N° RG 25/00115 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CX6

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 25/00115 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76CX6

Minute :

JUGEMENT

Du : 08 Janvier 2026

M. [P] [I]

C/

M. [L] [G]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M^e Hervé LECLERCQ

le : 08/01/2026

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Margaux DUMETZ

le : 08/01/2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 JANVIER 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [P] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Margaux DUMETZ, substitué par M^e Charles THOMAS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [L] [G]

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par M^e Hervé LECLERCQ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 juin 2022, M. [L] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 550 euros.

Un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé le 24 juin 2022.

Constatant la présence de désordres au sein de son logement, M. [P] [I] a alerté le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11], lequel a dressé un compte-rendu de visite le 29 avril 2024.

Par courrier du 31 mai 2024, le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] a adressé au bailleur le compte-rendu de visite susvisé du 29 avril 2024 et l’a enjoint à faire réaliser les travaux de nature à lever les désordres signalés.

M. [P] [I], soutenant que les désordres listés par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] persistaient, a ensuite saisi un conciliateur de justice, lequel a dressé un constat d’échec le 18 octobre 2024, faute d’accord entre les parties.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 10 janvier 2025, M. [P] [I] a fait assigner M. [L] [G] devant le tribunal de proximité de Calais afin, au visa des articles 1217 et suivants du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

Le condamne à lui payer la somme de 3300 euros à titre de remboursement des loyers à compter du 18 juin 2024, somme à parfaire au jour du prononcé du jugement, Suspende son obligation de lui payer les loyers jusqu’à accomplissement des travaux faisant cesser les désordres mentionnés dans le rapport d’hygiène de la mairie de [Localité 11] du 29 avril 2024,Le condamne lui à payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025, renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties puis finalement évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

À l’audience, M. [P] [I], représenté de son conseil, reprenant ses dernières écritures, formule les mêmes demandes que celles contenues dans son acte introductif d’instance et, y ajoutant, sollicite le rejet des demandes reconventionnelles de M. [L] [G].

M. [L] [G], représenté par son conseil, reprenant ses dernières écritures, demande, au visa des articles 1104, 1217 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le rejet de l’ensemble des demandes formulées par M. [P] [I]. Il sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [P] [G] à lui payer :

La somme de 3000 euros de dommages et intérêts pour ne pas l’avoir prévenu des problématiques rencontrées et atteinte à sa réputation,La somme de 599,23 euros au titre des loyers dus selon décompte arrêté au 14 novembre 2025,La somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions respectifs.

À l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue le 8 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande de faire réaliser des travaux et la suspension du paiement du loyer pendant leur réalisation

Aux termes de l’article 6 alinéas 1 et 2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

L’article 20-1 de la même loi, dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, précise que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

En l’espèce, il ressort du compte-rendu de visite dressé par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] le 29 avril 2024, les désordres suivants :

« DESORDRES SUR LE BATI ET APPARENTS DEPUIS L’EXTERIEUR

Nombreuses fissures – pignon – risque d’infiltration par absorption

Toiture à réviser – jour à plusieurs endroits

RELEVE DES DESORDRES RELATIFS A L’AMENAGEMENT ET A L’ORGANISATION DU LOGEMENT DEPUIS L’INTERIEUR

Dégradations intérieuresPlafond cuisine – dégradé suite fuite douche

Peinture plafond craquelé – rez de chaussée

Présence de moisissures – wc – mur et plafond

Présence de salpêtre – mur de cuisine – mur sec le jour de la visite

Trace d’infiltration – chambre 1 (douche derrière le mur) – mur sec le jour de la visite

Présence de moisissures – chambres 1 2 et 3

Ouvrant dans les pièces principalesMenuiserie chambre 3 en mauvais état

RELEVE DES DESORDRES [Localité 14] AUX EQUIPEMENTS DU LOGEMENT

Installation électriqueConducteurs non protégés mécaniquement garage / séjour / chambre 1 / salle d’eau

