N° RG 24/01490 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PDFJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DEMANDEUR:

Madame [L] [W], demeurant [Adresse 2] – SENEGAL

représentée par la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [Y] [I], demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C341722024011056 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [O] [G], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, es qualité de curatrice de M. [I] [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Président : Julia VEDERE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Mélanie GARCIA

DEBATS:

Audience publique du : 26 Février 2026

Affaire mise en deliberé au 28 Avril 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 28 Avril 2026 par

Julia VEDERE, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, M^e Nicolas GALLON

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat en date du 21 mai 2014, Mme [L] [W] a donné à bail à usage

d’habitation un logement situé [Adresse 5], à [Localité 2]

[Localité 3] à M. [Y] [I] moyennant un loyer de 352 euros outre une

provision pour charges de 48 euros.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, Mme [L] [W] a donné

congé à M. [Y] [I] pour motif légitime et sérieux en raison de dégradations suite

à un manque d’entretien, de l’insalubrité du logement, des nuisances olfactives et de la

présence de nuisibles dans les parties communes du fait de l’état du logement, avec effet

au 20 mai 2024.

En raison de son maintien dans les lieux, Mme [L] [W] a assigné M. [Y]

[I], ainsi que Mme [O] [G] en qualité de curatrice, par acte de commissaire

de justice du 1er juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal

judiciaire de [Localité 1] pour obtenir son expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises

à la demande des parties puis retenue à l’audience du 26 février 2026.

A cette audience, Mme [L] [W], représentée par son conseil, s’est référée à ses

dernières conclusions et sollicite :

A titre principal, -constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré le 26 décembre 2023 avec effet

au 20 mai 2024 ; – constater que M. [Y] [I] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ; – ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le

concours de la force publique et d’un serrurier,- le condamner à une indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du bail

et jusqu’à libération des lieux ; – fixer cette indemnité à la somme de 478,90 euros correspondant au loyer majoré des

droits et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

A titre subsidiaire, – constater que ses agissements constituent un manquement à son obligation d’user

paisiblement de la chose louée, prononcer la résiliation judiciaire du bail et ordonner son

expulsion, le condamner à une indemnité d’occupation fixée à la somme de 478,90 euros

correspondant aux loyers et droits et taxes dus si le bail s’était poursuivi normalement ;

En tout état de cause, – rejeter la demande de délais ; – le condamner à payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [Y] [I], assisté de sa curatrice, ceux-ci représentés par leur conseil, qui se

réfère à ses conclusions, sollicitent de : – requalifier le bail meublé en contrat de location de locaux nus et en conséquence,

annuler le congé délivré ; – débouter la bailleresse de l’intégralité de ses demandes ;

Au surplus,

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— juger que la bailleresse ne caractérise aucun motif légitime et sérieux et la débouter de

l’intégralité de ses demandes;

A titre subsidiaire, – octroyer un délai d’une année pour libérer les lieux ; – laisser aux parties la charge de leurs frais et dépens.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux

conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

À l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Sur la requalification du bail

En application de l’article 25-4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 un logement meublé

est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour

permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des

exigences de la vie courante.

La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 25-5 de ladite loi prévoit qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier sont

établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la

remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et

amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au

contrat de location. Ces documents ne peuvent donner lieu à aucune autre facturation

que celle liée à l’établissement de l’état des lieux.

L’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que ce logement doit

être équipé du mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante du locataire ainsi

qu’être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires.

En l’espèce, il y a lieu de relever que c’est à bon droit que M. [Y] [I] assisté de sa

curatrice conteste la qualification du bail en l’absence de tout inventaire des biens

mobiliers garnissant le logement produit aux débats. La bailleresse ne démontre donc pas

avoir mis à disposition un logement meublé et ne saurait dès lors se prévaloir des

dispositions applicables au logement meublé.

En conséquence, il y a lieu de requalifier le contrat de location meublé en contrat de

location non meublé.

3

Sur la validité du congé au regard de sa date de délivrance

L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le contrat de location est conclu pour une

durée au moins égale à trois ans pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour

les bailleurs définis à l’article 13 et à six ans pour les bailleurs personnes morales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 21 mai 2014 avec effet à cette date, de sorte

qu’il s’est reconduit tacitement le 21 mai 2017, puis le 21 mai 2020 et enfin le 21 mai

2023.

Dès lors, lorsque la bailleresse a donné congé le 26 décembre 2023 avec effet le 20 mai

2024, le bail était déjà reconduit pour une durée de trois ans depuis le 21 mai 2023.

Le congé délivré n’est donc pas régulier et doit être déclaré nul et de nul effet.

Sur la résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est

obligé d’user paisiblement des lieux loués sans créer à des colocataires ou à des tiers des

troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage.

En application de l’article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l’application d’une

clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du

créancier aux débiteurs ou d’une décision de justice.

L’article 1227 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être

demandée en justice. Lorsque la résiliation est demandée en justice, l’article 1228 du

même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la

résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux

débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une

gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, il y a lieu de constater que Mme [W] sollicite la résiliation judiciaire aux

motifs que le locataire n’entretient pas son logement, qu’il détient des animaux malpropres

et malodorants, qu’il cause aux autres occupants de la résidence des troubles olfactifs,

qu’il est à l’origine de proliférations de parasites et qu’il empêche les entreprises

mandatées d’effectuer les travaux nécessaires au maintien en état du logement.

La bailleresse produit un seul courrier signé par une pluralité d’occupants de la résidence,

sans que cette pièce ne corresponde aux exigences posées par l’article 202 du de

procédure civile pour accorder pleine force probante à une attestation en justice.

La bailleresse produit en outre une attestation d’une entreprise de plomberie en date du

20 juillet 2021 qui indique que le logement de M. [I] ne permet pas d’effectuer de

travaux de plomberie en ce qu’il est insalubre, que la baignoire était remplie d’excréments

et d’urine de chat, l’entreprise refusant d’ intervenir de nouveau en raison de l’odeur dans

le logement. Cette attestation est corroborée par le courrier électronique d’une autre

4

entreprise, adressée le 10 août 2021 qui indique que l’appartement est une poubelle, que

des affaires sont empilées jusqu’au plafond, qu’il est insalubre et très très sale.

Ces nuisances sont corroborées par un constat de commissaire de justice du 9 octobre

2020.

Cependant, si ces pièces sont suffisantes pour démontrer l’existence de troubles dans la

jouissance du bien, force est de constater que les éléments produits pour établir la réalité

de ces troubles datent tous de 2020 à 2022, de sorte que la bailleresse ne démontre pas

la persistance des troubles durant la période concomitante à la délivrance du congé et à

la présente action en justice aux fins de résiliation judiciaire.

Dans ces conditions, la persistance et l’actualité des troubles dans la jouissance du bien

ne sont aucunement établies par la bailleresse. Par ailleurs, cette dernière ne démontre

pas avoir mis son locataire en demeure de faire cesser les nuisances, seul un courrier du

syndic étant produit aux débats.

Dans ces conditions, faute d’établir à ce jour la violation persistante par le locataire de ses

obligations contractuelles, la demande de résiliation judiciaire sera rejetée, ainsi que les

demandes accessoires en expulsion et en indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée

aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une

fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [L] [W], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le

juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à

l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les

dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie

condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations,

dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Mme [L] [W] étant partie perdante, il y a lieu de rejeter sa demande

en paiement formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux la protection, statuant après audience publique, par jugement

contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

REQUALIFIE le contrat de bail de location meublé en contrat de bail de location non

meublé ;

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DECLARE nul et de nul effet le congé délivré le 26 décembre 2023 par Mme [L]

[W] à M. [Y] [I] concernant le logement situé [Adresse 6],

[Adresse 7], à [Localité 4] ;

DEBOUTE Mme [L] [W] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [L] [W] aux entiers dépens ;

REJETTE la demande de Mme [L] [W] au titre de l’article 700 du code de

procédure civile ;

LA GREFFIÈRE

LA JUGE