DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

10 Juillet 2025

N° RG 23/03769 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NG2W

Code NAC : 57B

[M] [H]

C/

S.A.R.L. JASA

S.A.S. LA VALLEE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire, et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 10 juillet 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente

Madame PERRET,Juge

Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 07 Avril 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025 lequel a été prorogé à ce jour. Le jugement a été rédigé par Violaine PERRET.

— -==o0§0o==--

DEMANDERESSE

Madame [M] [H], née le 25 Mai 1967 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e François TIZON, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. JASA, dont le siège social est sis [Adresse 1], ayant pour dénomination commerciale Century 21 Thermes

représentée par M^e Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise

S.A.S. LA VALLEE, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 840 343 834 dont le siège social est sis [Adresse 4], ayant pour dénomination commerciale Century 21 Premier Cygne.

représentée par M^e Nathalie SAINTJEAN, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de M^e Marc-Antoine PEREZ, avocat plaidant au barreau de Paris.

— -==o0§0o==--

FAITS ET PROCEDURE

Madame [M] [H] est propriétaire d’un appartement à usage d’habitation [Adresse 3] [Localité 9] dont elle a confié la recherche de locataire à la société SAS LA VALLEE, dénomination commerciale CENTURY 21 PREMIER CYGNE, (située à [Localité 9]) aux termes d’un mandat exclusif du 22 décembre 2018. Le loyer principal prévu a été fixé à la somme de 1 060 euros, outre 140 euros de provision sur charges soit un total de 1 200 euros TCC.

L’agence a sélectionné un couple de locataires, Monsieur [J] [E] et Madame [C] [O] et a conclu un bail le 12 avril 2019 pour un loyer mensuel de 1 000 euros HC. Dans ce contrat, si le mandataire est bien l’agence missionnée, celle représentant la mandante a son siège à [Localité 7] et non à [Localité 9], se disant toujours CENTURY 21 PREMIER CYGNE.

Le 15 avril 2019, Madame [M] [H] a souscrit un contrat de garantie contre les loyers impayés auprès de la société SOLLY AZUR, proposée par le mandataire, avec une rémunération au pourcentage du montant du loyer.

Suivant mandat du 21 mai 2019, la propriétaire a confié la gestion et l’administration de son appartement à l’agence CENTURY 21 PREMIER CYGNE. Bien que le siège social soit à [Localité 8] et non à [Localité 9] dans ce contrat, les parties conviennent dans leurs écritures que ce mandat a bien été confié à la SAS LA VALLEE lors de sa conclusion.

Les chèques de dépôt de garantie, de loyer et de paiement des frais d’agence remis par les locataires à l’agence le jour de la signature du contrat de location, se sont tous révélés sans provision.

L’agence immobilière a mis les locataires en demeure de payer par courrier du 20 mai 2019, précisant le dépôt d’une plainte, Monsieur [J] [E] n’ayant jamais été salarié de la société dont il avait produit des bulletins de salaire et une attestation d’emploi.

Les locataires se sont maintenus dans les lieux loués et ont fini par être expulsés le 3 juin 2021.

Selon la propriétaire, la dette de loyers impayés, non recouvrée, s’élève à la somme de 29 086,66 euros. Elle a pu être remboursée par l’assurance de loyers impayés à hauteur de 25 456,53 euros et estime qu’il existe un différentiel de 3 630,13 euros à sa charge.

Les lieux refaits à neuf au moment de la location ont été restitués dégradés et la propriétaire a entrepris des travaux de réparation, de nettoyage et de déménagement pour un montant de 13 788,77 euros outre des frais d’huissier. Sur cette somme, l’assurance a proposé une prise en charge de 4 380 euros, appliquant un coefficient de vétusté de 50% en l’absence des justificatifs de travaux antérieurs à la location. La propriétaire a refusé la proposition de l’assurance.

Le contrat de mandat a été transféré à la société JASA enseigne CENTURY 21 LES THERMES à [Localité 6]. La mandante indique qu’il existe une confusion dans la mesure où, elle n’a pas été avertie de ce transfert, a toujours eu la même interlocutrice et que les sociétés ont la même dirigeante. Elle dit avoir ignoré ce changement d’agence qui serait intervenu suite à une cession de fonds de commerce du 19 février 2021.

De son côté, la SAS JASA précise que les travaux post départ des locataires ont été réalisés à la seule initiative de la propriétaire, détentrice des clefs depuis l’expulsion, clefs qui leur ont été rendues en août 2021, date à laquelle, ils ont pu faire des recherches de nouveaux locataires.

Selon la SARL JASA, retrouver des locataires sérieux avec un loyer TCC de 1 300 euros n’a pas été possible, de sorte qu’ils ont conclu un contrat de bail avec un loyer de 800 euros HC avec une provision sur charges de 200 euros.

La mandante indique ne pas en avoir été informée et surtout ne pas avoir donné son accord pour cette baisse du loyer.

Une tentative de médiation n’a pas pu être mise en place.