Matériel vétuste – wc (douille métallique)

Installation gazAbsence sortie d’air – cuisson gaz

Hotte existante – extraction vers le garage

Absence d’entrée d’air – cuisson gaz

Moyen de chauffageGaz de ville risque d’intoxication CO – voir anomalie gaz

Installations sanitairesDouche posée sur palette bois – installation à revoir – non étanche

Mauvaise évacuation des eaux uséesEaux pluviales mélangées avec les eaux usées / garage

Vérifier la conformité du branchement

RELEVE DES DESORDRES APPARENTS EN INTERIEUR

Présence d’humiditéMontée de l’escalier – test d’humidité réalisé (taux > à 189)

Aération / ventilation / circulation d’airAbsence système d’extraction – cuisine et wc

Absence entrée air frais – pièces sèches (séjour, chambres, bureau…)

Risques de chutes des occupantsBalustrade escalier non conforme

Hauteur < à 1 m sur le palier (comble)

Espacement vertical > 11 cm

Allège < à 90 cm – absence garde-corps menuiserie – étage (chambres – bureau)

Allège < à 90 cm – absence garde-corps menuiserie – salle d’eau (45 cm)

Risques particuliersPrécarité énergétique – diagnostic non communiqué

Risques liés au plomb accessible – diagnostic non communiqué (si construction avant 1949)

Risques liés à la présence d’amiante accessible – diagnostic non communiqué »

Il est constant que ces désordres ont été portés à la connaissance du bailleur par courrier du service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] daté du 31 mai 2025.

Il résulte des pièces produites aux débats que le bailleur a :

Procédé aux travaux électriques suivant facture [Numéro identifiant 13] de l’entrepreneur TECH SR du 18 juin 2024 à hauteur de 421,96 euros,

Remplacé un enrouleur à sangle en applique (endroit non identifié) suivant facture 24001076 de l’EURL [V] [R] du 12 août 2024 à hauteur de 120,34 euros,

Mis en peinture le plafond de la cuisine et de l’arrière cuisine suivant factures n°228 et 229 de l’entrepreneur MJC PEINTURE du 9 janvier 2025 à hauteur de la somme totale de 1619,90 euros,

Procédé aux travaux de mise en conformité de l’escalier suivant facture F02576 de la société ARTISANAT LEPINE MENUISERIE du 11 février 2025 à hauteur de 2550,90 euros,

Procédé à la fourniture et la pose d’une VMC dans les combles pour la ventilation de la cuisine et la salle de bain suivant facture du 26 février 2025, à hauteur de 1125,19 euros.

La comparaison entre les désordres listés par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] et les travaux réalisés par le bailleur montrent que ce dernier n’est pas resté inerte, contrairement à ce qu’allègue le demandeur.

Néanmoins, force est de constater que les désordres sur le bâti et apparents depuis l’extérieur (décrits comme suit dans le rapport du service de la mairie de [Localité 11] : « Nombreuses fissures – pignon – risque d’infiltration par absorption ; Toiture à réviser – jour à plusieurs endroits »), potentiellement à l’origine de problèmes énergétiques et/ou d’humidité dans le logement, demeurent ; le bailleur n’ayant pas fait réaliser de travaux à ce sujet.

M. [L] [G] sera donc condamné à faire réaliser les travaux adéquats dans le délai et selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Enfin, compte tenu des travaux effectués par le bailleur, et malgré ceux qui doivent encore être réalisés, le logement loué par M. [L] [G] ne peut être considéré comme ne satisfaisant pas aux exigences légales susvisées et à la définition d’un logement décent, tel que défini par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de suspendre le paiement du loyer pendant l’exécution des travaux restant à réaliser, de sorte que M. [P] [I] sera débouté de sa demande en ce sens.

