TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/00747 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 1]

N° de MINUTE : 26/00344

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER DENOMME LE [Adresse 1] [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], SAS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Q] [F] [T]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Q] [F] [T] est propriétaire des lots n°79, 187 et 188 de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93).

Par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], a fait assigner Monsieur [Q] [F] [T] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Monsieur [Q] [T] à payer à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice, en principal, selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appels de fonds du 1er janvier 2025 inclus, la somme de 18.579,28 € au titre des charges de copropriété proprement dites avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, date de la mise en demeure de payer sur la somme de 13 530,92 € et à compter de l’assignation pour le surplus (article 1231-6 du Code Civil).

ORDONNER la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code Civil.

CONDAMNER Monsieur [Q] [T] à payer à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 1 582 € au titre des frais contentieux en application de l’article 10.1 de la Loi du 10 Juillet 1965, en sa version issue de la Loi du 13 Juillet 2006.

CONDAMNER Monsieur [Q] [T] à payer à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil.

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE, RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en vertu de l’article 514 du C.P.C.

CONDAMNER Monsieur [Q] [T] à payer à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 7], représenté par son Syndic en exercice, la somme de 2 000 € en vertu de l’article 700 du C.P.C.

LE CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront le coût des frais d’inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance, dépens qui seront recouvrés par SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés, conformément aux dispositions des articles 696 à 699 du C.P.C.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [T], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [T] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [T] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience du 14 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 11 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [T] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 17 avril 2018, 21 mai 2019, 8 décembre 2020, 28 mai 2021, 17 octobre 2022 et 31 juillet 2023 ayant approuvé le financement de la condamnation dans l’affaire PIMENTA, les travaux de diagnostics de l’immeuble, de sécurité incendie, de pose de caméras de vidéo-suveillance, de clôture (qui seront toutefois annulés lors d’une assemblée ultérieure), de remplacement des luminaires extérieurs, d’acquisition d’un tracteur pousseur et de remplacement des serrures ainsi qu’ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020 et 2021 et les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 31 juillet 2023 au 31 juillet 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’approbation des comptes de l’exercice 2022 ni de ceux de l’exercice 2023. Le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 juillet 2023, aucun procès-verbal d’assemblée ultérieure n’étant versé aux débats, établit le rejet des comptes de l’exercice 2022 ainsi que l’approbation des budgets prévisionnels 2023 et 2024. De fait, il n’est ainsi pas non plus justifié de l’approbation du budget prévisionnel 2025. Dès lors, les régularisation de charges des exercices 2022 (1 051,31 euros appelé le 18 décembre 2024) et 2023 (1 623,53 euros appelé le 2 janvier 2025) ainsi que les appels de charges courantes et fonds travaux ALUR du 1er trimestre 2025 (638,64 euros et 32,83 euros) seront écartés.

Il convient également de déduire les trois appels de fonds se rapportant aux travaux de clôture, des 1er juillet 2021, 1er septembre 2021 et 1er novembre 2021, d’un montant total de 99 euros, ces appels ayant été annulés par la résolution 13.3 de l’assemblée générale du 17 octobre 2022, sans toutefois que le syndic ne fasse apparaître lesdites annulations au crédit du compte de Monsieur [T] et ce, alors qu’ils devaient, aux termes de ladite résolution, être recrédités.

De surcroît, il n’est pas justifié de l’approbation d’un audit de chauffage, de travaux de purges et de mise en sécurité des façades, ni d’une optimisation des charges. En conséquence, les sommes appelées à ces titres le 1er janvier 2025 seront écartées (18 euros + 58,42 euros + 25,30 euros) ainsi que la somme de 58,42 euros créditée au titre des travaux de purges et de mise en sécurité des façades le 1er janvier 2025.

Le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2019 et le 2 janvier 2025 dont il est justifié a donc été de 18 671,46 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 3 580,79 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [T] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 090,67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du 16 janvier 2024, date de la mise en demeure notifiée à Monsieur [T], sur la somme de 13 238,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 582 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 janvier 2024.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 14 avril 2021 de 120 euros,

les frais de 2e relance du 5 mai 2022 de 40 euros,

les frais de relance du 5 juillet 2022 de 150 euros.

Il convient également de déduire les frais de « Honoraires transmission dossier avocat » du 27 septembre 2024 de 500 euros. Ces frais, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent en effet pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification par le syndicat des copropriétaires de diligences particulières ou inhabituelles à leur égard.

Il doit en être de même des frais de « Honoraires suivi dossier avocat 2ème semestre 2024» du 31 décembre 2024 qui ne sont pas prévus par le contrat de syndic comme relevant de frais pouvant être imputables au seul copropriétaire concerné et qui, de fait, relève de la gestion courante du syndic.

Il y a lieu en revanche de faire droit aux frais de mise en demeure du 16 janvier 2024 mais uniquement à hauteur de 61 euros TTC, conformément au contrat de syndic, faute de justifier de la somme de 68 euros appelée à ce titre.

Il sera en outre fait droit à la demande au titre des honoraires de constitution d’hypothèque, dont il est justifié aux débats, mais à hauteur de 185 euros TTC comme le contrat de syndic le prévoit, le syndicat des copropriétaires ne justifiant, là encore, pas de sa demande à hauteur de 204 euros.

Monsieur [T] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 246 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, Monsieur [T] n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété entre le 28 mai 2021 et le 2 janvier 2025. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [T] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [T], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Adresse 7], la somme de 15 090,67 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 2 janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 sur la somme de 13 238,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 246 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 4] sis [Adresse 5] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION PARIS [Localité 3], la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [F] [T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & Associés à l’égard de ceux dont elle a fait l’avance sans avoir recu provision, conformément à l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 11 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, Greffière présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT