DOSSIER : N° RG 25/01595 – N° Portalis DBYB-W-B7J-QF4U

Copie exécutoire à

la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 1]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Avril 2026

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de BOUTAUD Clémence, Greffier, lors des débats

et de Sofia STATOUA, Greffier placé, lors du prononcé du délibéré

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [T], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Madame [I] [Z] épouse [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Fanny MEYNADIER de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [L] [H], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [A] [R], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 24 Mars 2026 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Avril 2026.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 30 juin 2022 et ayant pris effet le 1er juillet 2022, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T], représentés par [D] PATRIMOINE, ont donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], bâtiment G, deuxième étage, logement n°23, [Localité 1] [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 665 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 104 euros.

Par bail séparé signé le 30 juin 2022 et ayant pris effet le 1er juillet 2022, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T], représentés par [D] PATRIMOINE, ont donné à bail à Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] un parking situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 37 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] ont fait signifier à Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R], par acte de commissaire de justice en date du 10 juillet 2025, un commandement de payer la somme principale de 3 366,36 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 8 juillet 2025, et visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

***

Par acte de commissaire de justice le 28 octobre 2025, signifié à étude concernant Madame [A] [R] et en date du 2 décembre 2025 signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile concernant Monsieur [L] [H], notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] les ont fait assigner pour l’audience du 10 février 2026 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation solidaire de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] à payer la somme de 2 710,06 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation in solidum de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R], daté du 12 janvier 2026. La conclusion est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social. Cependant, Madame a téléphoné pour annuler le rendez-vous pris en expliquant qu’elle maîtrisait ce dossier et ne voulait aucun accompagnement social.

***

A l’audience du 10 mars 2026, il a été mentionné que Monsieur [L] [H] a quitté le logement officieusement. Madame [A] [R] étant arrivée en retard, une réouverture des débats a été ordonnée le 10 mars 2026.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois et a finalement été évoquée à l’audience du 24 mars 2026.

À l’audience du 24 mars 2026, Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] étaient représentés par leur conseil. Monsieur [L] [H], bien que régulièrement assigné à comparaître, n’était ni présent, ni représenté et Madame [A] [R] a comparu.

Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] ont conclu, par le biais des conclusions de leur conseil :

— débouter Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— le constat de la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation solidaire de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] à payer la somme de 2 710,06 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation in solidum de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils ont ajouté que Madame persiste à payer la somme de 104 euros sans tenir compte de la régularisation des charges puisqu’elle estime ne pas avoir reçu les justificatifs demandés. Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] ont indiqué que la locataire devait payer sa part locative, la consommation individuelle de Madame étant justifiée.

Madame [A] [R] a expliqué, lors de l’audience du 10 février 2026, contester la régularisation des charges et ne jamais avoir obtenu les justificatifs de dépenses personnelles, et non des justificatifs du syndic malgré ses demandes. Madame [A] [R] a ajouté ne pas avoir à supporter les erreurs de gestion et une fuite ayant été réparée deux ans après. Elle a produit des copies des envois de mails.

Lors de l’audience du 24 mars 2026, Madame [A] [R] a indiqué n’avoir aucun élément supplémentaire à ajouter et s’en est rapportée à ses précédentes explications.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026, avec possibilité laissée aux demandeurs de produire, pendant le temps du délibéré, un décompte actualisé.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Madame [A] [R] conteste le montant des régularisations de charge et la révision de la provision sur charge, qui lui sont réclamée.

Il convient donc de rechercher si ces contestations sont sérieuses.

A l’appui de ses déclarations, Madame [A] [R] fournit une lettre en date du 14 mars 2024, dans laquelle elle sollicite auprès des demandeurs, la communication du décompte des charges ayant permis de fixer la provision sur charges, le mode de répartition des charges entre tous les locataires, la note d’information relative aux modalités de calcul des charges de chauffage et d’eau chaude et l’ensemble des pièces justificatives de ces charges (contrats, factures, bulletins de paie…).

Madame [A] [R] démontre avoir relancé à plusieurs reprises le gestionnaire afin que lui soit adressé les justificatifs précédemment demandés.

Par ailleurs, Madame [A] [R] justifie avoir demandé le 21 mai 2025, auprès de FONCIA MONTPELLIER, par le biais de l’application My Foncia, la régularisation des charges 2023-2024 et le justificatif de l’augmentation de la provision sur charges. Elle a également indiqué ne pas régler l’augmentation de la provision, en raison d’un litige sur le montant.

Par lettre recommandée en date du 29 octobre 2025, Madame [A] [R] a de nouveau, sollicité auprès de FONCIA MONTPELLIER la communication de l’ensemble des justificatifs légaux et comptables ayant permis d’établir le décompte des charges réclamées (factures, relevés de consommation et procès-verbaux applicable à la période précitée), du contrat local indiquant le prix du kwh pour le chauffage et de la copie du relevé des charges locatives du précédant locataire, ayant servi de base au calcul de la provision sur charges. Elle a également demandé que lui soient fournies des explications sur la ligne « ECS » figurant au décompte. Le montant de cette ligne lui semblait en effet élevé pour un F3. Elle a souhaité que lui soient précisés, sur ce point, la nature de la rubrique, la méthode de calcul appliquée ainsi que les justificatifs correspondants.

De leur côté, les bailleurs indiquent que les régularisations de charge sont justifiées au regard du décompte des charges de l’exercice 2022-2023, de la répartition des charges de l’exercice 2023-2024, de la lettre de décompte du 4 décembre 2023, faisant état d’une régularisation des charges de 1 029,49 euros et d’une augmentation de la provision sur charges à 189 euros, et de la lettre de décompte du 4 juin 2024 mentionnant une régularisation des charges de 631,75 euros.

S’agissant de l’augmentation de la provision mensuelle sur charges, ils indiquent avoir tenu compte du montant réel des charges locatives récupérables sur l’exercice 2022-2023. Ils ont ensuite divisé la somme par 12, faisant passer la provision mensuelle sur charges de 104 euros à 189 euros.

S’agissant de la régularisation des charges de l’exercice 2023-2024, les provisions sur charges étaient de 1758 euros. Or, le montant réel des charges récupérables s’élève à 2 389,75 euros. Par conséquent, la différence entraîne une régularisation des charges de 631,75 euros.

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au locataire, de demander à son bailleur, dans un délai de six mois à compter de l’envoi du décompte par nature de charges, la communication des pièces justificatives concernant la répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’État.

Au regard de ces obligations légales ci-dessus rappelées, il convient de constater que les bailleurs n’ont pas produit les documents justificatifs sollicités et qu’en conséquence, Madame [A] [R] émet des contestations sérieuses sur le montant de sa dette, étant précisé qu’elle continue de payer mensuellement son loyer principal et la somme de 104 euros au titre de la provision sur charges.

Dès lors, la dette locative réclamée provenant en grande partie de la régularisation des charges contestée, un débat au fond doit s’instaurer pour, d’une part, calculer ces régularisations d’après les documents justificatifs et d’autre part, vérifier que Madame [R] demeure redevable d’une dette.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Les demandes de Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] seront rejetées.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T], parties perdantes, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [L] [H] et Madame [A] [R] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS n’y avoir lieu à référé, et en conséquence DÉBOUTONS Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] de leurs demandes,

CONDAMNONS Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] aux dépens,

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS Monsieur [O] [T] et Madame [I] [Z] épouse [T] de leur demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.