COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES 3

MINIUTE NATIVEMENT NUM2RIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 23/03974 – N° Portalis DBYB-W-B7H-OO6K

Pôle Civil section 1

Date : 19 Mai 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [S]

né le 16 Décembre 1977 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fabrice DI FRENNA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR

Monsieur [M] [B],

né le 17 mai 1954 à [Localité 3] demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Emmanuelle VEY

Juge unique

assisté de Cindy VELLAYE greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 23 Mars 2026

MIS EN DELIBERE au 19 Mai 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [S] a acquis, par acte notarié du 14 juin 2019, le lot de copropriété n°2 d’un ensemble immobilier situé à [Localité 4], au [Adresse 3], défini comme le droit à la jouissance exclusive d’une parcelle de terrain pour une superficie de 885 mètres carrés, cadastrée section BN n°[Cadastre 1].

Sur la parcelle contigüe, cadastrée BN n°[Cadastre 2], Monsieur [M] [B] est propriétaire du lot de copropriété n°2 de la résidence située au [Adresse 4] à [Localité 4], pour l’avoir acquis par acte notarié du 7 juin 2010. Il a notamment obtenu, le 18 mars 2010 un permis de construire en vue de la création d’un étage sur rez-de-chaussée existant, de la transformation partielle d’un abri ouvert en habitable et de la création d’une terrasse couverte d’une profondeur de 0,75m.

Lors de l’acquisition de sa parcelle courant de l’année 2019, Monsieur [S] a toutefois constaté la présence d’une terrasse d’environ 3 mètres de profondeur, créant des vues sur sa parcelle, qu’il a fait constater par procès-verbal de commissaire de justice du 19 novembre 2019.

Après une tentative de résolution amiable du litige par courrier recommandé du 18 novembre 2019, dans lequel le conseil de Monsieur [S] sollicitait la mise en conformité de la terrasse surplombant la parcelle avec le permis de construire, restée sans retour, Monsieur [S] a assigné en référé Monsieur [B] par acte du 17 mars 2020 demandant la condamnation sous astreinte de Monsieur [B] à remettre en état son bien en supprimant la terrasse réalisée en non-conformité avec le permis de construire obtenu ainsi que les ouvrages réalisés irrégulièrement en mitoyenneté.

Par ordonnance du 18 février 2021 le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné, à défaut d’éléments suffisants pour statuer sur ces points, une expertise judiciaire et a désigné Monsieur [R] [E] pour la réaliser.

Le rapport définitif a été déposé le 23 novembre 2021.

Par acte introductif d’instance délivré le 14 septembre 2023, Monsieur [W] [S] a assigné devant le tribunal judicaire de Montpellier Monsieur [B] afin d’obtenir sa condamnation, sous astreinte, à démolir la terrasse litigieuse dans un délai de deux mois, ainsi qu’au versement d’une indemnisation de 5 000 euros au titre de la dégradation des conditions d’usage de son bien et du préjudice moral qui en découle. Il sollicite également sa condamnation aux dépens et à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions d’incident du 28 avril 2025, Monsieur [B] soulevait devant le juge de la mise en état l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [S] au motif de leur prescription, les demandes ayant été formées après l’écoulement du délai de prescription quinquennal et qu’il soit également retenu que, ne disposant que d’un droit de jouissance et non pas d’un droit de propriété sur ce bien, il ne disposait pas d’un intérêt à agir à l’encontre de la propriété de Monsieur [B].

Par ordonnance du 24 juin 2025, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Monsieur [B], au motif que :

— l’action en responsabilité pour troubles anormaux du voisinage n’était pas prescrite puisque le point de départ de cette dernière devait être fixée au jour de l’apparition de ce trouble par Monsieur [S], soit au jour de son acquisition le 14 juin 2019 ;

— bien qu’il n’ait acquis qu’un droit de jouissance sur la parcelle BN [Cadastre 1], il résulte de plusieurs mentions explicites qu’il a aussi acquis la pleine propriété de la maison litigieuse, de sorte qu’il dispose d’un intérêt à agir.

Le juge de la mise en état a ensuite renvoyé les parties à l’audience de mise en état du 1er décembre 2025.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 février 2026, Monsieur [W] [S] demande au tribunal, au visa des articles 678 et 679 du Code civil de :

« – JUGER que la terrasse construite par Monsieur [B] n’est pas conforme aux dispositions des articles 678 et 679 du code civil.

— JUGER l’existence de vues ;

Par conséquent,

— CONDAMNER Monsieur [B] à démolir la terrasse dans un délai de deux mois, à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 150€ par jour de retard.

— CONDAMNER Monsieur [B] au versement de la somme de 5.000 euros au titre de la dégradation des conditions d’usage de son bien et du préjudice moral qui en découle.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [B] à 3 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expertise.

— REJETER la demande d’arrêt d’exécution provisoire. »

Il soutient à l’appui de ses demandes que la terrasse litigieuse, crée des vues droites et obliques sur son fonds et que les panneaux de brande de bruyère installés dans le but de supprimer ces vues ne permettent ni de mettre en conformité la terrasse litigieuse avec le permis de construire, ni de faire cesser de manière durable les vues.

Par dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 février 2026, Monsieur [M] [B] demande au tribunal de débouter Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes. Il sollicite également qu’il soit condamné aux dépens de l’instance et à lui verser la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il demande finalement que soit arrêtée l’exécution provisoire de droit.

Il fait valoir, d’une part, que les demandes présentées par Monsieur [S] au titre des troubles résultant des vues sur son fonds doivent être rejetées dès lors que ces vues ont cessé à la suite de l’installation de panneaux occultants, lesquels ont permis d’y mettre fin.

Il soutient, d’autre part, que Monsieur [S], ne disposant que d’un droit de jouissance sur sa parcelle, ainsi que du même droit, par accession, sur la maison édifiée sur cette parcelle, il ne justifie pas de sa qualité de propriétaire. Il en déduit que ce dernier ne pouvait édifier ladite construction sans l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires, autorisation dont il ne rapporte pas la preuve.

S’agissant finalement des demandes indemnitaires fondées sur la non-conformité de la terrasse au regard de l’article 678 du code civil et du permis de construire délivré en 2010, Monsieur [B] reconnaît cette non-conformité. Il soutient toutefois qu’aucun préjudice ne peut être invoqué par Monsieur [S] à ce titre, dès lors que celui-ci n’était pas propriétaire du fonds voisin lors de l’édification de la terrasse en 2011, et qu’elle était donc déjà construite lorsqu’il a choisi d’acquérir son bien en 2019. En conséquence il ne peut dans ce cas se prévaloir d’un quelconque préjudice.

L’ordonnance de clôture a été différée au 27 février 2026. A l’issue des débats de l’audience du 23 mars 2026 l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au 19 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de « constat », « donner acte » ainsi que celles tendant à « dire et juger », qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’existence d’un trouble anormal du voisinage

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation à la personne à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Le trouble anormal du voisinage est qualifié par la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de voisinage, en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

En l’espèce, Monsieur [S] sollicite la démolition de la terrasse de Monsieur [B] en raison de sa non-conformité avec le permis de construire obtenu et les articles 678 et 679 du Code civil, ayant pour conséquence des vues directes et obliques sur son fonds, dépassant à son sens les inconvénients normaux de voisinage.

S’agissant de la non-conformité de la construction avec le permis de construire

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise du 23 novembre 2021, en page 15, s’agissant de la terrasse de Monsieur [B] que « Cette terrasse existe et ne correspond pas au permis de construire obtenu le 18 mars 2010 qui prévoyait uniquement un balcon de 0,75m de profondeur, en retrait de 3m de la limite séparative. »

Il ajoute, en page 16 de son rapport que « Les travaux réalisés par M. [B] concernant la construction de la terrasse ne sont pas conformes au permis de construire délivré le 18 mars 2010. Sur celui-ci la terrasse était inaccessible, seul un balcon de 0,75m de profondeur longeait la façade des pièces habitables du R+1. ».

A l’appui de ces éléments et en l’absence de contestation de la part de M. [B] il sera retenu la non-conformité de la terrasse litigieuse avec le permis de construire obtenu.

Cependant, la non-conformité de la terrasse avec le permis de construire ne constitue pas, en elle-même, une nuisance excédant les troubles normaux de voisinage, seules les vues qu’elles permettent sur le fonds voisins peuvent caractériser ce trouble.

S’agissant des vues directes et obliques

L’article 678 du Code civil prévoit que « On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions. »

L’article 679 du même code précise « On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s’il n’y a six décimètres de distance. »

En l’espèce, Monsieur [S] sollicite la démolition de la terrasse litigieuse, indiquant que cette dernière crée des vues directes et obliques sur son fonds et ne respectent pas les distances prescrites par les articles 678 et 679 du Code civil.

Il produit à ce titre le rapport d’expertise de Monsieur [E] qui, page 15, indique que « Depuis cette terrasse, les vues sont directes chez M. [S] », en page 16 que « La présence de cette terrasse crée des vues droites et obliques vers la propriété de M. [S], en non-conformité aux articles 678 et 679 du Code civil. La distance par rapport à la limite de propriété de l’extrémité de la terrasse est de 0,80m, inférieure aux 1,90m portés à l’article 678 du Code civil.

— Cette distance est calculée conformément à l’article 680 du Code civil.

— Elle est aussi non-conforme au PLU de la ville de [Localité 4] ayant servi à la délivrance du permis de construire prévoyant un recul de 3m »

Toutefois, s’agissant de ces mêmes vues, Monsieur [B] produit en défense un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 15 octobre 2025 duquel il ressort que ce dernier a réalisé les aménagements suivants :

« Le garde-corps métallique est doublé, sur la totalité du côté faisant face à la porte et sur environ un mètre sur les côtés droit et gauche, d’un brise-vue. […] le brise-vue atteint quasiment le haut de la structure métallique de la terrasse. Il m’est possible d’apercevoir le ciel et la végétation sur une bande d’environ 30 centimètres de hauteur uniquement. Cette installation rend impossible toute vue sur le fonds voisin situé en contrebas. »

Il est également précisé au sein de ce constat que « La brande est solidement fixée au garde-corps métallique sur toute sa largeur et sur toute sa hauteur à l’aide de fils de fer. […] Les canisses sont solidement fixées au garde-corps, en plusieurs points, y compris à la partie supérieure de la structure métallique.

Cette installation rend impossible toute vue de biais sur la maison située en contrebas. »

En conséquence, s’il n’est pas contesté l’irrégularité de la construction de la terrasse en méconnaissance des dispositions des articles 678 et 679 du Code civil, les conséquences de cette irrégularité, à savoir la création de vues sur le fonds de M. [S] ont cessé depuis l’installation par Monsieur [B] de brise-vue venant supprimer intégralement ces vues.

L’argument tendant à indiquer que ces brises-vues présentent une solution précaire qui ne peut valablement permettre une occultation durable sera écartée, au motif que cette installation permet actuellement de faire cesser totalement le trouble anormal de voisinage allégué et permet donc de mettre fin au préjudice subi par Monsieur [S]. Cette installation répond notamment aux propositions faites par l’expert judiciaire qui indiquait qu’une solution amiable pouvait être trouvée si les parties le souhaitaient en réalisant une fermeture de la terrasse en mitoyenneté et en retours Nord et Sud sur 60 cm par tout moyen occultant la vue.

En conséquence le trouble anormal de voisinage n’est plus démontré.

Sur la demande de démolition

En l’espèce, le trouble anormal de voisinage ayant cessé, il ne pourra être fait droit à la demande de démolition de la terrasse litigieuse formulée par Monsieur [S] sur ce fondement, en conséquence le tribunal rejettera la demande de condamnation de Monsieur [B], sous astreinte, à démolir sa terrasse.

Sur la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [B]

L’article 1240 du Code civil prévoit que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

A l’appui de ce fondement, Monsieur [S] sollicite l’indemnisation des préjudices subis du fait de l’existence de cette terrasse litigieuse et des vues en découlant, depuis son acquisition en 2019.

La faute de Monsieur [B] dans la réalisation de cette terrasse en non-conformité avec le permis de construire et les articles 678 et 679 du Code civil a précédemment été établie.

S’agissant des préjudices subis, Monsieur [S] indique qu’en raison de ces vues irrégulières il n’a pu jouir paisiblement de son bien puisqu’il était contraint de supporter les regards et la présence de son voisin tant à l’intérieur qu’à l’extérieur de son domicile. Il indique avoir en conséquence subi un préjudice moral découlant de la dégradation des conditions d’usage de son habitation.

Ces allégations sont notamment corroborées par le rapport d’expertise judicaire réalisé en novembre 2021 qui relève, en page 13 que « Depuis le séjour de M. [S], on voit la terrasse de M. [B], et réciproquement. A l’étage, depuis le coin bureau dans la chambre, la vue est identique, on voit la terrasse de M. [B], et réciproquement. » et en page 15 que « Depuis la terrasse je surplombe et je vois le jardin de M. [S], j’ai aussi une vue sur les fenêtres de son séjour et de sa chambre. »

Dès lors, l’existence d’un préjudice en raison des vues existantes sur le fonds de Monsieur [S] est démontrée et son origine dans la terrasse litigieuse n’est pas contestée, de sorte que le lien de causalité entre la faute de Monsieur [B] dans la réalisation de sa construction litigieuse et le préjudice allégué par Monsieur [S] est établi.

Sur l’indemnisation du préjudice moral

S’agissant cependant de l’évaluation du préjudice découlant de cette faute, il convient de se rapporter une fois encore aux conclusions rendues par Monsieur [E] en page 18 de son rapport qui indique que « M [S] ayant acheté le bien en l’état, il connaissait l’existence de la terrasse et ne peut arguer une perte de valeur vénale du bien, dont il a peut-être pu en tirer bénéfice lors de la transaction. »

En l’espèce, le préjudice allégué ici ne concerne pas la perte de valeur vénale du bien mais le préjudice moral découlant de la dégradation des conditions d’usage de son bien. Toutefois, il peut y être appliqué le même raisonnement puisque Monsieur [S] a acquis le bien en 2019, soit postérieurement à la réalisation de la terrasse litigieuse intervenue en 2011, comme en atteste la facture du 26 juillet 2011 produite par Monsieur [B]. En effet, le préjudice moral allégué, fondé sur une dégradation des conditions d’usage liée aux vues, suppose que ces conditions aient été altérées postérieurement à l’acquisition. Or, tel n’est pas le cas dès lors que lesdites vues existaient déjà au moment de l’acquisition du bien par Monsieur [S].

Il s’ensuit que Monsieur [S] ne peut utilement invoquer un préjudice découlant d’une situation préexistante à son acquisition.

En conséquence de l’ensemble de ces éléments, l’engagement de la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [B] et la demande d’indemnisation du préjudice moral subi par Monsieur [S] résultant des vues irrégulières sur son fonds seront rejetés.

Sur les dépens, les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

En l’espèce, les dépens, seront supportés par Monsieur [W] [S] succombant au principal.

Il sera également condamné à payer à Monsieur [B] une indemnité de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

REJETTE la demande de Monsieur [W] [S] tendant à la condamnation sous astreinte de Monsieur [M] [B] à démolir sa terrasse dans un délai de deux mois ;

REJETTE la demande de Monsieur [W] [S] tendant à la condamnation de Monsieur [M] [B] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de la dégradation des conditions d’usage de son bien et du préjudice moral qui en découle ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [S] à verser à Monsieur [M] [B] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.