP pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 4 décembre 2022 inclus à la somme de 49.188,64 euros (QUARANTE-NEUF MILLE CENT QUATRE-VINGT-HUIT euros et SOIXANTE-QUATRE centimes) hors taxes et hors charges,

FIXE la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire de la S.C.I. CAP à l’encontre de Monsieur [R] [I] pour la période comprise entre le 1er octobre 2020 et le 4 décembre 2022 inclus à la somme de 19.137,41 euros (DIX-NEUF MILLE CENT TRENTE-SEPT euros et QUARANTE ET UN centimes) hors taxes et hors charges, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision,

FIXE la créance de Monsieur [R] [I] à l’encontre de la S.C.I. CAP au titre des frais de l’instance en application des dispositions de l’article L. 145-58 du code de commerce et de l’article 700 du code de procédure civile à la somme globale de 15.000 (QUINZE MILLE) euros,

ORDONNE la compensation judiciaire entre la créance de solde d’indemnités d’occupation statutaire de la S.C.I. CAP d’un montant de 19.137,41 euros hors taxes et hors charges d’une part, et la créance de Monsieur [R] [I] au titre des frais de l’instance d’un montant de 15.000 euros toutes taxes comprises d’autre part,

CONDAMNE Monsieur [R] [I] à payer à la S.C.I. CAP la somme de 4.137,41 euros (QUATRE MILLE CENT TRENTE-SEPT euros et QUARANTE ET UN centimes) après compensation, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de la présente décision jusqu’à complet paiement,

ORDONNE que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront eux-mêmes intérêts au taux légal,

DÉBOUTE Monsieur [R] [I] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la S.C.I. CAP aux dépens, en ce compris l’intégralité des frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 22 Octobre 2025

Le Greffier Pour le Président empêché

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM