REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux

N° RG 23/00616 – N° Portalis DB3E-W-B7H-L4KL

En date du : 01 décembre 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du un décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 septembre 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 01 décembre 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDEUR :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, la S.A.R.L. C’PANTEL IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Philippe NEWTON, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDERESSE :

S.C.I. ZOLA INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal représentée par M^e Christophe BLANC, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :

à :

M^e Christophe BLANC – 0300

M^e Philippe NEWTON – 0301

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ZOLA INVEST est propriétaire du lot n°8 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4].

Des charges de copropriété sont demeurées impayées.

La SARL C’PANTEL IMMO, en qualité de syndic de la copropriété sis [Adresse 3], a mis en demeure la société ZOLA INVEST de s’acquitter de ses charges de copropriété par lettres recommandées avec avis de réception du 7 juin 2018, 19 novembre 2020 et 13 mai 2022, pour un montant de 7146,10 euros, décompte arrêté au 12 mai 2022.

Sommation de payer lui a également été signifiée le 14 septembre 2018 et encore le 26 février 2021, avant qu’un commandement de payer la somme de 8658,22 € soit délivré le 31 août 2022.

Plusieurs mises en demeure ont été dans le même temps été adressées à la société ZOLA INVEST par l’intermédiaire du conseil du syndicat des copropriétaires de la copropriété du [Adresse 4], sans que les parties ne parviennent à trouver une issue amiable à leur litige.

Par acte signifié le 3 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) a fait citer la société ZOLA INVEST devant le tribunal de céans en règlement des charges de copropriété impayées et paiement de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions du 19 juin 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner la requise à lui payer la somme de 9 237.28 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle a été délivré la sommation de payer, soit le 14/09/2018,

— condamner la requise à lui payer la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété,

— faire application des dispositions de l’article 1154 du Code civil,

— condamner la requise à lui payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la requise aux dépens de procédure toutes taxes comprises qui comprendront ceux de la sommation de payer outre les frais éventuels d’exécution,

— juger qu’il n’existe aucune exception au prononcé de l’exécution provisoire de droit, nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses demandes, il expose que les sept procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires ont été dûment notifiés, que la partie défenderesse a dûment été convoquée et que les comptes présentés par le syndic ont été approuvés, ainsi que les comptes provisionnels des années en cours. Il considère qu’il justifie d’une créance de 9237,28 euros correspondant à :

—  11 097.41 € au titre des charges 2016 au 31/12/2021

—  2 113.44 € au titre des provision sur l’exercice en cours à compter du 01/01/2022

—  16 881.97 € au titre des sommes dues au titre des travaux exceptionnels de 2017 à juillet 2022

—  1 066.67 € au titre des frais de recouvrement

— (- 21 992.28 € réglés par le copropriétaire)

Il souligne la mauvaise foi de la partie adverse qui allègue d’un litige fictif auquel le syndic de copropriété a toujours répondu. Il met en exergue qu’il a vainement adressé de multiples mises en demeure, relances simples et sommations de payer au copropriétaire défaillant et que les frais engagés ont été rendus nécessaire par l’ancienneté de la dette. Il insiste sur le dommage conséquent subi par cette petite copropriété du fait du comportement adopté par la société ZOLA INVEST, professionnel de l’immobilier appartenant à un groupe de 20 sociétés spécialisées dans l’immobilier, consistant à faire de l’impayé une stratégie de gestion de trésorerie. Il souligne qu’elle loue ses locaux et perçoit donc des revenus, sans pour autant s’acquitter de ses charges depuis 2016, ce qui impose à la collectivité de supporter l’entretien des locaux qu’elle loue. Il ajoute que sans contester la créance, elle prétend à l’octroi d’un échéancier de paiement, mais ne produit aucune pièce démontrant sa bonne foi et une situation financière obérée.

Par conclusions du 26 février 2024, la SCI ZOLA INVEST demande au tribunal, au visa de l’article 1343-5 du code civil, de :

— juger qu’elle pourra s’acquitter de la somme de 9237,28€ due au titre des charges et frais impayés au 21 novembre 2022 sur 24 mois,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 2] de sa demande de condamnation au règlement des intérêts au taux légal à compter de la première sommation de payer, soit le 14 septembre 2018,

— débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 2] de sa demande de dommages-intérêts,

débouter le syndicat des copropriétaires de la copropriété sis [Adresse 2] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que chaque partie conservera à sa charge ses propres dépens.

Elle fait valoir qu’elle ne s’est pas acquittée de la totalité de ses charges et frais de copropriété en raison d’une incompréhension entre les parties sur le calcul des tantièmes et de la superficie de son local. Elle indique avoir demandé des explications en vain au demandeur et qu’elle a finalement obtenu d’un tiers les explications nécessaires, de sorte qu’elle reconnaît que le nombre de tantièmes pris en compte est exact. Elle indique qu’elle n’est pas en mesure de s’acquitter en une seule fois de la somme réclamée et sollicite un échéancier sur deux ans. Elle demande l’indulgence du tribunal à son égard.

Par ordonnance du 18 juin 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 1er juillet 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience se tenant le 1er septembre 2025 pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la dette du copropriétaire

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’article 10-1 précise que “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.”

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce que “Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1315 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la partie défenderesse à lui payer la somme de 9237,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2018, selon le décompte suivant :

—  11 097.41 € au titre des charges 2016 au 31/12/2021

—  2 113.44 € au titre des provision sur l’exercice en cours à compter du 01/01/2022

—  16 881.97 € au titre des sommes dues au titre des travaux exceptionnels de 2017 à juillet 2022

—  1 066.67 € au titre des frais de recouvrement

— (- 21 992.28 € réglés par le copropriétaire).

Les pièces versées aux débats justifient d’une créance liquide et exigible à hauteur de ce montant, qui n’est pas contesté par la société ZOLA INVEST, sauf s’agissant des intérêts.

En vertu de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, “sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant”.

L’article 35 énonce que “le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.”

En l’espèce, la sommation de payer les charges de copropriétés signifiée le 14 septembre 2018 portait sur la somme de 2.804,72€. L’examen du détail des sommes réclamées révèle que d’autres sommes que celles visées à l’article 35 précité sont réclamées et la référence à un “solde à nouveau” de 1217,35€ ne permet pas le contrôle de la nature de cette dette.

Dans ces conditions, les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l’assignation, soit le 3 janvier 2023.

La société ZOLA INVEST est ainsi condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9237,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023.

Sur la demande de dommages-intérêts

Pour expliquer son retard de paiement, la société ZOLA INVEST allègue d’un différend avec le syndic quant aux modalités de calcul de l’assiette des sommes dues. Toutefois elle ne verse aux débats aucun courrier venant démontrer qu’elle aurait sollicité vainement des explications auprès du syndic, comme elle le soutient.

Sa mauvaise foi est d’autant plus caractérisée qu’elle est toujours restée taisante face aux multiples correspondances et sommations qui lui ont été adressées en recouvrement des sommes dues.

Détentrice de 20/100ème des parties communes générales, sa défaillance au cours de plusieurs années consécutives, dans des proportions non négligeables au regard du budget global de la copropriété, n’a pu que désorganiser l’entretien des parties communes dont le syndicat des copropriétaires a la charge.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires est bien fondé en sa demande d’indemnisation d’un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 3.000 euros, tel que sollicité. La société ZOLA INVEST est condamnée à lui payer ladite somme à titre de dommages-intérêts.

Sur l’anatocisme

Les intérêts seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du code civil, pourvu qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société ZOLA INVEST affirme qu’elle n’est pas en mesure de s’acquitter en une seule fois de sa dette, sans toutefois produire la moindre pièce comptable permettant de justifier de difficultés de trésorerie.

Elle ne démontre pas davantage être en mesure de s’acquitter des sommes dues dans le délai maximum de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil.

Par ailleurs, il est constaté qu’alors même qu’elle ne conteste pas la créance du syndicat des copropriétaires, elle n’a procédé à aucun versement partiel pour témoigner de sa qualité de débiteur de bonne foi.

Considérant l’ancienneté de la dette et l’absence d’élément communiqués permettant d’apprécier la réalité de la situation décrite par la société ZOLA INVEST, celle-ci sera débouté de sa demande de délais de grâce.

Sur les frais du procès

La société ZOLA INVEST, qui succombe dans la présente instance, est condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci ne pourront comprendre le coût de la sommation de payer d’ores et déjà inclus dans les “frais nécessaires” auxquels la partie défenderesse a été condamnée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de déroger par anticipation aux conditions fixées par l’article L111-8 du code des procédure civiles d’exécution s’agissant de l’imputation des frais de recouvrement forcé.

Enfin, l’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires l’intégralité de l’indemnité sollicitée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. La nature de l’affaire ne justifie pas d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société ZOLA INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 9237,28 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2023,

CONDAMNE la société ZOLA INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

DÉBOUTE la société ZOLA INVEST de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE la société ZOLA INVEST aux dépens, lesquels n’incluent pas le coût de la sommation de payer,

DIT n’y avoir lieu de déroger par anticipation à l’imputation des frais de recouvrement forcé prévue par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la société ZOLA INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu de déroger à l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE