TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 1010/25

N° RG 23/02531 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPHD

Section 2

CG

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 mai 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (M2A HABITAT) prise en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maitre Carine WAHL, SCP WAHL KOIS BURKARD, avocats au barreau de MULHOUSE,

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [I] [O], née le 26 mai 1987, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Camille MERCET, AARPI ROTH MERCET, avocat au barreau de MULHOUSE,

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie BAGHDASSARIAN : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 11 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 mai 2025 et signé par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH [Localité 10] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, a donné en location à Madame [I] [O] un logement sis [Adresse 3] à [Localité 6], selon contrat de bail du 9 février 2022 avec effet 15 mars 2022.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 9 octobre 2023, l’OPH M2A HABITAT a assigné Madame [I] [O], au visa des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant M2A Habitat avec Madame [I] [O] pour troubles locatifs ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [I] [O] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail situé [Adresse 5] à [Localité 8], et ce au besoin, au moyen de la force publique ;

— condamner Madame [I] [O] à verser, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la remise des clés, une indemnité d’occupation hors APL de 442,50 € indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues;

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris le commandement aux fins d’assurance ainsi que 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater ou ordonner le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée et appelée pour la première fois à l’audience du 23 janvier 2024. M2A Habitat, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions d’assignation. Elle invoque, outre une problématique d’hygiène (présence de cafards), le défaut d’assurance et l’existence de troubles locatifs justifiés par des attestations de voisins avec un risque de débordement dans l’immeuble. Madame [I] [O] est présente. Elle soutient avoir envoyé l’attestation d’assurance par courriel et que l’ensemble du bâtiment est infesté de cafards. Au cours de cette audience, il a été donné lecture du compte rendu de la demande de diagnostic social et financier des services de la préfecture du Haut-Rhin : celui-ci n’a pas été réalisé en raison de l’absence de la défenderesse aux rendez-vous des 9 et 23 novembre 2023. La procédure a été renvoyée à l’audience du 20 février 2024 pour permettre à la défenderesse de justifier de l’attestation d’assurance.

Après deux renvois à la demande des parties pour permettre l’échange des conclusions et des écritures, l’affaire a été retenue à l’audience du 11 février 2025.

Dans ses écritures du 14 mars 2024, M2A Habitat soutient que de nombreux manquements au respect du règlement intérieur ont été constatés : dépose d’encombrants dans le local des poubelles attestées par le visionnage de vidéosurveillance, interventions régulières d’entreprise de désinsectisation, retard dans la transmission de l’attestation d’assurance. L’organisme logeur fait valoir des plaintes récurrentes des autres locataires et des tentatives de médiation qui ne peuvent aboutir en raison de la carence de Madame [O]. M2A Habitat invoque avoir effectué également un signalement auprès de l’aide sociale à l’enfance.

En réponse aux arguments de Madame [O], M2A Habitat fait valoir la persistance des troubles de nature diverse et qui perdurent depuis plusieurs années : les nuisances sonores, olfactives avec la présence de plusieurs chiens et chats, le comportement agressif de Madame [O] envers les autres locataires, le dépôt d’encombrants régulièrement et la dégradation de l’appartement constatée lors de la visite annuelle.

Représentée par son avocat, Madame [I] [O] sollicite le bénéfice des conclusions du 27 mai 2024 dans lequel elle conclut au débouté de la demanderesse outre sa condamnation aux entiers frais et dépens de la procédure.

Elle conteste les moyens et prétentions soulevées par l’organisme logeur. Elle estime qu’il n’y a pas d’attestations CERFA. Elle considère que la présence d’insectes est dans tout l’immeuble et qu’elle n’en n’est pas responsable. Elle précise avoir délivré l’attestation dans le délai. Elle conteste les éléments avancés par Madame [H] à son encontre. Madame [I] [O] se fonde sur les attestations de l’Udaf et de la Collectivité Européenne d’Alsace dont les travailleurs sociaux interviennent régulièrement à son domicile, lesquels ont constaté la bonne tenue du logement.

À l’audience du 11 février 2024, chacune des parties était représentée par son avocat. Elles ont sollicité le bénéfice des conclusions susvisées auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties comparantes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience.

De même, son paragraphe II prévoit qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI constituées exclusivement entre parents et alliées jusqu’au 4ème degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX).

Son paragraphe IV précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, M2A Habitat justifie avoir accompli cette formalité le 10 octobre 2023, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin.

De même, la CCAPEX a été informée.

Sa demande formée à l’encontre de Madame [I] [O] aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable.

Sur la demande aux fins de résiliation de bail et ses suites :

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

De même, ainsi qu’il est expressément prévu à l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7-b de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures écrites réitérées ou de violences commises à l’encontre du bailleur ou d’autres occupants de l’immeuble.

En outre, conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Enfin, ainsi que le prévoit l’article 1741 du Code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Pour solliciter la rupture conventionnelle sur le fondement du trouble de voisinage, l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat verse notamment aux débats:

le contrat de location du 9 février 2022 avec effet 15 mars 2022 ;les résultats du visionnage du local poubelle du 24 août 2022, 23 octobre 2022, 3 mars 2023, 13 avril 2023, 17 juillet 2023 et 3 mars 2023 relatifs à des dépôts encombrants et aux factures d’évacuation à la déchetterie ;le rappel du règlement intérieur des 1er septembre 2022, 27 octobre 2022, 2 novembre 2022,13 avril 2023, et 11 juillet 2023 ;la convocation à la commission des troubles locatifs du 15 mai 2023 et réceptionnée par Madame [I] [O] et la fiche de présentation des troubles ;les rapports d’intervention de la société DKM Experts désinfection faisant état sur la période du 3 février 2023 au 3 mai 2023 de cinq rendez-vous du traitement de l’appartement et huit rendez-vous annulés par la locataire ;les rapport d’interventions dont :* du 17 février 2023 de la société DKM Experts désinfection accompagnées de photographies et de la nécessité de pulvériser tout l’appartement, tous les meubles et de l’impérieuse nécessité de jeter un matelas

* du 29 mars 2023 : " 2/3 blatte et punaises de lit dans le logement. Le logement est sale et pue l’urine de chat. Forte infestation, nébulisation obligatoire au 3ème passage, planifier un 4ème et 5ème passage,

*des 6, 17 avril et 3 mai 2023 constatant une amélioration de la situation ;

le rapport annuel d’intervention de la régie Alsace home Services du 20 février 2024 faisant état de la présence de cafards dans le logement, de la nécessité de remplacer le mitigeur de la baignoire et constatant que le logement est dégradé ;une lettre de réclamation de Monsieur [B] [Z] du 25 octobre 2022 relatant que depuis l’emménagement de ses voisins, les escaliers ne sont pas nettoyés et qu’il y a une forte odeur d’urine des trois chiens dans les communs. Il explique que les voisins viennent mendier régulièrement chez lui et qu’il souhaite déménager rapidement dans un logement avec un ascenseur en raison de ses problèmes de santé ;une pétition de 19 avril 2023 signée par de nombreux locataire accompagné d’un courriel se plaignant de la musique trop forte jusqu’à 22 heures environ, de bruits, de cris rendant impossible réveil des enfants le matin pour aller à l’école ;une plainte du 1er janvier 2024 de Madame [S] [H] évoquant de nombreuses altercations avec les occupants du logement de Madame [O] et la crainte de ses enfants de croiser l’un des trois chiens de Madame [O] identifiés par les locataires comme étant de race pitbill ou rottweiler ;un courriel du 3 octobre 2023 au service de médiation de l’organisme logeur de Madame [S] [H] expliquant appeler régulièrement la police municipale mais que le tapage nocturne et diurne se poursuivent après le passage des services de police ;une attestation du 17 juillet 2024 de Madame [R] [P] relatant les odeurs d’urine, la présence de chat et de trois chiens adultes dont une femelle qui aurait mis bas de nombreux chiots ; que la femelle de race de bail leur sort sans sa muselière et est très agressive ;une attestation du 5 septembre 2024 de [S] et [Y] [H] décrivant de nombreux aboiements et pleurs de chiens, qui lorsqu’ils sortent sont lâchés sans laisse dans le parc et court après les enfants ; de nuisances sonores tout au long de la journée de la nuit. Ils évoquent leurs enfants ont peur et l’absence d’amélioration d’une situation qui perdure depuis des années;une pétition des locataires de l’immeuble expliquant « vivre un enfer » depuis plus de deux ans par la présence de chiens dangereux, de nuisances sonores, d’insulter d’agression, de réclamation auprès des autres locataires de leur donner à manger….

En défense, Madame [I] [O] produit les pièces suivantes :

l’attestation des prestations versées de la CAF ;la copie du livret de famille ;l’affichage dans l’immeuble de la table d’intervention de la société DKM experts au niveau des parties communes et de tous les logements ;l’attestation de l’UDF du 9 avril 2024 expliquant avoir observé un affichage de dératisation le 4 avril 2024 ;l’attestation d’assurance pour une période de validité du 1er mars 2023 au 29 février 2024 et du 1er mars 2024 au 28 février 2025 ;l’attestation non datée de Madame [F], cheffe du service de l’AEMO, selon laquelle l’éducatrice a constaté que " le logement est plutôt propre cependant il y a certains endroits qui sont encombrés et cela du fait d’un manque de rangement. Le palier n’est pas encombré. Les odeurs de chiens et de cigarettes ne sont pas omniprésentes. Des cafards sont présents dans le logement mais une information est donnée à l’entrée de l’immeuble (…) ;le courriel du 22 janvier 2024 de l’une des référente de l’UDAF adressé à Madame [I] [O] et à M2A relatant la propreté du logement, l’intervention de l’entreprise pour lutter contre les nuisibles dans les autres logements de sorte que la famille [O] n’est pas plus responsable que les autres familles. Il est rapporté les confidences de Madame [O] se plaignant du bruit du logement au-dessus laissant penser à de la maltraitance conjugale sans l’avoir signalé ;l’attestation de la Collectivité Européenne d’Alsace du 5 février 2024 attestant du suivi par l’aide sociale à l’enfance concernant cinq enfants.

Il n’est pas contesté par les parties que la présence de cafards et d’autres nuisibles ont nécessité l’intervention à plusieurs reprises de l’entreprise DKW experts aux fins de désinfection des parties communes dans l’immeuble [Adresse 5] à [Localité 8], et de chaque appartement pour permettre une meilleure efficacité de l’éradication des nuisibles. Les différentes pièces communiquées par les deux parties ne permettent pas d’imputer de façon certaine une responsabilité spécifique à Madame [I] [O].

Pour autant, il résulte d’un courriel du 13 décembre 2022 du technicien qui avait effectué des passages antérieurement aux opérations de désinfection et de désinsectisation de 2023 avoir constaté que les portes sont infestées de cafards et d’excréments qui n’ont pas été nettoyés entre chaque passage du technicien. L’entreprise avait indiqué être passée à cinq reprises en 2022.

Régulièrement, les autres occupants de l’immeuble se plaignent auprès de l’organisme bailleur de manquements de Madame [I] [O]. Ainsi, le 2 novembre 2022, la bailleresse lui a adressé un courrier évoquant les troubles anormaux du voisinage porté à sa connaissance : nuisances sonores, urine des chiens dans les parties communes, non-respect du tour de nettoyage du palier, mendicité auprès du voisinage.

Nonobstant ses dénégations et les constatations à plusieurs reprises de la vidéosurveillance, Madame [I] [O] ou les occupants de son logement ont déposé des encombrants dans le local poubelle nécessitant un coût financier pour la collectivité de procéder à leur enlèvement, frais qui lui ont été facturés. À aucun moment, Madame [I] [O] ou les occupants de son logement ont adressé un courrier à l’organisme logeur pour contester ces faits. Par ailleurs, Madame [I] [O] paraît peu coopérative en ne répondant pas aux courriers de réclamation de M2A Habitat ou en n’honorant pas la convocation à la commission pour examiner les troubles locatifs en vue de rechercher une médiation pour permettre à mieux vivre de tous dans l’immeuble.

Si la situation semble connaître une amélioration concernant le ménage du logement grâce à l’intervention et de la présence de plusieurs étayages sociaux, les plaintes concernant le tapage nocturne et diurne et l’attitude avec des chiens pouvant être manifestement dans la catégorie de chiens dangereux n’ont pas cessé.

Madame [I] [O] a comparu au premier appel du présent dossier à l’audience du 22 février 2024. Or, des pétitions, main courante et attestations de témoins sont postérieures. Elles relatent de façon circonstanciée, précise et régulière que la situation n’a pas évolué, que les chiens ne sont pas attachés, certains occupants du logement évoquant « vivre un enfer » et que les tapages nocturnes des occupants se poursuivent en dépit de l’intervention des services de l’ordre.

En considération deséléments objectifs précités, il s’évince que M2A Habitat a suffisamment rapporté la charge de la preuve pour caractériser que Madame [I] [O], par sa négligence, son comportement répété et persistant de ne pas remédier aux plaintes émanant des autres occupants n’a pas respecté son obligation contractuelle de jouissance paisible du logement loué. Ces manquements graves et fautifs imputables à Madame [I] [O] rendent impossible son maintien dans les lieux.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ces éléments objectifs caractérisant l’intensité, la répétition et la durée de la violation de son obligation contractuelle de jouissance paisible du bien loué, les conditions de la résiliation judiciaire du bail pour faute grave du locataire sont pleinement réunies en l’espèce sur le fondement des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de Madame [I] [O] à compter du prononcé du jugement.

Madame [I] [O] est condamnée à évacuer de corps et de biens les lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Madame [I] [O] est désormais occupante sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision et condamnée dès ce jour à verser à M2A Habitat une indemnité d’occupation de 442,50 euros.

Sur les demandes accessoires :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Madame [I] [O] est condamnée aux entiers dépens de la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris les frais du commandement du payer.

L’équité et le déséquilibre des parties commandent de ne pas faire application des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat à l’encontre de Madame [I] [O];

DIT que Madame [I] [O] a commis de graves troubles de voisinage,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 9 février 2022 avec effet 15 mars 2022 liant Madame [I] [O] et l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] , à compter de ce jour, aux torts de Madame [I] [O],

ORDONNE l’expulsion de [I] [O] de corps et de biens et de tout occupant de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier dans le mois qui suit la signification du présent jugement,

CONDAMNE Madame [I] [O] ainsi que tous occupants de son chef à payer, à compter du jugement à intervenir et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 442,50 € par mois indexée sur la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (terme de référence : 4ème trimestre 2021), et ce de la date du jugement à la remise des clefs ;

DEBOUTE l’OPH [Localité 10] Alsace Agglomération Habitat de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE Madame [I] [O] aux entiers dépens de l’instance, y compris le commandement aux fins d’assurance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 mai 2025, par Sophie BAGHDASSARIAN, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,