TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

N° RG 23/00293 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IOXK

MINUTE n° 24/00214

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 DECEMBRE 2024

Nous, Nadine LAVIELLE, Vice-Présidente placée près la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe le 02 décembre 2024 après débats à l’audience publique du 07 octobre 2024 à 14h00, assistée de [U] [M], Greffière stagiaire,

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.C.I. D-Z

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marc STAEDELIN, avocat au barreau de MULHOUSE

substitué par M^e Sabrina MAHDOUD, avocat au barreau de MULHOUSE

DÉFENDERESSE :

Madame [F] [B]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Estelle BOUCARD, avocat au barreau de MULHOUSE

représentée par M^e Yann MOTTURA, avocat au barreau de MULHOUSE

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Jugement contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Madame [F] [B] a pris à bail auprès de la SCI D-Z un appartement situé [Adresse 3] à [Adresse 5] selon bail du 30 juin 2022 moyennant un loyer mensuel de 399,60€ et 20€ de provisions sur charges, ce bail faisant suite à un précédent bail du 30 juin 2016 conclu aux mêmes conditions.

Par assignation en date du 26 septembre 2023 déposée au greffe le 06 octobre 2023, la SCI D-Z a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de céans d’une action en résiliation, de bail condamnation à paiement et expulsion dirigée contre Madame [F] [B].

Selon dernières conclusions du 24 avril 2024, la SCI D-Z demande au tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Condamner Madame [F] [B] à lui payer la somme de 2259,40€ correspondant un arriéré de loyers provisions sur charges arrêtées à la date du 21 juillet 2023 ;

Condamner Madame [F] [B] à lui payer le montant du loyer mensuel et de la provision sur charges, soit la somme de 419,60€ par mois jusqu’à la date de résiliation du bail ;

Condamner la défenderesse à lui verser une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel et à la provision sur charges à compter du 25 juillet 2023 date de résiliation du bail, jusqu’à son départ effectif de l’immeuble ;

Constater en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 30 juin 2022 a joué et que le bail résilié de plein droit ;

Constater par conséquent que Madame [F] [B] occupe sans droit ni titre le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] ;

Ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, immédiatement et sans délai, au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et de déménageurs ;

Condamner Madame [F] [B] aux entiers frais et dépens y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire de sa dénonce à la ccapex ainsi que de l’assignation et sa dénonce à la ccapex ;

Condamner Madame [F] [B] à payer à la demanderesse la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la SCI D-Z expose que, selon contrat de bail du 30 juin 2022, elle a donné en location à Madame [F] [B] un appartement situé [Adresse 3] à BITSCHWILLER-LES-THANN ; que Madame [F] [B] ne s’est pas régulièrement acquittée du paiement des loyers de sorte qu’elle lui a fait signifier, par acte du 24 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire lequel est cependant resté sans effet ; que le commandement sollicitait également le justificatif de l’assurance, sans effet également.

En réponse à la défenderesse s’agissant de l’attestation d’assurance, elle fait valoir que l’attestation communiquée dans les pièces annexes de la défenderesse concerne une période postérieure de plus de six mois à la délivrance du commandement du commissaire de justice, et en conclu que la résiliation se trouve acquise de ce chef.

S’agissant des loyers et charges la demanderesse soutient avoir toujours informé sa locataire que les charges réelles mensuelles dépassaient les 20 € mis en compte à titre provisionnel, qu’il incombait à la défenderesse l’entretien de la chaudière et qu’elle n’y a jamais procédé. Elle ajoute que la défenderesse n’a jamais retiré les courriers recommandés et mises en demeure adressés par la propriétaire. S’agissant de l’échéancier mis en place, la demanderesse soutient que si un plan a été mis en place il y a quelques années il n’a jamais été respecté totalement par la locataire a l’exception des trois premières échéances. Enfin, elle s’oppose à tout octroi de délais de paiement et ajoute que les autres occupants de l’immeuble se plaignent des incivilités injures et dégradations dont la locataire et à l’origine et pour lesquelles des plaintes pénales émanant des voisins sont produites au débat.

En réplique par conclusions du 16 février 2024, la défenderesse demande au tribunal de:

— Déclarer la demanderesse irrecevable et la débouter de l’ensemble de ses fins et prétention ;

À titre subsidiaire,

— Juger que la société demanderesse est redevable de la somme de 1200 € correspondant aux avances sur charges non justifiées ;

En tant que de besoin,

— ordonner la compensation entre les créances respectives ;

— Juger que la défenderesse Madame [B] ne saurait être redevable que d’une somme de 1259.40€ ;

— Accorder à la défenderesse les plus larges délais de paiement ;

— Prendre acte d’une proposition de règlement échelonné par versements de 70 € par mois jusqu’à épuration totale de la dette ;

— Condamner la demanderesse aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement de payer ;

En premier lieu, elle déclare produire aux débats une attestation d’assurance habitation établie par la banque postale pour la période allant du 8 novembre 2023 au 31 octobre 2024.

S’agissant de l’arriéré de loyer, elle fait valoir avoir informé la bailleresse de difficultés qu’elle rencontrait, sollicitant un plan d’apurement. Elle déplore l’absence de réponse favorable de la bailleresse. Elle expose également avoir sollicité que les charges locatives soient justifiées par la production d’un décompte et de factures. Elle demande, à défaut pour la SCI de justifier des charges sollicitées, de considérer que la locataire a indûment payé la somme de 20 € par mois sur une période de cinq ans soit un total de 1200 € à venir en déduction des montants sollicités. Elle sollicite enfin l’octroi de larges délais de paiement compte tenu d’une situation financière précaire. Elle expose à cette fin avoir perçu pour l’année 2023 des ressources d’un montant annuel de 7143 €. Elle propose un échéancier sur la base 70 € par mois.

A la dernière audience qui s’est tenue le 7 octobre 2024, la SCI D-Z, représentée par son Conseil, a maintenu les termes de ses dernières conclusions susvisées.

Madame [F] [B], également représentée par son conseil, s’est référée à ses dernières conclusions du 16 février 2024.

Aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire n’a été formulée, ni par la demanderesse, ni par la défenderesse.

Ainsi, il y a lieu de statuer, en considération de la nature de l’affaire et de la valeur en litige, par jugement contradictoire rendu en premier ressort.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il est rappelé que selon les dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile :« Lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat (…) Le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ».

Présentement la demande en résiliation de bail est fondée uniquement sur les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les développements visant le défaut d’assurance.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, réputée faite dès lors que la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) a été informée des impayés de loyers.

En l’espèce, la SCI D-Z justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 28 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, ainsi qu’à la CCAPEX le 26 mai 2023.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [F] [B] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur le bien-fondé de la demande en résiliation de bail et ses suites

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 n°89-462 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SCI D-Z produit notamment :

— le contrat de bail signé par Madame [F] [B] le 30 juin 2022 portant sur la location d’un appartement avec place de stationnement sis [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable fixé initialement à 399,60€, outre des provisions sur charges de 20€ payable à terme échu,

— le commandement de payer visant la clause résolutoire expressément stipulée au contrat de bail, signifié à la partie défenderesse par acte du 24 mai 2023 et portant sur un arriéré locatif d’un montant de 2045,60€ suivant décompte arrêté à l’échéance d’avril 2023 outre les frais d’acte (132,37€) ;

— un décompte arrêté au 21 juillet 2023 mentionnant un solde débiteur de 2259,40€, échéance de juillet 2023 inclue ;

Or, Madame [F] [B] ne démontre ni n’allègue l’existence d’un paiement libératoire dans le délai imparti de 2 mois figurant au commandement et qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse.

Il y a dès lors lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois visés au commandement.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail ont été acquis à la date du 25 juillet 2023.

La résiliation étant acquise à la SCI D-Z à la date du 25 juillet 2023, Madame [F] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et doit être condamnée à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de réduire ou supprimer ledit délai.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, la SCI D-Z est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il convient de faire droit à la demande et de condamner Madame [F] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 419.60€), à compter du 25 juillet 2023, date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant.

Sur la demande en paiement

L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Faute de justifier des charges réelles, le bailleur peut être tenu à rembourser au locataire les provisions versées. Il appartient ainsi au bailleur pour s’opposer à la demande de remboursement des provisions de justifier des charges réelles.

En l’espèce, la bailleresse revendique une créance au 25 juillet 2023 d’un montant de 2259, 40 €. Cette somme est constituée du montant du loyer d’une part, soit 399,60€ mensuels, et d’une provision sur charges mensuelles de 20 €.

Madame [F] [B] soutient qu’aucun décompte de charges ne lui a jamais été soumis, et dénie de ce fait le droit de la bailleresse à exiger une provision de 20 €. Elle sollicite la restitution des provisions versées sur une période de cinq ans, soit un montant de 1200 €, et la prise en compte par compensation sur la créance revendiquée par la bailleresse, ce qui ramènerait ladite créance à la somme de 1259,40 €.

Aucune des pièces produites par la SCI ne permet d’établir que la SCI D-Z a respecté les dispositions susvisées de l’article 23. Au demeurant, elle n’en justifie pas y compris devant ce tribunal par des factures, décomptes de charges, ou de copropriété le cas échéant.

Par suite, la défenderesse apparait fondée à obtenir répétition des sommes versées à titre provisionnel. Cette demande ne peut cependant pas aboutir sur une période de 5 ans ainsi qu’elle le sollicite. En effet cette période de 5 ans correspond au délai de prescription tel qu’il existait avant entrée en vigueur de la loi ALUR. Il y a ainsi lieu de rappeler qu’un délai de prescription de 3 ans, a été créé par la loi Alur du 24 mars 2014, et s’applique aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de cette loi, dans les conditions fixées à l’article 2222 du Code civil.

Aussi en l’espèce, compte tenu d’une résiliation de bail intervenue le 25 juillet 2023 et d’un délai de prescription de trois ans qui court à compter de la demande soit à compter du 19 février 2024, la défenderesse est fondée à obtenir répétition des provisions versées pour les mois de février 2021 à juillet 2023 (juin payable en juillet), soit:

Pour 2021 : 10 x 20= 200

2022 : 12x20= 240

Et 2023 : 6 x 20 = 120

Soit au Total : 560€

Il y a lieu d’ordonner compensation et de dire que cette somme de 560€ viendra en déduction de la dette locative. Cette dernière sera donc fixée à la somme de : 1699.60€

Madame [F] [B] sera condamnée à verser à la SCI D-Z la somme de 1699.60€ au titre de l’arriéré locatif dû au 25 juillet 2023 date d’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande de délais de paiement

Faute pour la défenderesse d’établir avoir repris le paiement du loyer courant, sa demande de délai de paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [F] [B] doit être condamnée aux dépens de la procédure comprenant le cout du commandement signifié le 24 mai 2023, l’assignation et les dénonce CCAPEX et DDCSPP

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI D-Z l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. Il convient dès lors et vu la solution donnée au litige de faire partiellement droit à la demande et de condamner Madame [F] [B] à payer à la SCI DZ la somme de 600€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par la SCI D-Z à l’encontre de Madame [F] [B] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail portant sur le logement conclu entre les parties le 30 juin 2022 ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 25 juillet 2023 ;

DIT que Madame [F] [B] ne dispose plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 25 juillet 2023 ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SCI D-Z une indemnité mensuelle d’occupation égale à la somme de 419.60€ à compter du 25 juillet 2023, et jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués à savoir un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 6] , dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire de sa part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Madame [F] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

En tout état de cause,

DIT que Madame [F] [B] est fondée à solliciter restitution des sommes versées à titre de provisions sur charges entre le 1er février 2021 et le 25 juillet 2023 ;

DIT que cette somme est de 560€ et qu’elle doit être déduite de l’arriéré locatif sollicité et ORDONNE la compensation des créances;

En conséquence,

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SCI D-Z la somme de 1699,60€ au titre de l’arriéré locatif dû au 25 juillet 2023 ;

REJETTE la demande de délai formée par Madame [F] [B] ;

CONDAMNE Madame [F] [B] aux entiers dépens de la procédure ;

CONDAMNE Madame [F] [B] à payer à la SCI D-Z la somme de 600€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI JUGE ET PRONONCE, le 02 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge

Copie certifiée conforme délivrée à M^e Estelle BOUCARD, le

Copie exécutoire délivrée à M^e Marc STAEDELIN, le