N° RG 25/02443 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QBGX

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DEMANDEUR:

Monsieur [B] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicolas MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Annabelle PORTE FAURENS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [P] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 26 Janvier 2026

Affaire mise en deliberé au 19 mars 2026, prorogé au 10 Avril 2026, en raison du sous-effectif du greffe

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 10 Avril 2026 par

Julia VEDERE, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e PORTE FAURENS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 09 décembre 2020 ayant pris effet le 04 décembre

2020, Monsieur [B] [X] a, par l’intermédiaire de la société WAH

LOCATION, donné à bail à Monsieur [P] [L] un logement à usage

d’habitation, avec parking lot n°39, situé [Adresse 4] n°2, [Localité 1] [Adresse 5],

moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 636 euros, outre une provision sur

charges mensuelle initiale à hauteur de 10 euros, pour la taxe d’ordures ménagères.

Des loyers demeurant impayés, Monsieur [B] [X] a, par acte de

commissaire de justice en date du 14 novembre 2024, fait délivrer à Monsieur [P]

[L] un commandement de payer la somme principale de 1 390,46 euros

correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 novembre 2024 et visant

la clause résolutoire prévue au bail.

De nouveaux loyers demeurant impayés, Monsieur [B] [X] a, par acte de

commissaire de justice en date du 17 mars 2025, fait délivrer à Monsieur [P]

[L] un second commandement de payer la somme principale de 2 304,46 euros

correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 11 mars 2025 et visant la

clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 20 août 2025, ayant fait

l’objet d’un avenir d’audience délivré à étude en date du 20 novembre 2025, Monsieur

[B] [X] a fait assigner Monsieur [P] [L] devant le Juge des

contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de : – - – - – -

constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’acquisition de la

clause résolutoire, et à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de

bail,

ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec

l’assistance de la force publique,

fixer l’indemnité d’occupation due au montant du loyer augmenté des charges,

à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, et le condamner

au paiement de ladite indemnité,

le condamner au paiement de la somme de 3 332,98 euros au titre des loyers,

charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 02 juillet 2025, à

parfaire au jour de l’audience,

le condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article

700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers dépens, en ce compris notamment les frais des

commandements de payer, des notifications à la CCAPEX, et de la dénonce à

la préfecture.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le

département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal

un diagnostic social et financier concernant Monsieur [P] [L], daté du 14

janvier 2026. La conclusion est que le locataire n’a pas répondu à la convocation du

travailleur social.

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A l’audience du 26 janvier 2026, Monsieur [B] [X], représenté par son

avocat, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif

d’instance auquel il convient de se référer conformément à l’article 455 du code de

procédure civile pour un plus ample exposé de ses moyens, outre actualisation de la

dette locative à hauteur de 6 002,04 euros par décompte produit à l’audience et arrêté

au 21 janvier 2026, mensualité du mois de janvier 2026 comprise.

En défense, Monsieur [P] [L] n’a pas comparu ni n’a été représenté.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026, prorogé

au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît

pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans

la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le

montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de

payer, Monsieur [B] [X] justifie avoir saisi la Commission de coordination

des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 18 mars

2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les

dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer

les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [B] [X] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de

l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 24 novembre 2025,

soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article

24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine

d’irrecevabilité.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige,

toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de

paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du

dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer

demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire

dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer

et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de

paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une

procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la

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possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son

département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6°

La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction

compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343

5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire

énonçant que, à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son

échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat

sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un

commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, Monsieur [B]

[X] a fait délivrer à Monsieur [P] [L] un commandement de

payer la somme principale de 2 304,46 euros correspondant aux loyers et charges

impayés arrêtés au 11 mars 2025 et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Ce commandement de payer est valide puisqu’il reproduit la clause résolutoire ainsi

que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la

faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse

de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis au locataire de

connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par

conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025, date de

résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la

loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une

obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux

termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation

doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement

ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [B] [X] produit un décompte arrêté au 21 janvier

2026, mensualité de janvier 2026 comprise, duquel il ressort que Monsieur [P]

[L] resterait redevable de la somme de 6 002,04 euros au titre des loyers,

charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes de 160,56 euros et 164,19

euros imputées par le bailleur au titre des commandements de payer, ne pouvant être

considérées comme des loyers et charges récupérables.

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Monsieur [P] [L] sera par conséquent condamnée à payer à Monsieur [B]

[X] la somme de 5677,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités

d’occupation impayés arrêtés au 21 janvier 2026, mensualité du mois de janvier 2026

comprise.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à

la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en

situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de

trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du

code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de

l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du

présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative

et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il

invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de

traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge

est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait

repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de

la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des

délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se

libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du

contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés

par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans

le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [P] [L] ne s’étant pas présenté à l’audience, et

n’ayant pas répondu à la convocation du travailleur social, le Juge ne dispose d’aucun

élément d’information permettant d’apprécier sa capacité financière à reprendre le

paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient

pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

Il ressort par ailleurs du décompte locatif produit par le bailleur que le locataire n’a pas

repris le paiement des loyers courants.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [P] [L] ne peut qu’être ordonnée

selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [P] [L], devenue occupant

sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un

montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait

été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

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Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle

d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de

bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les

meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en

un lieu qu’elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et

décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

• Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la

totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce

compris notamment les commandements de payer, les notifications des

commandements de payer à la CCAPEX et la dénonce de l’assignation à la préfecture.

• Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie

tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris

dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou

totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que

le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est

procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10

juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la

partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes

considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue

une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part

contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [P] [L] sera condamné à payer à

Monsieur [B] [X] une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, sur

le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première

instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision

rendue n’en dispose autrement.

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Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience

publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à

disposition,

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [B] [X] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu le 09 décembre 2020 ayant pris effet le 04 décembre 2020 entre Monsieur [B]

[X] et Monsieur [P] [L] concernant le logement à usage

d’habitation, avec parking lot n°39, situé [Adresse 4] n°2, [Localité 1] [Adresse 5], sont

réunies à la date du 19 mai 2025 ;

DÉCLARE en conséquence Monsieur [P] [L] occupant sans droit ni titre

des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 19 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à Monsieur [B] [X] une

indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec

indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et ce à compter de la

résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à Monsieur [B] [X] la

somme de 5677,29 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

impayés arrêtés au 21 janvier 2026, mensualité du mois de janvier 2026 comprise ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [P] [L] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX

MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux,

il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec

l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et au transport des

meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée, dans tel garde

meuble désigné par elle ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de

l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] à payer à Monsieur [B] [X] une

somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

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RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière,

La Juge des contentieux de la protection,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous

commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à

exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près

les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par

le président et par le greffier.