5AA Minute N°

N° RG 24/00217 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GKEU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 AVRIL 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Madame DURBECQ Sophie, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [Y]

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [B]

né le 16 Décembre 1959 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Nathalie MANCEAU, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barrreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [E] [J]

née le 09 Mai 1980 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Angélique PAIRON, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 FEVRIER 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 14 MARS 2025, DATE PROROGEE AU 04 AVRIL 2025, PUIS 24 AVRIL 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 18 mai 2014, [Z] [B] a donné à bail à [A] [J] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 550 €.

Le 23 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 18 371 € au titre des loyers et charges dus à cette date, lui faisant également obligation de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 22 mars 2024, [Z] [B] a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire;

— prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner la locataire au paiement d’une provision d’un montant de 22 221 € au titre des loyers et charges dus au mois d’octobre 2023, ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges jusqu’à la libération des lieux ;

— condamner la locataire à verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce inclus le coût du commandement de payer et du procès-verbal de constat.

Appelée à l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Un nouveau renvoi a été sollicité lors de l’audience du 13 septembre 2024, puis à l’occasion de l’audience du 18 octobre 2024, et encore à l’audience du 13 décembre 2024.

Lors de l’audience du 14 février 2025, [Z] [B], par la voix de son Conseil, reprend les demandes exposées aux termes de l’assignation, sauf à actualiser le montant de l’arriéré locatif à 28 821 euros, somme arrêtée au mois de septembre 2024. Il ajoute une demande de remise des clefs sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et actualise le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme mensuelle de 2 200 euros au mois de janvier 2025. Il soutient que les demandes de dommages et intérêts présentées à titre reconventionnel relèvent de l’appréciation du juge du fond, en présence de contestations sérieuses.

Au soutien de ses prétentions, il expose que les loyers ont été payés de manière partielle et irrégulière jusqu’en avril 2019, date à laquelle les paiements ont été interrompus. Il ajoute que la locataire ne justifie pas la souscription à un contrat d’assurance, et que toutes les démarches amiables ont été engagées en vain.

Il soutient que la délivrance de l’arrêté préfectoral du 12 juin 2023 est sans effet sur le principe du paiement du loyer, dès lors que le logement a été remis en bon état d’entretien, de sorte que la dégradation des lieux est exclusivement imputable à l’usage des lieux par la locataire, outre les travaux qu’elle y a entrepris de son propre chef. Il relève que la visite de l'[Localité 3] a été diligentée la veille de la délivrance du commandement de payer, et que cet évènement ne saurait suspendre les obligations de la locataire, qui ne justifie pas, au demeurant, avoir quitté les lieux le 4 septembre 2024. Il en déduit qu’en l’absence de remise des clefs par la locataire, il est fondé à solliciter le paiement du loyer jusqu’au mois de septembre 2024, puis une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 2 200 euros.

S’agissant des demandes reconventionnelles, il soutient que l’initiative malheureuse de la locataire a conduit à la dégradation de l’ensemble du système de chauffage du logement. Il démontre pour sa part l’acquisition de divers éléments liés à son obligation de délivrance d’un logement décent, et de maintien de cette nécessité.

Il en déduit au rejet des demandes indemnitaires formées par la locataire, qui a entrepris des travaux non seulement inutiles, mais par ailleurs de nature à dégrader le logement dans son ensemble, celui-ci ayant été décrit comme en bon état général par l’ancien locataire. Il expose que le montant de la facture d’élagage démontre l’incurie de la locataire, qui s’est abstenue d’entretenir régulièrement les lieux, et relève que celle-ci a singulièrement acquitté cette prestation d’un montant exorbitant alors qu’elle bénéficiait d’une procédure de surendettement des particuliers.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il relève que cette demande, qui nécessite de statuer sur le principe d’une responsabilité contractuelle, relève de la compétence du juge du fond. Il expose que la locataire est infondée à se prévaloir d’un préjudice matériel, dès lors que le préjudice dont elle fait état résulte de ses propres initiatives malheureuses, et ce alors même qu’en sa qualité de bailleur, il a déploré une absence de paiement de loyers, outre un préjudice de jouissance subséquent, l’immeuble ayant par ailleurs été dégradé.

[E] [J], par la voix de son Conseil, demande de :

— constater que la dette de loyer s’élève à la somme de 18 371 euros ;

— constater que compte tenu de l’arrêté préfectoral publié le 12 juin 2023, aucun loyer n’est dû à compter de cette date ;

— lui accorder des délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif sur une durée de 3 années ;

— condamner [Z] [B] à lui régler la somme de 6 600 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, à titre de provision ;

— condamner [Z] [B] à lui payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, à titre de provision ;

— débouter [Z] [B] de ses demandes plus amples ou contraires ;

A titre subsidiaire,

— débouter [Z] [B] de ses demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, en résiliation de bail, en expulsion et accessoires, en paiement de l’arriéré des loyers et d’une indemnité d’occupation, dès lors que ces demandes sont susceptibles de faire l’objet d’une contestation sérieuse et qu’elles relèvent de l’appréciation du juge du fond ;

— que le juge des référés se dise matériellement incompétent pour statuer sur l’ensemble des demandes, qui relèvent du juge du fond ;

— condamner [Z] [B] aux dépens, outre au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir régulièrement acquitté le loyer jusqu’à l’année 2019, date à partir de laquelle son compagnon était présumé le prendre à sa charge. Elle soutient avoir appris à réception du commandement de payer l’existence de l’arriéré locatif. Elle indique verser aux débats l’attestation d’assurance du logement, et critique l’argumentation élevée par le bailleur, s’agissant des travaux. Elle explique avoir pris en charge des frais d’entretien conséquents, en procédant à l’élagage des arbres dont la croissance menaçait le toît. Elle ajoute avoir fait installer à ses frais un système de chauffage, faute pour le bailleur de déferer à son obligation, et avoir procédé à la réfection des sols, qui présentaient un caractère dangereux. Elle en déduit que ces travaux ont permis au bailleur de pallier l’insalubrité du logement, qui a finalement été constatée par SOLIHA le 26 janvier 2023, puis confirmée par le rapport de l'[Localité 3] du 23 mai 2023.

Elle conteste avoir abattu une autre cloison que celle de la cuisine, et affirme avoir bénéficié de l’aval du bailleur pour ce faire, à l’instar de l’ensemble des autres travaux dont il est fait état. Elle expose que si le bailleur produit une facture de chauffe eau datant de l’année 2019, le rapport objective la réalité de la vétusté de celui du logement donné à bail.

Elle assure que les travaux d’élagage emportaient dispense de paiement des loyers, et que la mauvaise foi du bailleur se déduit de l’anéantissement de cet accord donné.

Elle souligne que le rapport de l'[Localité 3] rend compte de la dangerosité du logement, ce qui fonde la demande formée au titre du préjudice de jouissance, d’une part, et sa décision de quitter les lieux avec sa fille le 7 septembre 2024, d’autre part.

Elle excipe des dispositions de l’article 1231-1 du Code civil, ensemble celles de l’article 1719 du même Code et les dispositions issues des articles 6, 20-1 et 41-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour soutenir que le bailleur a laissé sciemment le logement se dégrader pendant des années, jusqu’à être interpellé par les services de l'[Localité 3]. Elle relève que le bailleur s’est abstenu de réaliser les travaux auxquels il était enjoint de procéder par voie d’arrêté préfectoral, la conduisant à quitter les lieux pour un logement social. Elle rappelle qu’elle s’est tenue 10 ans dans les lieux, sans que le bailleur ne procède à aucun travaux d’entretien ni d’aménagement. Elle en déduit que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance et d’entretien du logement lui a causé un préjudice qui appelle réparation.

Elle sollicite en conséquence du préjudice de jouissance subi à raison de l’insalubrité et de la dangerosité des lieux, avec sa fille, une indemnisation correspondant à 10% du loyer appelé pour les 10 années de location.

Elle soutient que le préjudice moral, subi en raison de l’anxiété liée à l’occupation d’un logement dangereux pour sa fille et pour elle-même, créant un inconfort quotidien, outre ses conséquences physiques sur la santé des occupants, en raison notamment des insuffisances des systèmes d’aération et de la présence subséquente de moisisssures, justifie l’attribution d’une provision de 4 000 euros. Elle critique la demande du bailleur au fin de paiement du loyer postérieurement à la délivrance de l’arrêté préfectoral, dont elle rappelle qu’il n’a toujours pas fait l’objet d’une mainlevée. Elle en déduit que le loyer n’est dû que jusqu’à la date du 12 juin 2023.

S’agissant de l’arriéré locatif, elle expose qu’elle perçoit un revenu mensuel moyen de 1776 euros, pour acquitter ses charges courantes ainsi que celles de sa fille, qu’elle élève seule. Elle sollicite en conséquence le bénéfice d’un règlement sous la forme d’un échéancier, étant rappelé qu’elle acquitte par ailleurs dorénavant un loyer mensuel de 530 euros, ce qui démontre sa bonne foi.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 14 mars 2025, délai qui a été prorogé au 4 avril 2025 en raison de la surcharge de travail du magistrat, puis au 24 avril 2025 en raison du placement en arrêt maladie du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Le commandement de payer a été notifié à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 mai 2023.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 23 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc en principe réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 24 juillet 2023, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est en principe fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles déterminées au sein du bail, augmenté des charges.

Toutefois, au vu des différentes pièces produites aux débats, il est établi que le logement pris à bail a fait l’objet d’un arrêté préfectoral du 12 juin 2023 relevant que l’immeuble présente un danger imminent pour la santé des personnes, notamment des occupants, compte tenu des désordres suivants :

— dangerosité de l’installation électrique ;

— absence de rampe d’escalier à hauteur réglementaire ;

— absence de garde-corps aux fenêtres ;

— irrégularité des marches de l’escalier menant au sous-sol.

Cet arrêté met en évidence l’existence de risques majeurs, à savoir un risque d’électrisation voire d’électrocution, outre un risque de chute.

Il n’est justifié ni de la main-levée de cet arrêté, ni de la réalisation des travaux enjoints.

Il est en revanche justifié de la prise à bail d’un logement social par [A] [J], selon avis d’échéance du mois d’octobre 2024 édité par HABITAT DE LA VIENNE, ce qui corrobore les déclarations de la locataire qui soutient avoir quitté les lieux.

En conséquence, aucun loyer n’est dû à compter du 13 juin 2023, et la dette de loyer provisionnelle, à hauteur de 18 371 euros telle que mentionnée dans le commandement de payer sera retenue, étant rappelé qu’il est constant que cette somme invoquée par chacune des parties correspondait à l’arriéré appelé la veille de la visite de l'[Localité 3], qui a présidé à la reddition de l’arrêté préfectoral.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient dès lors de condamner [E] [J] à verser à [Z] [B] une provision de 18 371 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Le surplus des demandes, tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et aux demandes subséquentes sera rejeté, y compris la demande de remise des clefs sous astreinte, la libération des lieux par la locataire étant démontrée. Cette argumentation s’étend à la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance, et ce pour les mêmes motifs, dès lors qu’au surplus, la date d’effet qui serait alors fixée au 24 juin 2023 est postérieure à la reddition de l’arrêté préfectoral.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Il résulte de ce qui précède, et en premier lieu des termes de l’arrêté préfectoral versé aux débats, que le logement donné à bail méconnaît les obligations d’ordre public qui s’imposent au bailleur. Les constatations de l’autorité administrative ne sauraient être contredites par l’attestation d’un précédent locataire, ou par celles du bailleur, qui par ailleurs ne démontre ni la réalité des travaux imputés à la locataire, et qui auraient fragilisé l’immeuble, ni en quoi les travaux qu’aurait réalisé [E] [J] auraient dégradé son bien selon les termes relevés par l'[Localité 3].

Ces mêmes termes, corroborés par les clichés photographiques versés aux débats, outre l’inertie du bailleur, postérieure à la délivrance de l’arrêté, fondent en revanche la réalité du préjudice de jouissance dont se prévaut [E] [J], qui justifie de réduire de 10% le montant du loyer versé pendant la période d’occupation des lieux.

La somme provisionnelle de 6 600 euros lui sera donc attribuée de ce chef.

S’agissant du préjudice moral

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 met à la charge du bailleur l’obligation d’ordre public de délivrer au locataire un logement décent, et d’en assurer la pérennité pendant toute la durée de l’occupation des lieux.

L’article 7 de la même loi oblige le locataire à entretenir les lieux, de prendre à sa charge leur entretien courant, de ne pas transformer les locaux pris à bail sans l’accord du bailleur, de permettre à celui-ci d’y effectuer les travaux que commandent ses propres obligations.

En l’espèce, chacune des parties se prévaut de l’inexécution des obligations de l’autre, ce qui appelle une discussion sur le fond, s’agissant des responsabilités encourues.

En outre, il est établi que la locataire a quitté les lieux, de sorte que le caractère d’urgence, s’agissant du préjudice moral lié notamment à l’anxiété et à l’inconfort des lieux ne répond plus au caractère d’urgence exigé par les textes, s’agissant d’une procédure de référé.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments, sans qu’un caractère d’urgence y faisant obstacle ait été établi ou que la nature du différend s’y oppose, des contestations sérieuses qui justifient de renvoyer sur ce point les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront afin qu’un véritable débat contradictoire puisse se tenir.

S’agissant des délais de paiement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Toutefois, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il résulte du diagnostic social et financier que [E] [J] perçoit 1 727,42 euros à raison de son salaire, d’une part, et de la prime d’activité, d’autre part. Elle élève seule une enfant née en 2013.

Elle a bénéficié d’une procédure de surendettement des particuliers, après saisine de la Commission le 27 août 2018. Un plan d’apurement, fondé sur une mensualité de remboursement de 343,62 mois, a été établi à raison d’une situation de concubinage dont elle expose qu’il n’est plus d’actualité.

Il convient, dans ce contexte, de lui octroyer des délais de paiement, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

[E] [J], qui demeure débitrice de [Z] [B] qui, lui-même, a agi selon les voies de droit qui lui étaient offertes, devra supporter les dépens, qui comprendront le coût de l’assignation, et celui de sa notification aux services préfectoraux.

L’équité et la situation économique des parties commande en revanche que chaque partie supporte la charge des frais qu’elle a engagés, et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront ;

DECLARONS recevable, mais sans objet, l’action de [Z] [B] aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que [E] [J] justifie avoir quitté les lieux au plus tard le 1er octobre 2024 ;

CONDAMNONS [E] [J] à payer à [Z] [B] une provision de 18 371€ (dix huit mille trois cent soixante et onze euros) à valoir sur le montant des loyers échus non réglés à la date du 13 juin 2023 ;

REJETONS les demandes pour le surplus, y compris celles tendant à la remise des clefs sous astreinte ;

RAPPELONS qu’un arrêté préfectoral a établi le 12 juin 2023 la dangerosité des lieux et l’existence de danger imminent pour ses occupants ;

DISONS qu’aucun loyer n’est dû à compter de la date de l’arrêté ;

CONDAMNONS [Z] [B] à payer à [E] [J] une somme provisionnelle de 6 600 € (six mille six cents euros) en indemnisation du préjudice de jouissance subi à raison de la dangerosité des lieux pris à bail ;

REJETONS les demandes pour le surplus, en présence de contestations sérieuses et d’une absence d’urgence, qui fondent la compétence du juge du fond pour en connaître ;

ACCORDONS à [E] [J] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence [E] [J] à s’acquitter de ladite dette, par 35 mensualités de 510 euros puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les sommes dues ne produiront pas intérêt ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, sans nouvelle formalité le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, et portera intérêts au taux légal ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter la charge des frais qu’elles auront exposés, et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

En tant que de besoin, REJETONS les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [E] [J] aux dépens, qui comprendont le coût de l’assignation, et ceux de sa notification aux services préfectoraux ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES