TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 7]-[Localité 6]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 15 Mai 2025

AFFAIRE N° RG 23/03621 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PJG2

NAC : 72A

Jugement Rendu le 15 Mai 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET MOREAU, Société à responsabilité limitée au capital de 350 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 384 031 324, dont le siège social est [Adresse 2],

Représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Société VIMALA LUMI, Société civile immobilière au capital de 12 000,00 euros , immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 503 835 928, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par Maître Alfousseynou SYLLA, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 26 septembre 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 13 Février 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 15 Mai 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI VIMALA LUMI est propriétaire du lot numéro 12 au sein de la résidence en copropriété sise [Adresse 5] à JUVISY SUR ORGE (91260).

Par acte de commissaire de Justice en date du 5 mai 2023, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet MOREAU, a fait assigner la SCI VIMALA LUMI devant le tribunal judiciaire d’ÉVRY aux fins de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 8 697,51 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er avril 2023, Provisions charges 04/2023-06/2023 et 2 avril 2023, 2/4 Tvx Rénov. Production EC inclus, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967;

• 3 000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 535,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 9 novembre 2021, date de la mise en demeure.

— Rejeter toute demande de délais.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir.

— Condamner la défenderesse en, tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

***

Par conclusions en défense régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 6 février 2024, la SCI VIMALA LUMI sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de la recevoir en ses demandes et la déclarer bien fondée,

— Débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3],

— Dire qu’aucun règlement de copropriété n’est produit fixant la répartition des charges entre copropriétaires, et qu’en conséquence, il y a lieu d’annuler tous les appels de fonds du 31 mars 2020 au 2 avril 2023 décidés par l’administrateur provisoire sans approbation des assemblées générales,

— Subsidiairement, si le tribunal vient à dire que les charges appelées sont justifiées, débouter le syndicat des copropriétaires du paiement de la somme de 8 697,51 euros au titre des charges à l’encontre de la SCI VIMALA LUMI,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des dommages et intérêts de 3 000,00 euros et de sa demande d’exécution provisoire de la décision au visa des contestations portées sur ses demandes et de sa demande de paiement des intérêts à compter du 9 novembre 2021,

— Dire que la dette résiduelle serait de l’ordre de 7 544,51 euros,

— Reconventionnellement, accorder un délai de paiement sur 24 mois par mensualités de 314,35 euros, en sus des charges courantes, à la SCI VIMALA LUMI pour solder la dette, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— Condamner le demandeur à payer la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du CPC.

***

En l’état de ses dernières conclusions récapitulatives en demande, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation introductive d’instance.

***

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 septembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du juge rapporteur du 13 février 2025 et les parties ont été informées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la SCI VIMALA LUMI qui indique les tantièmes représentés par son lot dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 décembre 2020, 25 novembre 2021 et 1er décembre 2022,

— le règlement de copropriété et son modificatif,

— les appels de fonds et charges sur la période considérée,

— le contrat de syndic,

— un décompte, dans ses écritures, des charges de copropriété et appels de fonds impayés arrêté au 2 avril 2023, sur la période du 31 mars 2020 au 2 avril 2023, appel provision charges courantes 04/2023 à 06/2023 et 2/4 Tvx Rénov. Production EC inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 8 697,51 euros.

A l’examen des pièces produites, il apparaît qu’il convient de déduire de la créance réclamée :

— la somme de 1 153,79 euros figurant sur le décompte versé au débat à la date du 31 mars 2020 au titre de “Solde Charges au 31/03/2020 “ alors que le syndicat des copropriétaires dispose déjà d’un titre exécutoire pour cette somme puisque la défenderesse a été condamnée par jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 27 mai 2021 au paiement d’un arriéré de charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2020, provision 07/22020 à 09/2020 inclus,

— et la somme de 178,84 euros mentionnée sur le décompte versé aux débats à la date du 24 octobre 2022 au titre de “Rplt Robinets radiateurs”, aucun procès-verbal d’assemblée générale justifiant du vote de ces travaux n’ayant été versé aux débats.

Ainsi il est établi que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] peut prétendre au titre des charges impayées arrêtées au 2 avril 2023, sur la période du 31 mars 2020 au 2 avril 2023, provisions 04/2023 à 06/2023 et 2/4 Tvx Rénov. Production EC inclus, s’élève à la somme de 7 364,88 euros (= 8 697,51 € – 1 153,79 € – 178,84 €).

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021, date de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, un jugement du tribunal judiciaire d’EVRY en date du 27 mai 2021 a déjà condamné la SCI VIMALA LUMI pour non paiement de charges de copropriété.

Les manquements répétés de la défenderesse à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il conviendra donc de condamner in solidum la SCI VIMALA LUMI à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] une somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] réclame une somme de 535,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “Lettre comminatoire” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès de la défenderesse.

Ces coûts pourront être inclus dans les frais irrépétibles.

Les frais d’assignation font partie des dépens de l’article 695 du code de procédure civile.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 9 novembre 2021 de 36,00 euros apparaissent bien fondés, conformément au montant figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation.

Sur la demande de délais de grâce

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, la SCI VIMALA LUMI sollicite des délais de paiement mais n’a produit aucune pièce prouvant non seulement sa situation financière et patrimoniale mais également qu’elle sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai qui serait accordé pour ce faire.

La demande de délais de paiement n’apparaît pas bien fondée, la SCI VIMALA LUMI ne démontrant pas être en capacité d’apurer sa dette par l’octroi de délais de paiement

La SCI VIMALA LUMI sera par conséquent déboutée de cette demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI VIMALA LIMU, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 3] une somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 481-1-6° du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 et le seul fait que les défendeurs émettent des contestations sur les montants réclamés est insuffisant à justifier d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort.

CONDAMNE la SCI VIMALA LUMI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 8.518,67 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés arrêtés au 2 avril 2023, sur la période du 31 mars 2020 au 2 avril 2023, provisions 04/2023 à 06/2023 et 2/4 Tvx Rénov. Production EC inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2021, date de la mise en demeure, et ce jusqu’à parfait paiement

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE la SCI VIMALA LUMI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 800,00 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE la SCI VIMALA LUMI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 36,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

DÉBOUTE la SCI VIMALA LUMI de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE la SCI VIMALA LUMI à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3] la somme de 1.500,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE la SCI VIMALA LUMI aux entiers dépens

DIT que les dépens seront recouvrés par Maître Jean-Sébastien TESLER, membre de la SELARL AD LITEM JURIS, conformément à l’article 699 du code de procédure civile

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUINZE MAI DEUX MILLE VINGT CINQ, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,