PROCÉDURE

Par exploits de commissaires de justice du 7 juillet 2023, Madame [M] [H] a fait délivrer assignations à la SARL JASA Agence CENTURY 21 THERMES (procès-verbal de remise à l’étude, refus de prendre le pli) et à la SAS LA VALLEE Agence CENTURY 21 PREMIER CYGNE (procès-verbal de remise à l’étude, absence), d’avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de les voir condamnées à lui verser des dommages et intérêts.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 novembre 2024, Madame [M] [H] demande au tribunal de :

— vu les articles 1231 et suivants du code civil,

— débouter les sociétés JASA et LA VALLEE de leurs demandes ;

— condamner la société LA VALLEE à payer à Madame [M] [X] :

* la somme de 24 818,90 euros en réparation de son préjudice matériel,

* la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— condamner la société JASA à payer à Madame [M] [H] :

* la somme de 10 200 euros en réparation de son préjudice matériel,

* la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

— condamner in solidum la société LA VALLEE et la société JASA à payer à Madame [M] [H] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens au profit de Maître François TIZON, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

En premier lieu, Madame [M] [S] retient la responsabilité de la SAS LA VALLEE sur le fondement des articles 1231 et suivants du code civil, dans le cadre du contrat de mandat du 21 mai 2019 pour ne pas avoir fait une “analyse rigoureuse des candidats locataires, une étude et un contrôle des éléments de stabilité et de solvabilité”. Elle estime que la SAS LA VALLEE n’a fait aucun contrôle a priori des éléments fournis par les locataires. Elle devait au minimum s’assurer de la réalité du contrat de travail pour lequel une simple vérification téléphonique, postérieure, a permis d’établir qu’il s’agissait d’un faux. Il fallait contacter l’employeur ayant émis une attestation. La rigueur est prévue au contrat et s’impose dans la mesure où désormais la production de faux documents est courante. La simple comparaison des bulletins de paie et de l’avis d’imposition permettait de relever des incohérences patentes dans les revenus des locataires. Les vérifications, simples, a priori auraient permis d’éviter la situation et de déceler la fraude. L’agence n’a rien vérifié et n’a sollicité aucune garantie pour pallier à l’éventuelle défaillance des locataires.

En conséquence, elle indique subir des préjudices matériel et moral. Elle chiffre son dommage matériel à la somme de 24 818,90 euros en comptant la dette de loyers restante, les travaux de remise en état, de nettoyage et de déménagement, les frais d’huissier, les charges de copropriété récupérables, la taxe sur les ordures ménagères, les frais de badge d’entrée et le remboursement des honoraires de location. Elle rappelle que lors de la mise en location des lieux, c’est son mandataire qui a préconisé de faire des travaux dont le coût a été de 11 145 euros. Ainsi, l’appartement était refait à neuf et sans vétusté lors de la location de 2019. Elle s’appuie sur le constat d’huissier pour justifier le caractère nécessaire des travaux pour remettre le bien en location à cause des dégradations faites par les locataires. Par ailleurs, elle estime que cette mauvaise gestion de son bien par la SAS LA VALLEE l’a contrainte à intervenir elle-même à de multiples reprises, occasionnant stress et perte de temps d’où un préjudice moral chiffré à 2 000 euros.

En second lieu, Madame [M] [H] retient la responsabilité de la société JASA dans la suite de la gestion de son bien.

Ainsi, rappelant que les travaux de remise en état ont cessé au début du mois d’août, l’appartement n’a été remis en location que le 27 septembre 2021, soit une perte de temps de près de 2 mois. Elle précise avoir dû suivre elle-même l’avancée des travaux en lieu et place de son mandataire alors que dès le 3 mars 2020, elle lui avait demandé d’anticiper la remise en location du bien. Elle estime que la SAS JASA a fait preuve de mauvaise foi sur les prétendues raisons de l’absence de relocation rapide (mauvais dossiers, absence de visite). Elle a pu remarquer que l’annonce de l’agence comportait une erreur sur le nombre de chambres. Le manque d’anticipation et l’inertie de la SARL JASA sont à l’origine de cette commercialisation fin septembre au lieu de début août. L’appartement n’a trouvé locataires qu’en février 2022 et s’est trouvé inoccupé pendant 6 mois. Elle rappelle ne pas avoir été informée ni consultée sur le transfert de mandat à la SARL JASA.

De plus, la SARL JASA a baissé le prix du loyer HC de 200 euros en violation du contrat et sans l’accord de la propriétaire mandante. La SARL JASA est d’ailleurs restée évasive quand sa mandante l’interrogeait sur le montant du loyer, ne précisant pas s’il s’agissait du HC ou du TCC, baissant ainsi le prix. L’agence a évincé un locataire qui ne pouvait entrer qu’en janvier 2022 pour finalement en choisir un avec un loyer diminué et emménageant en février 2022. La SARL JASA a failli à son obligation d’information et a volontairement entrepris la confusion entre le loyer HC et TCC. Elle a même inscrit dans le bail que le précédent loyer était de 800 euros également alors qu’il était de 1 000 euros. Ce montant est inférieur au loyer moyen pour un bien équivalent. La SAS JASA a reconnu ses défaillances et a consenti une remise de 3 mois d’honoraires que la mandante juge insuffisante.

Elle calcule le préjudice subi par la différence entre le loyer consenti et celui contractuellement prévu au mandat pendant la durée du bail soir 200 euros pendant 36 mois soit 7 200 euros. Elle ajoute que se situant en “zone tendue”, cette concession par son mandataire sans son aval, à une baisse de loyer la contraint à maintenir ce montant pour l’avenir. De manière indicative, le loyer moyen est de 1 188 euros. En outre, les locataires présents dans le bien ont déjà eu des incidents de paiement. Elle explique ne pas demander la résiliation du contrat de mandat pour ne pas perdre la garantie des loyers. Elle sollicite également la somme de 3 000 euros au titre de la perte des 3 mois avant nouvelle commercialisation du bien.

Elle sollicite enfin la somme de 2 000 euros au titre de son préjudice moral en raison des retards et des conditions de remise en location de son bien par la SAS JASA.

Concernant l’exécution provisoire, elle l’estime compatible avec la nature de l’affaire, sans conséquences manifestement excessives et s’oppose à la demande de la SAS LA VALLEE de la voir écartée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 juillet 2024, la SARL JASA- agence Century 21 Thermes- demande au tribunal de :

— juger que Madame [M] [H] succombe dans la charge de la preuve lui incombant, s’agissant de la démonstration d’un manquement fautif de la société JASA à ses obligations professionnelles, d’un préjudice né, réel et certain et d’un lien de causalité direct.

En conséquence,

— débouter Madame [M] [H] de l’intégralité de ses demandes de condamnations pécuniaires formulées à l’encontre de la société JASA.

— condamner Madame [M] [H] à payer à la société JASA, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 5 000 euros.

— condamner Madame [M] [H] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile.

A titre liminaire, la SARL JASA rappelle ne pas être intervenue dans la 1ère location du bien. Elle note néanmoins que suite à l’intervention de la SAS LA VALLEE, la propriétaire a reçu de l’assureur la somme de 29 752,62 euros après déduction du dépôt de garantie et d’un règlement des locataires soit l’intégralité des loyers impayés et non seulement une partie. Après le transfert du mandat de gestion à son profit, elle est intervenue auprès de l’assureur pour l’indemnisation des réparations locatives et a parfaitement bien géré le dossier sinistre. Elle estime que la mandante reconnaît cela de manière implicite, ne formulant aucune demande à ce titre.

S’agissant de la remise en location du bien immobilier, elle rappelle que le 1er mandat de location a été signé avec la SAS LA VALLEE et que les termes et conditions de ce mandat exclusif ne peuvent lui être opposés. Seul le mandat de gérance du 21 mai 2019 lui a été transféré et aucun montant n’est fixé quant au loyer, le contrat prévoyant : “effectuer toutes locations pour la durée et aux prix, charges et conditions que le mandataire avisera en respectant strictement les conditions fixées par la loi (..)”. Le constat d’huissier date du 28 juin 2021 et a été reçu à l’agence le 10 août 2021. Lors de la reprise des lieux en juin 2021, la propriétaire s’est vue remettre les clefs et s’est chargée personnellement des travaux de remise en état. Les clefs n’ont été rendues à l’agence que début août 2021, les serrures ayant par ailleurs été changées. L’agence soutient que les travaux ont été finis fin août 2021 et non début août. Tant que les travaux n’étaient pas achevés, aucune remise en location ne pouvait avoir lieu. La SARL JASA explique avoir remis les biens en location dès fin août sans recevoir de proposition sérieuse. Elle en a informé la mandante en septembre 2021. Elle lui proposait une baisse de prix. Par courrier du 7 octobre 2021 et devant les difficultés, elle proposait une nouvelle baisse du prix. Elle n’a pas obtenu de réponse et en a déduit une absence de contestation. Fin octobre, elle proposait une baisse de prix de 100 euros sans opposition. Une semaine après, elle a informé la propriétaire de la baisse effective du prix de 100 euros soit 1 115 euros TCC. La propriétaire a répondu “ok merci”. La SARL JASA en conclut avoir bien informée la mandante des baisses de prix sans que cette dernière ne s’y oppose. Ce n’est qu’en janvier 2022 après une baisse du loyer conformément au pouvoir du mandataire que des locataires solvables ont pu être trouvés. Le contrat de location a été signé les 18 et 19 janvier 2022. Le loyer TCC est de 1 000 euros et non de 800 euros. La SARL JASA précise qu’une remise en location au prix de 1 300 euros TCC était impossible compte tenu du marché locatif. L’ancien loyer de 1 215 euros était excessif et n’a pas été réglé par les anciens locataires. Ayant le pouvoir de baisser le montant du loyer, ayant informé la mandante de cette solution sans recevoir d’opposition de sa part, ni dénonciation du contrat de mandat, la SARL JASA estime avoir rempli ses obligations d’information et de gestion du mandat. Ainsi, la mandante succombe dans la charge de la preuve de l’existence d’une faute de la SARL JASA, de l’existence d’un préjudice lié à une quelconque perte de loyers sur une durée de 36 mois. Elle ne fait pas la démonstration qu’elle aurait pu louer à un prix plus élevé. Au contraire, les difficultés à trouver des locataires a été mises en exergue. La SARL JASA estime les locataires en place sérieux et réguliers dans leurs paiements, aucun arriéré n’existant.

Concernant plus précisément la demande supplémentaire de 3 000 euros pour le retard dans la remise en location du bien, elle rappelle l’avoir fait une fois les travaux finis et les clefs récupérés soit fin août 2021. Le fait que des locataires n’aient pas pu être trouvés rapidement réside dans des dossiers peu solvables mais également un loyer trop élevé. La mandante en était parfaitement informée.

La mandante ne saurait non plus invoquer un préjudice moral alors que le bien est loué, qu’elle a reçu indemnisation intégrale des loyers impayés.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 9 octobre 2024, la SAS LA VALLEE – CENTURY 21 PREMIER CYGNE- demande au tribunal de :

— vu les articles 9 et 700 du code de procédure civile ; vu les articles 1353 et 1992 du code civil,

— juger que la société LA VALLEE a sollicité la production des trois derniers bulletins de salaire et de l’avis d’imposition de chaque locataire ;

— juger que la société SOLLY AZUR, compagnie d’assurance “garantie loyers impayés” n’a pas décelé les faux documents produits par Monsieur [E],

— juger que Monsieur [J] [E] a produit des faux (bulletins de salaire et avis d’imposition).

Et par conséquent :

— juger que la société LA VALLEE n’a pas commis de faute,

— débouter Madame [M] [H] de l’intégralité de ses demandes.

En toute hypothèse :

— juger que Madame [M] [H] ne justifie pas de l’intégralité des préjudices revendiqués,

— juger qu’il n’y a lieu à exécution provisoire,

et par conséquent :

— débouter Madame [M] [H] de ses demandes indemnitaires,

— condamner Madame [M] [H] au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En premier lieu, la SAS LA VALLEE rappelle que la charge d’éventuelles fautes du mandataire incombe à la demanderesse laquelle se contente d’affirmations. Ainsi, le seul constat a posteriori du non paiement des loyers par les locataires ne saurait prouver que le mandataire a été défaillant. Tenue à une obligation de moyens, la mandataire a pris les précautions nécessaires et conformes aux usages quant à la solvabilité des locataires : elle a demandé les 3 derniers bulletins de salaire et l’avis d’imposition pour chacun. La circonstance que l’un des locataires ait produit de faux documents ne peut constituer une défaillance de la mandataire. Elle dénie toute possibilité de relever une incohérence dans les documents fournis conformes à des document authentiques. Elle rappelle que souvent les employeurs refusent de donner quelque information que ce soit sur leurs salariés car cela pourrait leur être reprochés ensuite. La société SOLLY AZUR garantissant le risque d’impayés n’a pas non plus relevé de problèmes. Selon elle, déceler les faux était extrêmement difficile en l’espèce. Elle précise qu’une plainte pénale a été déposée contre le locataire. Elle ajoute que la société SES, prétendu employeur du locataire, existe et que son activité est compatible avec les indications portées sur les faux bulletins de salaire. En conséquence, il n’existe aucune faute à l’encontre de la SAS LA VALLEE.

En toute hypothèse et sur le quantum des demandes formulées à son encontre, la SAS LA VALLEE explique que la demanderesse ne justifie rien. Ainsi, s’agissant des travaux, certains ne correspondent pas à la remise en état de détériorations ; le constat de l’huissier montre que l’appartement était sale, encombré avec des murs chevillés, ce qui ne peut justifier l’ensemble des travaux effectués. En outre, la propriétaire fait fi de la vétusté du logement. Elle ne justifie pas non plus avoir entrepris des démarches pour récupérer les sommes dont seraient débiteurs les locataires et notamment Madame [C] [O], solvable et dont les coordonnées de l’employeur sont connues.

Enfin, la SAS LA VALLEE sollicite que l’exécution provisoire soit écartée faute de quoi il serait difficile d’ordonner une remise en état au “statu quo ante”. Elle serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, le tribunal renvoie aux conclusions susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 16 janvier 2025, l’audience de plaidoiries s’est tenue le 7 avril 2025, et les conseils ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, le 23 juin 2025, délibéré prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Les demandes tendant à voir « juger » formulées par les partie n’étant que l’expression des moyens soulevées par elles au soutien de leurs demandes, et non des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile, le tribunal n’est pas tenu de statuer de leur chef et leur mention n’apparaîtra pas au dispositif de la présente décision.