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au moment de la conclusion du contrat de bail, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Par ailleurs, l’évaluation du trouble de jouissance, d’origine prétorienne, se fait essentiellement par référence aux critères suivants :

inhabitabilité partielle ou totale du bien,durée du trouble,valeur locative du logement et surface concernée par le trouble,coût du relogement et nombre de personnes concernées,prix d’acquisition du bien,nature des désordres constatés.

En l’espèce, il est constant que les désordres ont existé, a minima, depuis le 29 avril 2024, date à laquelle le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] en a dressé la liste.

Il est également constant que les désordres ont perduré jusqu’au 26 février 2025, date à laquelle ont été effectués les derniers travaux par le bailleur.

En outre, les désordres constatés, s’ils n’ont pas eu pour effet de rendre le logement loué inhabitable, en ont néanmoins restreint l’usage et l’agrément, de par la dangerosité qu’ils ont générée (installation électrique et escalier non conformes, humidité excessive à certains endroits du logement) et l’inconfort subséquent.

Il n’est pas rapporté la preuve par le locataire d’un préjudice de jouissance postérieurement à la réalisation de ces travaux, quand bien même des travaux relatifs au bâti extérieur demeurent à effectuer.

Au regard ce qui précède, il y lieu d’indemniser le préjudice de jouissance sur la période courant du 29 avril 2024 au 26 février 2025, soit sur une période de 10 mois.

Partant, le préjudice sera fixé à la somme de 1100 euros, correspondant à 20% du loyer hors charge (550 x 20% = 110 euros).

M. [L] [G] sera donc condamné à payer à M. [P] [I] la somme de 1100 euros au titre de son préjudice de jouissance.

M. [P] [I] sera débouté du surplus de ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur tendant à l’allocation de dommages et intérêts fondée sur l’article 1104 du code civil

En application de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, et sur ce fondement, M. [L] [G] demande la condamnation de M. [P] [I] à lui payer la somme de 3000 euros au motif que ce dernier ne l’aurait pas prévenu des problématiques rencontrées dans le logement et aurait porté atteinte à sa réputation.

Néanmoins, il résulte des pièces produites aux débats que le locataire a alerté le bailleur quant à un dégâts au mois de janvier 2024, avant même qu’il ne prenne attache avec le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] au mois d’avril 2024 ; qu’en tout état de cause, M. [L] [G] ne pouvait ignorer un certain nombre de désordres révélés par le rapport du service d’hygiène, notamment l’aspect extérieur du bâtiment, ou la vétusté du système électrique et de l’escalier ; qu’il échoue donc dans la démonstration de la preuve de la mauvaise foi de son locataire.

Quant à l’atteinte à sa réputation, aucun élément ne vient étayer cette allégation.

M. [L] [G] sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle du bailleur quant à la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [L] [G] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2025, M. [P] [I] lui devait la somme de 599,23 euros au titre des loyers.

M. [P] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

*

* *

En définitive, après compensation des créances réciproques entre les parties, M. [L] [G] sera condamné à payer à M. [P] [I] la somme de 500,77 euros (1100 – 599,23).

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. [L] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Il sera par ailleurs condamné à payer à M. [P] [I] une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [L] [G] à faire réaliser, sur l’immeuble situé au [Adresse 4], les travaux, qui devront être achevés dans le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement, de nature à remédier aux désordres signalés par le service d’hygiène et de salubrité de la ville de [Localité 11] sur le bâti extérieur, à savoir de nombreuses fissures sur le pignon donnant sur le [Adresse 10] et des jours dans la toiture,

CONDAMNE M. [L] [G] à commencer au plus tard la réalisation de ces travaux dans un délai de soixante jours à compter de la signification de la présente décision, sous peine d’astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant une durée de 90 jours,

SE RESERVE le pouvoir de liquider l’astreinte, en application de l’article L131-3 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 500,77 euros,

CONDAMNE M. [L] [G] à payer à M. [P] [I] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [L] [G] aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge