DOSSIER : N° RG 26/00260 – N° Portalis DBYB-W-B7K-QLAH

Copie exécutoire à

Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 29 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats

et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public -ACM HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [U] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 31 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 29 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 29 mars 2018, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [S] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 278,78 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 49,92 euros.

Par acte séparé signé le 24 avril 2023 et ayant pris effet le 28 avril 2023, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [S] un garage n°15, situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 18,85 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [U] [S], par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2025, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 1 523,15 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 7 novembre 2025 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 janvier 2026, notifié au représentant de l’État dans le département, ACM HABITAT a fait assigner Monsieur [U] [S] pour l’audience du 31 mars 2026devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [U] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation Monsieur [U] [S] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Monsieur [U] [S] à payer la somme de 1 884,83 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Monsieur [U] [S] aux entiers dépens et à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n’a pas fait parvenir au tribunal de diagnostic social et financier concernant Monsieur [U] [S].

***

À l’audience du 31 mars 2026, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [U] [S], bien que régulièrement assigné à comparaître n’était ni présent, ni représenté.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 5 564,36 euros concernant le logement et la somme de 242,24 euros concernant le garage. Il s’est par ailleurs opposé à des délais de paiement. Il a précisé ne pas avoir de contact avec le locataire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens du demandeur.

La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2026.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux prévoient qu’à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 13 novembre 2025 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 15 décembre 2025, date de résiliation desdits baux.

Il est rappelé que le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu’il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation des baux, Monsieur [U] [S] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le baux n’avaient pas été résiliés, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les pénalités de retard

L’article L 442-5 du Code de la construction et de l’habitation dispose notamment qu’aux fins de permettre la transmission au Parlement des informations visées au 5° de l’article L. 101-1, les organismes d’habitations à loyer modéré communiquent les renseignements statistiques nécessaires au représentant de l’Etat dans le département du lieu de situation des logements après avoir procédé à une enquête auprès de leurs locataires et après avoir recueilli l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur directement, ou avoir été destinataires du revenu fiscal de référence transmis par les services fiscaux, ainsi que le numéro d’immatriculation au répertoire national d’identification des personnes physiques de chaque occupant majeur. Les locataires sont tenus de répondre dans le délai d’un mois. À défaut, le locataire défaillant est redevable à l’organisme d’habitations à loyer modéré d’une pénalité de 7,62 euros, majorée de 7,62 euros par mois entier de retard, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre. Dans ce cas, l’organisme d’habitations à loyer modéré met en œuvre les moyens adaptés pour que le locataire puisse s’acquitter de cette obligation.

En l’espèce, ACM HABITAT sollicite la condamnation provisionnelle de Monsieur [U] [S] à ce titre.

En application des dispositions de l’article L.442-5 du code de la construction et de l’habitation, il n’y a pas lieu de laisser cette somme à la charge du locataire, dans la mesure où l’imputation de ces sommes sanctionne le fait de ne pas avoir adressé au bailleur un document qui présente des fins purement statistiques, sans entrer dans un dispositif d’ordre public de maintien ou de conservation du logement.

Concernant les surloyers appliqués par ACM HABITAT, l’article L 441-9 du Code de la construction et de l’habitation dispose que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. […] Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois. L’organisme d’habitations à loyer modéré n’est tenu de présenter cette demande ni aux locataires bénéficiant de l’aide personnalisée au logement mentionnée au 1° de l’article L. 821-1, ni aux locataires bénéficiant des allocations de logement prévues au 2° du même article. À défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8. L’organisme d’habitations à loyer modéré perçoit en outre une indemnité pour frais de dossier dont le montant maximum est fixé par décret en Conseil d’État. Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au premier alinéa, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois. La mise en demeure comporte la reproduction du présent article.

Cependant, en l’absence de justification du respect de cette procédure par ACM HABITAT, le locataire ne saurait être condamné au paiement des surloyers.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [U] [S] se trouve redevable de la somme de 3275,77 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 30 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [U] [S] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 3275,77 euros à ACM HABITAT.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [S], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [U] [S] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de les clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 29 mars 2018 et 24 avril 2023 entre ACM HABITAT et Monsieur [U] [S] concernant l’immeuble à usage d’habitation et le garage n°15 situés [Adresse 5], [Adresse 6] sont réunies à la date du 15 décembre 2025, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [U] [S] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 décembre 2025,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si les baux n’avaient pas été résiliés, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [U] [S] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 décembre 2025, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle de 3275,77 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 30 mars 2026, mensualité du mois de mars comprise,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [U] [S] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [U] [S],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.