1/ sur la responsabilité de la société LA VALLEE

Conformément aux articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est par ailleurs de principe que le mandataire n’est tenu que d’une obligation de moyens quant à la bonne exécution du mandat.

En l’espèce, la demanderesse reproche à la SAS La VALLEE de n’avoir pas contrôlé avec assez de rigueur la solvabilité des locataires.

Le mandat applicable est ici celui signé le 22 décembre 2018 (durée de trois mois et sans dénonciation, prorogation pendant une durée de 12 mois), le contrat de location datant du 12 avril 2019. Il ne peut s’agir du mandat du 21 mai 2019 signé postérieurement à l’entrée dans les lieux des locataires même s’il contient une erreur matérielle quant à sa date d’effet.

Il n’est pas contesté que l’agent immobilier chargé d’une location est tenu de vérifier la solvabilité des candidats à la location avant de retenir leur candidature.

Madame [M] [H] fait grief à l’agence de ne pas avoir suffisamment vérifié cette solvabilité des locataires, eu égard à leur défaillance dès le début du bail et pendant plus de deux ans.

Il est versé aux débats une copie des documents exigés par la SAS LA VALLEE avant la signature du bail à savoir et pour chacun des co-locataires :

— une copie de la pièce d’identité ;

— une attestation d’assurance du bien loué à la date de la signature du bail ;

— un certificat de travail ;

— les trois derniers bulletins de salaire ;

— les avis d’imposition 2018 sur les revenus 2017 ;

— des attestations d’hébergement avec justificatifs ;

Avec ces documents, les co-locataires disposaient d’un revenu mensuel global moyen de 4 800 euros leur permettant de régler un loyer de 1 000 euros outre une provision sur charge de 100 euros.

Or, les chèques remis revenant impayés, l’agence a téléphoné à l’employeur de Monsieur [J] [E], lequel n’y était en réalité aucunement employé ayant ainsi fourni des faux documents. Aucune copie de la plainte déposée n’a été versée aux débats, aucun élément sur ses suites n’a été fourni.

La mandante reproche à son mandataire de ne pas s’être aperçu que les documents étaient des faux et d’avoir ainsi mis en location son bien à des personnes indigentes qui n’ont pas payé le loyer pendant deux ans.

Or, au premier regard, les éléments fournis paraissent vrais.

Ainsi, si le certificat de travail de Monsieur [J] [E] ne comporte pas le nom du représentant de la SES, son employeur, cette entreprise existe réellement et le tampon est apposé de manière for réaliste avec le bon numéro d’immatriculation de la société.

Les bulletins de salaires sont également bien réalisés. Ce n’est qu’en regardant avec attention que l’on peut noter qu’alors que le net payé est différent chaque mois, le net à payer avant impôt sur le revenu est toujours le même ainsi que le montant de l’impôt, de sorte que le net payé ne devrait pas varier. Les indemnités de panier varient également et pourtant cela n’impacte pas le montant trois fois identique du net à payer avant impôt. Ces éléments sont difficiles à détecter étant donné l’apparence d’authenticité très bien reproduite.

Concernant l’avis d’imposition, le montant déclaré de 53 600 euros correspond à un salaire de 4 466 euros environ par mois, supérieur au salaire de 3 122,66 euros avant impôt relevé sur ses fiches de paye, salaire qui aurait dû être soit le même, soit inférieur car relatif à une année inférieure. Néanmoins, il aurait pu toucher un treizième mois voire des primes selon les chantiers. Le montant de son impôt interroge également sans que cela ne puisse particulièrement alerter en soi.

Cependant, relever ces éléments nécessite d’avoir un doute dès le départ et ne permet pas nécessairement d’en tirer la conséquence qu’il s’agit de faux. En l’occurrence, les documents, bien réalisés ne laissaient pas entrevoir ce doute et si l’agence se doit de faire des vérifications, elle n’est pas pour autant habilitée à solliciter des confirmations auprès des employeurs, des banques, des impôts, etc.

Il en découle que les défauts de paiement des loyers sont imputables à Monsieur [J] [E] qui a établi des faux trompant l’agence immobilière et l’assureur de garantie des loyers impayés.

Il sera rappelé que la société SOLLY AZUR laisse le soin au “souscripteur gestionnaire de vérifier la solvabilité du locataire, constituée par le “revenu net global” qui correspond au cumul des ressources nettes annuelles sont disposent les titulaires du bail” .

L’agence immobilière a rempli ses tâches en sollicitant et obtenant les documents, déposant une plainte, etc. Les faux ne sont pas faciles à déceler en l’espèce et sa responsabilité ne peut être mise en cause à ce titre.

En conséquence, les demandes formulées par Madame [M] [H] à l’encontre de la SAS LA VALLEE seront rejetées.

2/ sur la responsabilité de la société JASA

Conformément aux articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il est par ailleurs de principe que le mandataire n’est tenu que d’une obligation de moyens quant à la bonne exécution du mandat.

