N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00483 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GNOO

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société ODHAC – OPH 87

C/

[I] [E]

[U] [E]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 12 Novembre 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 08 octobre 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 12 Novembre 2025 :

Entre :

Société ODHAC – OPH 87

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Stéphane CHAGNAUD, substitué par Maître Ophélie DURAND, avocats au barreau de LIMOGES ;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [I] [E]

né le 23 Juillet 1991 à [Localité 5] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

Madame [U] [E]

née le 20 Juillet 1990 à [Localité 4] (87)

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 08 Octobre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 12 Novembre 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2019 à effet du 15 janvier 2020, l’OPH ODHAC 87 a donné à bail à Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour une durée indéterminée, moyennant un loyer mensuel révisable de 529,10 €, outre une provision sur charge de 30,17 € et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 529 €.

Par acte sous seing privé du 12 décembre 2019, l’OPH ODHAC87 a donné à bail aux locataires susvisés un garage n°30, situé à la même adresse que le logement objet du litige, moyennant un loyer de 33,41 €.

Par actes de commissaire de justice remis à étude le 3 juin 2025, l’OPH ODHAC87 a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit par le jeu de la clause résolutoire, du bail conclu entre les parties ;

— ordonner leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

— les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 1 866,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, sauf à parfaire au jour du prononcé de la décision, ou à diminuer sous réserves d’éventuels acomptes qui auraient été versés, et suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— les condamner solidairement au paiement par provision d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier terme du loyer, à compter du jour où le bail s’est retrouvé résilié jusqu’à la totale libération des lieux loués ;

— les condamner solidairement au paiement par provision de la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 22 septembre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 octobre 2025.

A l’audience susdite, l’OPH ODHAC87 représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa demande principale en paiement à la somme provisionnelle de 4 201,62 €. Il précise que les locataires sont agressifs envers les agents travaillant pour l’ODHAC87.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] ne se sont ni présentés ni fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 6], par voie électronique le 4 juin 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH ODHAC 87 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 21 février 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes de commissaire de justice du 20 février 2025, l’ODHAC87 a fait délivrer à Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 114,45 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges, lequel est demeuré infructueux.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 avril 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte arrêté au 30 septembre 2025, que les locataires ont irrégulièrement payé leur loyer, la dette s’élevant à la somme de 4 201,62 € à cette date.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 201,62 € arrêtée au 30 septembre 2025.

Ni présents ni représentés à l’audience, les locataires ne justifient d’aucun élément sur leurs ressources et charges. Par ailleurs, l’enquête sociale ne comporte aucun renseignement concernant la situation des locataires. En outre, le règlement du loyer courant n’a pas été repris avant l’audience. Aucun délai de paiement ne pourra être accordé dans ces conditions.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 21 avril 2025, Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier terme de loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 674,56 € (selon quittancement de septembre 2025), et de condamner solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] à son paiement à titre provisionnel dans les termes fixés au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH ODHAC87 les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’OPH ODHAC87 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 21 avril 2025 ;

AUTORISONS l’OPH ODHAC 87, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 2] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] et à celle de tous occupants de leur chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants , R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC87 la somme de 4 201,62 € (quatre mille deux cent un euros et soixante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 30 septembre 2025 ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 21 avril 2025 à une somme égale au montant du dernier terme de loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] à payer à titre provisionnel à l’OPH ODHAC87 la somme de 674,56 € (six cent soixante-quatorze euros et cinquante-six centimes) au titre de ladite indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, (les indemnités d’occupation dues entre le 21 avril 2025 et le 30 septembre 2025 se confondant avec la dette de 4 201,62 €) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] à payer à l’OPH ODHAC 87 la somme de 300 € (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [I] [E] et Madame [U] [E] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON