TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01503 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3LF

Section 2

MH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2004 représentée par sa gérante,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71 substitué par M^e Maeva VITOUX, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 71

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [O] [T]

née le 16 Mai 1992 à [Localité 8] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [V]

né le 10 Octobre 1981 à [Localité 7] (MAROC),

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Clarisse GOEPFERT: Greffier

DEBATS : à l’audience du 19 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 novembre 2020 à effet au 1er décembre 2020, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a donné à bail à M. [R] [V] et Mme [O] [T] un appartement avec parking et jardin situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel alors fixé à 658.15€ outre une provision sur charges de 108 € pour l’appartement, et 38.26€ pour la place de parking et 17.04€ pour le jardin.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2023 pour obtenir paiement d’une créance en principal de 4691.47€ selon décompte arrêté au 30 avril 2023.

M. [R] [V] a libéré les lieux le 1er décembre 2023.

Par exploit du 14 juin 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2004 a fait assigner M. [R] [V] et Mme [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de Mme [O] [T] restée dans les lieux et leur condamnation au paiement des arriérés de loyers, charges et réparations locatives.

L’affaire a été fixée au 19 novembre 2024.

A cette audience, la SCI FONCIERE DI 01/2004 régulièrement représentée, a repris le bénéfice de son assignation et demandé au juge de :

— déclarer la demande recevable,

— juger que le bail est résilié de plein droit aux torts des défendeurs, par l’effet de la clause résolutoire et du commandement de payer délivré le 24 mai 2023,

— subsidiairement prononcer la résiliation aux torts des locataires,

— ordonner la libération des lieux par Mme [O] [T] sous astreinte de 30€ par jour de retard à compter du jugement et autoriser l’expulsion avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [O] [T] à lui payer la somme de 5418.80€ au titre de l’arriéré de loyers et charges dus jusqu’au mois de mai 2024 inclus augmenté des intérêts au taux légal à compter de l’assignation

— condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [O] [T] à lui payer une indemnité d’occupation de 1000€ hors charges à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à libération définitive des lieux, cette indemnité étant limitée concernant M. [R] [V] au mois de juin 2024 ;

— condamner solidairement M. [R] [V] et Mme [O] [T] aux dépens ainsi qu’à lui payer 850 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [R] [V] et Mme [O] [T] régulièrement cités, n’ont pas comparu ni personne pour les représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 février 2025, prorogé au 14 mars 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la ccapex conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, selon accusé de réception le 24 mai 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation du bail :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023 , prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023, pour la somme en principal de 4691.47 € selon décompte arrêté au 17 mai 2023.

La charge de la preuve des paiements libératoires pèse sur les locataires qui n’ont pas comparu, de sorte qu’il convient d’examiner le litige au seul vu des pièces du demandeur.

Le relevé de compte produit révèle que M. [R] [V] et Mme [O] [T] se sont acquittés de plusieurs paiements et notamment de :

—  2200€ par virement du 15 mai 2023 porté au crédit du compte le 21 mai 2023,

—  1500€ par virement du 5 juin 2023 porté au crédit du compte le 14 juin 2023,

—  1500 € par virement du 3 juillet 2023 porté au crédit du compte le 10 juillet 2023,

soit une somme totale de 5200€ payée dans les deux mois suivant la signification du commandement et apurant la dette que les débiteurs avaient le plus d’intérêt à acquitter, en l’espèce la dette visée au commandement.

La clause résolutoire n’a donc pas produit ses effets de sorte que la demande de constat de résiliation du bail sera rejetée.

Pour autant, ceci ne prive pas le bailleur de la possibilité de solliciter le prononcé de la résiliation du contrat de location.

M. [R] [V] a donné congé par courrier réceptionné le 4 décembre 2023 et libéré les lieux à la date acceptée par le bailleur du 1er décembre 2023. Le bailleur lui a précisé faire application du délai de préavis d’un mois et des dispositions de l’article 8-1 de la loi de 89, le couple n’étant ni marié, ni partenaire de pacs.

La demande de résiliation n’a donc lieu d’être examinée qu’à l’égard de Mme [O] [T].

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

En l’espèce, le loyer était stipulé payable à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

Le relevé de compte locataire permet d’établir que depuis l’échéance de novembre 2021 le compte est resté débiteur sans jamais revenir à une position créditrice malgré les paiements effectués par virement.

Les paiements ont été effectués à échéances irrégulières, environ tous les deux mois, et partiels et ce, malgré l’engagement de la présente procédure.

A la date du 7 mai 2024, l’arriéré de loyers et charges s’élevait à la somme de 4347.69€ déduction faite des frais de commandement qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif.

Par conséquent, il convient de juger que Mme [O] [T] a gravement manqué à ses obligations locatives, ce qui justifie le prononcé de la résiliation du bail à compter du prononcé du jugement à ses torts exclusifs.

Mme [O] [T] n’a donc plus aucun titre ni droit pour occuper le logement.

Afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [O] [T], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, une indemnité d’occupation est due depuis le prononcé de la résiliation du bail soit à compter du jour du jugement et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 874.48 € (montant du dernier loyer, provision de charges incluse selon décompte de mai 2024).

La fixation d’une indemnité d’occupation concourt à la libération des lieux de sorte que le prononcé d’une astreinte n’est pas nécessaire à ce stade.

La SCI FONCIERE DI 01/2004 sollicite paiement d’une somme correspondant au montant figurant au relevé de compte du 21 mai 2024 complété du loyer du mois de mai 2024.

La somme restant due au titre des loyers et charges arrêtée fin mai 2024 déduction faite des frais de commandement, s’élève donc à 5222.17€.

Conformément aux dispositions de l’article 8-1 de la loi de 1989 et compte tenu de la clause de solidarité prévue par le contrat, M. [R] [V] demeure tenu solidairement de la dette locative pendant un délai de 6 mois suivant la date d’effet du congé soit en l’espèce jusqu’au 4 juillet 2024.

Par conséquent, M. [R] [V] et Mme [O] [T] seront condamnés solidairement au paiement d’une somme de 5222.17€ au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 31 mai 2024.

En revanche l’indemnité d’occupation étant due à compter du prononcé de la résiliation, en l’espèce à compter du 14 mars 2025, seule Mme [O] [T] sera condamnée à s’en acquitter.

— Sur les demandes accessoires :

M. [R] [V] et Mme [O] [T], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens comprenant le cout du commandement et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2004, M. [R] [V] et Mme [O] [T] seront solidairement condamnés à lui payer une somme de 850€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE la demande aux fins de résiliation du contrat de bail conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2004 et M. [R] [V] et Mme [O] [T] le 10 novembre 2020 concernant un appartement avec parking et jardin situé au [Adresse 4] ;

DEBOUTE la SCI FONCIERE DI 01/2004 de sa demande tendant au constat de la résiliation du contrat de bail ;

Vu la libération des lieux par M. [R] [V] le 1er décembre 2023 et le congé donné ayant pris effet le 4 janvier 2024 ;

PRONONCE la résiliation du bail ainsi conclu aux torts exclusifs des locataires et ce, à compter du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à Mme [O] [T] de libérer les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [O] [T] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [O] [T] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2004 une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi normalement, soit une indemnité mensuelle égale à la somme de 874.48 € (huit cent soixante quatorze euros quarante huit centimes) ;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle est due à compter du présent jugement et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

CONDAMNE M. [R] [V] et Mme [O] [T] solidairement à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2004 la somme de 5222.17€ (cinq mille deux cent vingt deux euros dix sept centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 31 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [R] [V] et Mme [O] [T] solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE M. [R] [V] et Mme [O] [T] à payer solidairement à la SCI FONCIERE DI 01/2004 une somme de 850 € (huit cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,