N° RG 24/02165 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PHQJ

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 28 Janvier 2026

DEMANDEUR:

Madame [D] [X], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Claire maguelonne LEROY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [Y], demeurant [Adresse 2]

ayant pour avocat M^e Alexandre MARCE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Président : Caroline PRIEUR, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 02 Décembre 2025

Affaire mise en deliberé au 28 Janvier 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 28 Janvier 2026 par

Caroline PRIEUR, Président

assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e MARCE

Copie certifiée delivrée à : M^e LEROY

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er avril 2003, M. [W] [Y] a donné à bail à M. [V] [L] et Mme [D] [X] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 370 euros et d’une provision mensuelle sur charges de 40 euros par mois.

[V] [L] a quitté le logement, laissant seule Mme [D] [X] occupante des lieux.

Par acte d’huissier du 12 août 2020, M. [W] [Y] a fait délivrer à Mme [D] [X] un congé pour vente à effet au 31 mars 2021.

Par ordonnance du 26 janvier 2022, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Montpellier a notamment constaté l’échéance du bail à la date du 1er avril 2021, déclaré Mme [D] [X] occupante sans droit ni titre depuis cette date et ordonné son expulsion.

Mme [D] [X] a quitté les lieux le 2 mai 2024.

Le 21 mai 2024, Mme [D] [X] a adressé à M. [W] [Y] un courrier aux termes duquel elle fait état de l’indécence du logement et sollicite l’indemnisation de ses préjudices.

Par acte délivré par commissaire de justice le 18 septembre 2024, Mme [D] [X] a fait assigner M. [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier afin :

qu’il soit condamné à lui payer la somme de 6.000 euros en réparation de ses préjudices matériels et de jouissance,

qu’il soit condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Lors de l’audience du 2 décembre 2025, au cours de laquelle l’affaire est évoquée, Mme [D] [X] demande :

que M. [W] [Y] soit condamné à lui payer la somme de 6.000 euros en réparation de ses préjudices matériels et de jouissance et qu’il soit débouté de ses demandes reconventionnelles,

subsidiairement et avant dire droit qu’une mesure d’expertise soit ordonnée afin notamment de décrire les désordres et leur date d’apparition,

que M. [W] [Y] soit condamné à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,

que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

Elle soutient que le logement qui lui avait été donné à bail ne répondait pas aux critères de décence imposés par les dispositions de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. En effet elle fait valoir que le logement présentait une importante humidité et qu’il y avait des traces de moisissures sur les murs, ce qui a entraîné la dégradation de ses vêtements et de ses appareils électroménagers, et causé de graves problèmes de santé à ses enfants.

[W] [Y] sollicite :

que les demandes présentées à son encontre soient rejetées,

que Mme [D] [X] soit condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Il soutient avoir assuré à sa locataire une jouissance paisible des lieux pendant toute la durée de la location. En effet il explique avoir fait réaliser des travaux de remise en sécurité électrique en 2010, avoir fait changer toutes les fenêtres et portes fenêtres en 2011, avoir procédé au remplacement du lavabo de la salle de bain en 2013, avoir changé deux radiateurs en 2016, fait rénover la cuisine en 2018 et fait remplacer le cumulus en 2021.

Il fait valoir que la locataire est à l’origine des traces d’humidité constatées par huissier de justice le 19 décembre 2018 après le remplacement de la cuisine, cette dernière n’ayant pas procédé à la ventilation du logement et à l’entretien des bouches d’aération.

Il estime que le comportement de Mme [D] [X], qui s’est maintenue dans les lieux en dépit de la délivrance du congé pour vente et qui utilise des manœuvres dilatoires pour obtenir l’indemnisation d’un prétendu préjudice de jouissance, lui cause un préjudice.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience l’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [D] [X]

L’article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant'.

L’article 6 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…).

b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. »

En application de l’article 1719 1° du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et se doit de lui en assurer une jouissance paisible, en le garantissant des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau et qu’à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d’usage et de fonctionnement, que les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. En effet, il importe peu qu’il ne soit pas lui-même à l’origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à sa locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l’entretien des biens donnés à bail

L’inexécution par le bailleur de son obligation d’entretien ne peut ouvrir droit à des dommages et intérêts que s’il a été mis en demeure. En revanche, l’indemnisation du trouble de jouissance subi en l’absence de délivrance d’un logement décent n’est pas soumise à une mise en demeure préalable.

Mme [D] [X] verse aux débats un « diagnostic-constat de décence » réalisée le 12 janvier 2022, soit postérieurement au constat de la résiliation du bail survenue le 1er avril 2021, date d’effet du congé pour vente, dans lequel il est mentionné que lors de la visite le logement ne peut être considéré comme étant décent compte tenu de « l’humidité et de l’aération ».

Mme [D] [X] produit aussi des photographies non datées et non circonstanciées, qui ne peuvent permettre d’établir la réalité des désordres allégués.

Mme [D] [X] verse également un courrier rédigé le 21 mai 2024, soit postérieurement à son départ des lieux et plus de trois ans après la date de l’échéance du bail, dans lequel elle réclame d’indemnisation de son préjudice de jouissance compte tenu de l’indécence du logement qui lui a été donné en location.

Enfin elle produit des attestations dans lesquelles il est mentionné qu’elle entretenait convenablement le logement qu’elle louait.

M. [W] [Y] verse quant à lui un procès verbal de constat réalisé le 19 décembre 2018 par Maître [F] [M], huissier de justice, qui constate que :

la cuisine est maculée de traces noires d’humidité, qu’il y a des champignons noirs dans les angles et par capillarité qui remontent jusqu’aux fenêtres ainsi qu’en partie supérieure des angles, qu’il y a des traces d’humidité et des auréoles de pénétration d’eau dans la cuisine, et que le mobilier qui jouxte le mur côté garage est détrempé, les murs étant suintants,

dans le séjour la tapisserie est dégradée par les infiltrations d’eau et qu’il y a des champignons noirs dans les angles,

dans la chambre enfant, au mur sur la gauche côté loggia , il y a des traces noires et des auréoles d’infiltration.

Il produit aussi un courrier rédigé par son assureur protection juridique suite à une expertise réalisée dans son logement, dans lequel il est mentionné que les désordres subis sont consécutifs à un phénomène de condensation récurrent depuis 5 ans.

M. [W] [Y] justifie cependant par la production de factures avoir procédé au remplacement des fenêtres au mois de janvier 2011 afin d’installer des fenêtres en PVC destinées à assurer l’isolation du logement, avoir fait poser une nouvelle cuisine au mois de mars 2016, avoir fait installer de nouveaux radiateurs au mois d’octobre 2016, et avoir refait l’ensemble des peintures de la cuisine, de la loggia, du couloir et des WC, ainsi que la plomberie et la menuiserie au mois de septembre 2018.

L’ensemble des documents produits par les parties ne permet de démontrer que le logement donné à bail à Mme [D] [X] ne répondait pas aux critères de décence imposés par les dispositions du décret du 30 janvier 2002. En effet aucune pièce produite ne permet d’établir une humidité excessive imputable au bailleur pendant la durée de la location, l’humidité d’un logement pouvant provenir d’un manque d’aération, d’un chauffage insuffisant ou une utilisation inadaptée des lieux et ne résultant pas systématiquement d’un vice de construction.

De plus il convient de relever que Mme [D] [X] ne produit aucun élément permettant de prouver l’existence d’un préjudice matériel, la preuve des désordres qu’elle prétend avoir subis n’étant pas rapportée. De même cette dernière ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance, l’existence d’un lien de causalité entre l’asthme chronique constaté chez son fils et l’humidité du logement n’étant pas établie.

Il convient en conséquence de débouter Mme [D] [X] de ses demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande d’expertise

Il résulte des dispositions de l’article 146 du Code de procédure civile qu’ une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En l’espèce le bail conclu entre les parties a pris fin le 31 mars 2021, soit il y a près de 5 ans, et Mme [D] [X] a quitté le logement depuis plus de 18 mois. Il n’est pas démontré que les désordres allégués perdurent à ce jour.

En conséquence il convient de rejeter sa demande d’expertise.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du Code civil que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le droit d’agir en justice n’est pas absolu et il dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages-intérêts pour procédure abusive lorsque les circonstances traduisent une intention de nuire, une légèreté blâmable ou une témérité dans l’introduction de l’action en justice.

En l’espèce M. [W] [Y] ne caractérise pas l’intention de nuire ou la légèreté blâmable de Mme [D] [X].

Par conséquent, il sera débouté de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive .

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [D] [X], partie perdante, sera condamnée aux dépens

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Mme [D] [X] à verser à M. [W] [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de la débouter de ce chef de demande.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande d’expertise,

DEBOUTE M. [W] [Y] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE Mme [D] [X] à verser à M. [W] [Y] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

DEBOUTE Mme [D] [X] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [D] [X] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION