TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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Site ATHENA

44, Avenue Robert Schuman

CS 83047

68061 MULHOUSE CEDEX

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00305 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IUIF

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 24 septembre 2024

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH MULHOUSE ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis 20 boulevard de la Marseillaise – BP 1429 – 68071 MULHOUSE CEDEX

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [F]

née le 14 Janvier 1981 à MULHOUSE (HAUT RHIN), demeurant 1, rue du Tarn – 68200 MULHOUSE

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 14 Mai 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 novembre 2011, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de Mulhouse, Mulhouse Habitat, a loué à M. [N] [P] [E] et Mme [F] [T] un local à usage d’habitation situé 33 rue de Guebwiller 68200 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 364,62 € outre 127,00 € de provision pour charges.

M. [N] [P] [E] a quitté le logement en date du 1er mars 2018.

Par acte d’huissier de justice du 4 novembre 2022, OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 000,91 € au titre des loyers et charges impayés.

Les impayés de loyer ont été signalés le 5 mars 2021 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte d’huissier de justice en date du 11 janvier 2024, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, a fait assigner Mme [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, condamner la locataire à payer la somme de 3 982,62 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner la locataire à payer les loyers et charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte et jusqu’au prononcé du jugement,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 418.64 €, évolutive selon les conditions du bail initial, jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 12 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 14 mai 2024.

A cette audience, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 507,94 €, au titre des loyers et charges échus au 02 mai 2024, terme du mois d’avril 2024 inclus.

Citée par acte délivré selon dépôt à l’étude, Mme [F] [T] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 5 mars 2021. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 mai 2024.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 6 novembre 2023, la dette locative de Mme [F] [T] s’élève à la somme de 3 465,84 € (soit la somme de 3 982.62 € réclamée dans l’assignation, diminuée d’un montant de 516,78 € correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2023 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 3-2b) qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 novembre 2022 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [F] [T] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme [F] [T] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [F] [T] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’ OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [F] [T] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 novembre 2011 entre l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, d’une part, et Mme [F] [T], d’autre part, concernant le logement situé au 33 rue de Guebwiller 68200 Mulhouse sont réunies à la date du 5 janvier 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [F] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, , pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [F] [T] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, la somme de 3 465,84 € (trois mille quatre cent soixante-cinq euros et quatre-vingt-quatre centimes) selon décompte arrêté au 6 novembre 2023, terme du mois d’octobre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [F] [T] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [F] [T] à verser à l’OPH Mulhouse Alsace Agglomération Habitat, une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 24 septembre 2024, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,