TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/02266

N° RG 24/02256 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I7JC

Section 2

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 12 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, pris en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 41

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [J] [Y], né le 16 Mars 1973, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Ange BUJOLI, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 14

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 12 décembre 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 29 janvier 2019 à effet au 31 janvier 2019, l’EPIC OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT – M2A HABITAT a donné à bail à M. [J] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 260.24 € outre 60.6 € de provision sur charges et 5,50 € de loyer parabole collectives.

Des loyers étant demeurés impayés, M2A HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mars 2024 puis un second commandement visant la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance en cours de validité le 27 mars 2024.

Il a ensuite fait assigner M. [J] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 3 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 décembre 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour être finalement plaidée le 3 octobre 2025.

Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience, M2A HABITAT, régulièrement représenté, demande au juge, au visa des articles 7 de la loi de 1989, 1184, 1224 et 1227 du code civil de :

— constater la résiliation de plein droit du bail à date du 16 mai 2024, subsidiairement prononcer cette résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [J] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux objet du bail;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation due depuis le 16 mai 2024 à la somme de 284.69€ et condamner M. [J] [Y] à payer cette indemnité jusqu’au jour de son départ effectif des lieux;

— dire que cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— condamner M. [J] [Y] à payer à l’OPH M2A HABITAT, au titre des loyers et charges impayés, la somme de 3106.58 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la décision outre les loyers et charges en deniers ou quittance depuis le dernier décompte locatif et jusqu’au jour du jugement ;

— condamner M. [J] [Y] aux entiers frais et dépens de la présente procédure en ce compris le coût du commandement de payer (280.94€), et à 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, M2A HABITAT fait observer que le commandement de payer est resté sans effet, ajoutant qu’au surplus, le locataire n’a pas justifié d’une assurance en cours de validité.

M. [J] [Y] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions 13 février 2025 et demande au juge de :

— débouter M2A HABITAT de sa demande de résiliation du bail,

— débouter M2A HABITAT de sa demande d’expulsion,

— débouter M2A HABITAT de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif,

— lui accorder des délais de paiement pendant une durée de deux années,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [J] [Y] justifie de sa situation carcérale et précise qu’il ne conteste ni le principe, ni le quantum de la créance.

Il se réfère à la vocation sociale du bailleur rappelant qu’il lui incombe de venir en aide aux plus démunis.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, il est justifié d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par fiche du 5 février 2024.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire aux termes de laquelle celle-ci s’appliquera de plein droit à défaut de paiement des sommes, loyers et charges régulièrement appelées, dues par le locataire, d’un montant au moins équivalent à trois mois de loyer déduction faite des aides pour le logement, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mars 2024, pour la somme en principal de 2467.47€ correspondant au moins à trois mois de loyers impayés.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire lequel ne conteste ni le principe, ni le quantum de la créance.

Il est établi ainsi que le révèle le relevé de compte produit, qu’aucun paiement n’est intervenu dans les deux mois du commandement.

M. [J] [Y] restait donc devoir la somme de 3192.63 € à la date du 15 mai 2024 (échéance de avril 2024 incluse).

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 15 mai 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [J] [Y] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [Y], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer à la somme de 284.69€ et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié.

— Sur l’arriéré de loyers et charges :

Il convient de retenir la somme arrêtée selon décompte du 23 mai 2024 et de condamner M. [J] [Y] au paiement de la somme de 3106.58 € , avec les intérêts au taux légal à compter de la décision conformément à la demande.

— Sur la demande de délais de paiement :

L’article 24 de la loi de 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Par conséquent, M. [J] [Y] qui n’a pas justifié de la reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, est privé de toute possibilité de solliciter des délais de paiement.

La demande sera donc rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

M. [J] [Y] , partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (138.74 + 71.10 = 209.84€), de l’assignation, et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT , M. [J] [Y] sera condamné à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler en son dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action engagée par l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT et M. [J] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 15 mai 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [J] [Y] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [J] [Y] à la somme de 284.69€ (deux cent quatre vingt quatre euros soixante neuf centimes);

CONDAMNE M. [J] [Y] à payer à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 mai 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant;

DIT QUE cette indemnité évoluera dans les mêmes conditions que les loyers et charges prévus par le bail s’il n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE M. [J] [Y] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT la somme de 3106.58 € (trois mille cent six euros cinquante huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 23 mai 2024 (échéance d’avril 2024 incluse et régularisation de charges du 16 mai 2024 déduite), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE M. [J] [Y] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE M. [J] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (209.84€), de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [J] [Y] à verser à l’OPH [Localité 7] ALSACE AGGLOMÉRATION HABITAT – M2A HABITAT une somme de 400 € (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 12 décembre 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,