La SARL JASA a acquis le fonds de commerce sis à [Localité 8] le 19 février 2021 et a pris ainsi la suite du précédent mandataire à partir de cette date.

Madame [M] [H] reproche à son mandataire d’une part d’avoir été trop lent avant de remettre le bien en location et d’autre part d’avoir procédé d’autorité sans son aval à une baisse significative du loyer.

Le mandat du 22 décembre 2018 avait en tout cas pris fin au plus tard lors de la signature du nouveau contrat de gestion plus large du 21 mai 2019. En conséquence, seul ce mandat régit les relations entre les parties.

* sur la re location tardive du bien :

Aux termes du mandat signé entre les parties, il est convenu au titre de la location que le mandataire se doit d’apposer un panneau sur le bien, réserver un emplacement sur une des vitrines des agences, diffuser le bien sur les supports électroniques et rendre compte deux fois par mois des résultats des actions entreprises.

Le bien a été libéré, suite à expulsion, par procès-verbal de reprise, le 3 juin 2021. Il n’est pas contesté que les clefs ont été remises à la mandante qui a souhaité faire réaliser des travaux avant la remise en location. Ainsi, durant la période des travaux, le mandataire n’a pas eu accès au bien et n’a pas pu procéder à la remise en location de ce dernier.

Les parties ne sont pas d’accord sur les dates et les diligences accomplies.

Un procès-verbal de constatations a été établi à la demande de la SARL JASA le 28 juin 2021, date à laquelle les travaux n’avaient donc pas encore commencé.

Au titre des travaux, Madame [M] [H] fournit :

— une facture du 25 septembre 2020, ce qui ne peut être le cas, l’appartement étant alors encore occupé par les locataires indigents. Le montant des travaux s’élève à la somme de 11 920 euros pour la remise en état de l’appartement mais aussi un remplacement de la faïence dans la salle d’eau, un changement de la robinetterie. La date de réalisation des travaux et de la fin du chantier est absente de ce document par ailleurs mal daté.

— une facture de déménagement des meubles laissés par les locataires et de nettoyage de l’appartement du 6 août 2021 là aussi sans date de la réalisation des tâches.

— une facture du 25 novembre 2021 concernant un émetteur et un badge, sans date de la remise effective de ce matériel.

Ces documents ne permettent pas de savoir la date de réalisation des travaux entrepris ni la date de fin de ceux-ci laissant la possibilité de remettre à la location le bien.

De nombreux échanges par mail et courrier ont eu lieu entre les parties. En les reprenant dans l’ordre chronologique, il en résulte, sur le point de la relocation et de son éventuelle tardiveté :

— par mail du 3 mars 2020, la mandante demandait à son gestionnaire d’anticiper l’expulsion des locataires dont la date d’audience était fixée au 6 avril, pour que le bien ne reste pas inoccupé.

Ce mail est intervenu plus d’un an avant l’expulsion effective des locataires dont la date ne pouvait pas être alors connue avec exactitude. Il était impossible à l’agence, avant l’expulsion effective des locataires et la reprise du bien de faire quelques démarches que ce soit qui auraient été vaines et prématurées. Il était impossible de savoir si les locataires allaient se maintenir davantage, dans quel état serait l’appartement, etc.

— par mail du 10 août 2021, la mandante indique n’avoir eu aucun retour depuis son passage en agence pour la remise des clefs suite au changement de serrures.

— par mail du 6 septembre 2021, la mandante demande si la gestionnaire a pu se rendre à l’appartement et ce qu’elle pense des travaux effectués. Elle souhaite aussi un retour sur les diligences au fin de relocation. Elle explique attendre la facture des travaux, l’artisan étant en vacances.

— par échanges de mail du 27 septembre 2021, la mandante sollicite un nouveau retour sur la location de l’appartement, le dernier datant d’un mois soit fin août 2021. L’agence lui répond que les demandes n’ont pas abouties soit parce que les dossiers n’étaient pas solvables, soit parce que les candidats ne donnent pas suite. La mandante se plaint alors de n’avoir pas plus d’informations sur les visites et candidats dont elle doit s’enquérir. Elle rappelle avoir averti la gestionnaire depuis avril voire avant pour anticiper les recherches. L’agence lui répond qu’elle lui avait déjà indiqué qu’il était impossible de faire des recherches avant que l’appartement n’ait été disponible et qu’elle ne revenait pas vers elle en raison de la carence de demande. Elle rappellait enfin l’existence du compte extranet permettant de suivre les démarches effectuées.

Ces éléments démontrent que des échanges réguliers, par mails ou téléphone étaient effectifs entre les parties pour trouver des locataires pour le bien. Cela démontre également que les démarches de l’agence ont commencé fin août 2021, à la fin des travaux, comme la mandante l’évoque dans son mail.

Rien ne démontre, et la charge de cette preuve incombe à la demanderesse, que l’agence n’aurait pas réalisé l’annonce, diffusé cette dernière et mis un panneau sur le bien comme son mandat l’exige. Ainsi, dès la fin des travaux, le mandataire a entrepris les démarches nécessaires à la relocation du bien et n’a donc pas fait preuve d’inertie.

— par mail du 7 octobre 2021, l’agence immobilière informait sa mandante de seulement deux demandes avec des dossiers non solvables pour le bien et qu’une baisse de prix de 60 euros était envisagée.

— par mail du 15 octobre 2021, l’agence immobilière indiquait la prévision de 2 visites mais ne pas être en possession du badge de l’entrée de l’immeuble. Précisant la carence de demandes pour le prix de 1 215 euros, elle voulait discuter d’une baisse de prix.

— par mail du 22 octobre 2021, le mandataire précisait qu’une visite avait eu lieu mais que le dossier serait trop juste compte tenu du montant du loyer.

Ces éléments démontrent que la mandataire a informé de nombreuses fois sa mandante de l’avancée du dossier et de la difficulté à trouver un locataire. Elle n’est titulaire que d’une obligation de moyens en ce sens et a manifesté à de nombreuses reprises que le montant du loyer était trop élevé pour trouver des candidats solvables. Elle a ainsi également rempli son devoir de conseil à l’égard de sa mandante.

— par mail du 27 octobre 2021, la mandante demande où en sont les visites ;

— par mail du 28 octobre 2021, il lui est répondu qu’une seule visite a eu lieu faute de demandes. La visite n’a pas été concluante, le locataire ne pouvant entre dans les lieux qu’en janvier 2022. Une baisse de 100 euros a été effectuée.

— par mail du 28 octobre 2021, la mandante sollicite le prix ;

— par mail du 28 octobre 2021, il lui est répondu 1 115 euros.

— par mail du 29 octobre 2021, le mandataire informe de l’existence de deux autres demandes mais non solvables. Elle indique que les travaux de l’appartement aurait duré tous le mois d’août.

Là encore, les échanges sont fournis et les explications données à la mandante claires. Il n’y a pas de preuve d’un manquement de la mandataire dans l’instruction et le suivi du dossier, étant précisé qu’en parallèle, des échanges sur le dossier d’assurance continuent et sont abondants.

Par mail du 20 janvier, l’agence informe la propriétaire de l’entrée dans les lieux de locataires au 1er février 2022, le dossier étant complet, solvable et les employeurs ayant été vérifiés par téléphone.

Mécontente, la mandante sollicite de nombreuses vérifications, informations et autres par courrier du 26 janvier 2022 auquel il lui est répondu par courrier du 7 février 2022. L’agence a rappelé que le bien était en travaux tout le mois d’août et qu’elle seule détenait la clef. Pendant les travaux, des visites étaient impossibles.

Madame [M] [H] ne justifie à aucun moment que son mandataire aurait tardé à remettre le bien en location après les travaux effectués ni que la location effective du bien après deux baisses de prix aurait duré plus que de raison par inertie ou manquement de l’agence. Le fait qu’un locataire n’ait pas été retenu en octobre 2021 pour une entrée en janvier 2022 n’est pas probant. Il est normal que l’agence immobilière cherche des locataires disponibles pour entrer dans les lieux le plus rapidement possible. Elle ne pouvait anticiper le manque de candidats par la suite.

Les échanges démontrent que la mandante était informée de manière très régulière des diligences faites pour la location effective du bien et que ce qui a bloqué a été le montant du prix du loyer en dessus du prix du marché dans une zone tendue. Elle avait par ailleurs accès à un compte extranet pour contrôler les diligences effectuées.

Défaillante dans l’administration de la preuve lui incombant, Madame [M] [H] sera déboutée de ses demandes au titre du retard dans la mise en location du bien et dans la location effective de ce dernier par le mandataire.

* sur la baisse du loyer :

Seul le premier mandat exclusif de 2018 comportait un montant de loyer et de charges convenu contractuellement et de surcroît, cette prévision avait fait l’objet d’une baisse dans le cadre du bail du 15 avril 2019 sans que la mandante n’énonce de reproches à ce titre.

Au contraire, le mandat du 21 mai 2019 ayant cours entre les parties prévoit :

“Le mandataire a pouvoir exclusif de :

— effectuer toutes locations pour la durée et au prix, charges et conditions que le mandataire avisera en respectant strictement les conditions fixées par la Loi (…)

— (…) Et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de faire procéder à la recherche de locataire ; (..);

— de signer les baux”.

Aux termes des échanges entre les parties ci-avant repris :

— une proposition de baisse de loyer à hauteur de 60 euros était préconisée par le mandataire le 7 octobre 2021, sans réponse de la part de la mandante.

— le mandataire demandait une discussion sur le prix le 15 octobre 2021, le montant de 1 215 euros étant trop élevé.

— le mandataire informait le mandant qu’une baisse de prix de 100 euros était tentée le 22 octobre 2021.

— une baisse de 100 euros soit un prix de 1 115 euros TCC au lieu de 1 215 euros TCC a été effectuée par le mandataire comme ce dernier est en droit de le faire. Aucune protestation, aucune opposition n’a été faite à ce titre par la mandante fin octobre 2021 qui a répondu seulement “ok merci” puis s’est interrogée sur les difficultés à trouver un acquéreur.

A aucun moment la propriétaire ne s’est enquit davantage des éléments, se préoccupant des indemnités d’assurance sans pour autant fournir les documents demandés à ce titre.

A ce sujet, il résulte d’un courrier du 8 octobre 2021 que l’assureur avait prévu de régler la somme de 29 725,62 euros et non une somme minorée, précisant “la différence que vous pourrez constater entre notre paiement et les appels au locataire provient du fait que les indemnisations sont effectuées par rapport aux loyers et charges ayant servi de base aux paiements des primes” ; elle précise également avoir retiré le montant du dépôt de garantie et d’une somme réglés par les locataires (1 000 euros +212 euros).

De la même manière, si l’assureur a appliqué un coefficient de vétusté de 50% dans sa proposition relative à la prise en charge des travaux, c’est parce que Madame [M] [H] n’a jamais fourni les factures des travaux effectués avant la location d’avril 2019 malgré les multiples relances à ce sujet de la SARL JASA pour les obtenir et les remettre à l’assureur. Les courriers tant de la société SOLLY AZUR que de la SARL JASA sont très clairs sur ces points (courriers de décembre 2021 à octobre 2022). L’assureur a par ailleurs sollicité un devis métré pièce par pièce et poste par poste sans jamais le recevoir. La mandante demande encore et toujours les mêmes informations qu’elle a eues et ne transmet pas les éléments demandés plusieurs fois.

Ce n’est que lorsque l’agence a trouvé des locataires solvables qu’elle s’est enquit du montant du loyer à nouveau, sollicitant par courrier bien d’autres choses, remises, vérifications, etc.

Sur le montant du loyer, il lui a été expliqué que le prix antérieur était trop élevé, qu’il ne correspondait pas au marché et elle a été alertée plusieurs fois sur l’absence de demandes à ce prix-là. L’agence s’est fondée sur le prix du marché et après la deuxième baisse a pu trouver un locataire.

En avril 2022, la mandante, après réception du bail s’est montré mécontente du prix de 800 euros outre 200 euros de provisions sur charges correspondant donc à 1 000 euros TCC. Elle ne peut s’être fourvoyée sur le montant TCC ou HC dans la mesure où elle souhaitait un loyer HC de 1 000 euros, les 215 euros représentant les provisions sur charges. Ainsi, quand le loyer a été baissé de 100 euros cela a correspondu à 1 115 euros TCC et 900 euros HC. La seconde baisse annoncée ne pouvait donc que laisser un loyer HC à 800 euros.

Le mandataire a rempli la mission confiée avec les pouvoirs qui lui ont été donnés à cette fin au titre du mandat et n’a pas commis de faute, prévenant la propriétaire des difficultés liées à ce montant de loyers ainsi que des baisses effectuées sans qu’elle ne s’y oppose.

Elle ne prouve pas que le montant ainsi arrêté serait trop bas par rapport au marché. La pièce n° 30 de la demanderesse indiquant un loyer mensuel moyen au mètre carré sur l’avenue de son bien à 18,4 euros soit 1 214 euros date du 1 mai 2024. Les loyers ont évolué depuis la mise en location de février 2022, de sorte que ce comparatif n’est pas pertinent.

L’annonce produite par ses soins ne comporte aucun détail autre que 4 pièces, ce qui est exact : 3 chambres et un séjour. La partie où il manquerait une chambre ne figure pas sur la pièce produite par la demanderesse.

En conséquence, la SARL JASA n’a pas commis de faute en exerçant les pouvoirs qui lui étaient dévolus dans le mandat en baissant le loyer afin de trouver un locataire. L’écart entre le loyer espéré et le loyer réel, baissé de 200 euros mensuels ne constitue par ailleurs pas un préjudice indemnisable sur le futur.

Ainsi, Madame [M] [H] sera déboutée de sa demande au titre d’une faute dans la baisse du loyer.

De manière surabondante, par la production du compte du locataire et les courriers explicatifs, la SARL JASA démontre l’absence d’impayés tels qu’a pu les connaître la propriétaire. L’un des locataires avait des reliquats de loyer à régler et s’en acquitte régulièrement.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [H] succombe à l’instance et sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu à faire application de cet article.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. La défenderesse sollicite que l’exécution provisoire soit écartée. Aucun élément en l’espèce, ne vient étayer en quoi elle serait incompatible avec la nature de l’affaire. Sa demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Déboute Madame [M] [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Madame [M] [H] aux entiers dépens.

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire et dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 10 juillet 2025, et signé par le Président et le Greffier,

Le Greffier, Le Président

Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY