RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 17 janvier 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01225 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPPX

PRONONCÉE PAR

Francis BOBILLE, Président,

Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 10 décembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SCI DE [Adresse 3], représentée par sa gérante Madame [T] [G]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Virginie SELVA-FOYER, avocate au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. CMC CONSTRUCTIONS

dont le siège social est sis [Adresse 5] et prise en les lieux loués situés [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, la SCI DE [Adresse 3] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS CMC CONTRUCTIONS, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 700 et 835 du code de procédure civile et 1103 du code civil, aux fins de voir :

— Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire du bail du 2 mai 2024 et donc de la résiliation du bail à la date du 10 octobre 2024 ;

— Prononcer l’expulsion pure, simple et immédiate de la SAS CMC CONSTRUCTIONS, des lieux qu’elle occupe sis [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec le concours de la force publique et d’un serrurier, ainsi que la séquestration de ses objets mobiliers en la forme accoutumée, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution à peine d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due solidairement et par provision par la SAS CMC CONSTRUCTIONS à compter du 10 octobre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, à la somme de 3.393,60 euros par mois ;

— Condamner, par provision, la SAS CMC CONSTRUCTIONS au paiement des sommes suivantes :

— la somme de 2.800 euros HT, soit 3.360 euros TTC au titre du loyer du mois de juillet 2024 avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 5 juillet 2024,

— la somme de 2.800 euros HT, soit 3.360 euros TTC au titre du loyer du mois d’août 2024 avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 5 août 2024,

— la somme de 2.800 euros HT, soit 3.360 euros TTC au titre du loyer du mois de septembre 2024 avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 5 septembre 2024,

— la somme de 812,90 euros HT, soit 829,16 euros TTC au titre du loyer du 1er au 9 octobre 2024 avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 5 octobre 2024,

— la somme de 8.400 euros au titre du dépôt de garantie avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 2 mai 2024,

— la somme de 211,08 euros au titre du coût du commandement de payer du 10 septembre 2024 avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 10 septembre 2024,

— la somme de 2.688,96 euros TTC au titre de la taxe foncière 2024 avec intérêt légal majoré de 8 points et calculé à partir du 30 septembre 2024,

— la somme de 2.220,62 euros au titre de l’indemnité prévue par la clause pénale du bail ;

— Condamner la SAS CMC CONSTRUCTIONS à régler la somme de 3.000 euros à la SCI DE [Adresse 3] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DE [Adresse 3] expose que, par acte du 2 mai 2024, elle a donné à bail commercial à la SAS CMC CONSTRUCTIONS un local situé à [Localité 4] moyennant un loyer annuel de 33.600 euros hors taxes et hors charges payable mensuellement et à terme à échoir le 5 de chaque mois. Elle explique que le chèque remise lors de la conclusion du bail au titre du dépôt de garantie, émanant d’une société tierce placée en liquidation judiciaire, a fait l’objet d’un rejet de prélèvement. Elle souligne que, sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges depuis le mois de juillet 2024, elle a été contrainte de lui faire délivrer, après de vaines relances, par commissaire de justice le 10 septembre 2024 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer en principal la somme de 18.480 euros et d’avoir à justifier de l’attestation d’assurance des locaux loués, en vain. Elle estime en conséquence que la clause résolutoire est acquise depuis le 10 octobre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 au cours de laquelle la SCI DE [Adresse 3], représentée par son conseil, s’est référée à ses prétentions et moyens exposés aux termes de son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS CMC CONSTRUCTIONS n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI DE [Adresse 3] justifie, par la production du bail commercial du 2 mai 2024, du commandement de payer délivré le 10 septembre 2024 et de l’ensemble des factures produites que sa locataire a cessé de régler ses loyers et charges depuis le mois de juillet 2024.

Le contrat de bail, en page 17, article XXI, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La SCI DE [Adresse 3] a fait délivrer à la SAS CMC CONSTRUCTIONS un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 10 septembre 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 18.480 euros au titre des impayés locatifs au mois de septembre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 10 septembre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 11 octobre 2024.

L’obligation de la SAS CMC CONSTRUCTIONS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS CMC CONSTRUCTIONS occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la SCI DE [Adresse 3] étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Sur le sort des objets mobiliers

Le sort des objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués étant régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution rappelées ci-avant, il n’y a donc pas lieu d’ordonner le prononcé d’une astreinte. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS CMC CONSTRUCTIONS causant un préjudice à la SCI DE [Adresse 3], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 11 octobre 2024, et non du 10 octobre 2024, et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS CMC CONSTRUCTIONS au paiement de ladite indemnité à compter du 11 octobre 2024 et non du 10 octobre 2024.

Sur les demandes provisionnelles en paiement

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les loyers et charges impayés

Il ressort des éléments versés au dossier que sont réclamés en paiement les loyers des mois de juillet, août et septembre ainsi que le montant du loyer prorata temporis pour la période du 1er au 9 octobre 2024.

La SAS CMC CONSTRUCTIONS, qui n’a procédé à aucun paiement de ses loyers et charges depuis le mois de juillet 2024, ne comparaît pas à l’audience n’apportant ainsi aucune explication.

Dès lors, il convient de considérer que l’obligation de la SAS CMC CONSTRUCTIONS de procéder au paiement de ses loyers et charges pour la période visée, à savoir du 1er juillet 2024 au 9 octobre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS CMC CONSTRUCTIONS à payer à la SCI DE [Adresse 3] la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 10.909,16 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 9 octobre 2024 inclus.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 pour la somme de 3.360 euros, à compter du 5 août 2024 pour la somme de 3.360 euros, à compter du 5 septembre 2024 pour la somme de 3.360 euros et, pour le surplus, à compter du 5 octobre 2024.

En revanche, la demande de majoration des intérêts s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la taxe foncière 2024

A l’appui de sa demande, la SCI DE [Adresse 3] verse aux débats une facture d’un montant de 2.688,96 euros avec comme objet « taxes foncières 2024 ».

Or, il ne ressort pas des autres pièces versées aux débats, avec toute l’évidence requise au stade des référés, que cette somme correspond bien à celle effectivement due par la défenderesse depuis son entrée dans les lieux, le 2 mai 2024.

En effet, aucun avis de taxes foncières du bien objet du bail n’étant versé, il y a lieu de relever l’existence de contestations sérieuses sur le quantum exigible.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le dépôt de garantie

Le sous paragraphe B inséré à l’article VI intitulé « conditions financières du bail », en page 6 du bail liant les parties, stipule que :

« Le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît, une somme de 8.400 euros hors taxes, correspondant à trois mois de loyers, à titre de dépôt de garantie. Cette somme est affectée à titre de nantissement, en garantie de l’exécution par le preneur de l’ensemble des obligations lui incombant, tant en vertu de la loi qu’en vertu du présent bail.

Ce dépôt ne sera pas productif d’intérêts. Le preneur ne sera pas en droit de l’imputer sur la dernière échéance de loyer. Il sera remboursable après le départ du preneur, sous réserve d’exécution par lui de toutes les clauses et conditions du bail, notamment après exécution des travaux de remise en parfait état locatif des locaux loués (…) ».

La SCI DE [Adresse 3] verse à l’appui de sa demande la copie du chèque correspond au montant du dépôt de garantie émis par la société CONSTRUCTIONS MODERNES CHANTIER, qui est étrangère au bail, ainsi que le courrier du 16 juillet 2024 de la BNP PARIBAS l’informant de ce que le chèque est sans provision.

Il y a lieu de constater que, malgré plusieurs relances, le montant correspondant au dépôt de garantie n’a jamais été réglé.

Dès lors, en l’absence de contestations sérieuses sur l’exigibilité du dépôt de garantie, il convient de condamner la SAS CMC CONSTRUCTIONS à payer à la SCI DE [Adresse 3] la somme provisionnelle de 8.400 euros au titre du dépôt de garantie.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date d’envoi du courrier recommandé valant mise en demeure.

En revanche, la demande de majoration des intérêts s’analyse en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur l’indemnité contractuelle

La SCI [Adresse 3] sollicite la condamnation de la SAS CMC CONSTRUCTIONS à lui payer à titre provisionnel la somme de 2.220,62 euros en application de la clause pénale prévue au bail liant les parties, augmentée des intérêts au taux légal majoré.

Or, les indemnités contractuelles étant considérées comme une clause pénale, qui, même prévue au contrat, étant susceptibles d’être réduites voire supprimées par le juge du fond en raison des circonstances, ne présentent pas de caractère incontestable.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur le coût du commandement de payer

Le montant sollicité au titre des frais de commissaire de justice relève des frais de procédures et seront donc traités au titre des dépens. Il convient de rejeter la demande formée à ce titre.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS CMC CONSTRUCTIONS, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer sans que cette somme soit assortie des intérêts au taux légal majoré.

Elle est également condamnée à payer à la SCI DE [Adresse 3] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] à la date du 11 octobre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de la SAS CMC CONSTRUCTIONS et de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 4], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à voir prononcer une astreinte sur le sort des objets mobiliers ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS CMC CONSTRUCTIONS à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI DE [Adresse 3] aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 11 octobre 2024 ;

CONDAMNE la SAS CMC CONSTRUCTIONS à payer à la SCI DE [Adresse 3], à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 11 octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS CMC CONSTRUCTIONS à payer à la SCI DE [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 10.909,16 euros au titre des loyers et charges impayés au 9 octobre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2024 pour la somme de 3.360 euros, à compter du 5 août 2024 pour la somme de 3.360 euros, à compter du 5 septembre 2024 pour la somme de 3.360 euros et, pour le surplus, à compter du 5 octobre 2024 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la taxe foncière 2024 ;

CONDAMNE la SAS CMC CONSTRUCTIONS à payer à la SCI DE [Adresse 3] la somme provisionnelle de 8.400 euros au titre du dépôt de garantie, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date d’envoi du courrier recommandé valant mise en demeure ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de l’indemnité contractuelle ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de majoration des intérêts pour les provisions sollicitées par la SCI DE [Adresse 3] ;

CONDAMNE la SAS CMC CONSTRUCTIONS aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

REJETTE la demande formée au titre des intérêts au taux légal majoré s’agissant du coût du commandement de payer ;

CONDAMNE la SAS CMC CONSTRUCTIONS à payer à la SCI DE [Adresse 3] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 17 janvier 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,