TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01956 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5SD

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 25 septembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

E.P.I.C. OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT (M2A HABITAT), pris en la personne de ses représentants légaux,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Carine WAHL-WALTER de la SCP WAHL KOIS BURKARD-RUBY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34 substituée par M^e Virgil WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [W] [F]

né le 08 Juin 1963 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne assisté de M^e Catherine DEGAS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 46

Madame [O] [F],

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 septembre 2025 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

L’OPH [Localité 8] ALSACE AGGLOMERATION HABITAT, ci-dénommé l’OPH M2A HABITAT, a donné en location à Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] un logement situé au [Adresse 3], 7ème étage, selon contrat de bail du 18 octobre 2012.

Par exploit de commissaire de justice du 22 juillet 2024, l’OPH M2A HABITAT a assigné Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail liant l’OPH M2A HABITAT à Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F],

— ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, y compris par la force publique,

— condamner solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] à une indemnité d’occupation à compter du jugement à intervenir, cette indemnité s’étendant hors APL à la somme de 503,87 euros indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues,

— condamner Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] aux entiers frais et dépens de la présente procédure et à 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— constater ou ordonner le caractère exécutoire par provision de la décision à intervenir.

L’affaire a été fixée à l’audience du 20 décembre 2024, puis elle a été renvoyée à trois reprises pour être plaidée à l’audience du 16 mai 2025.

A cette date, l’OPH M2A HABITAT, par la voix de son conseil, a sollicité oralement le bénéfice de son assignation du 22 juillet 2024 et précisé que, si les locataires ne règlent pas les nuisances dues à leurs chiens, la seule solution est leur expulsion.

Monsieur [W] [F], comparant et assisté de son conseil, a repris oralement les termes de ses conclusions du 15 mai 2025 dans lesquelles il demande de :

— débouter l’OPH M2A HABITAT de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le demandeur aux entiers dépens de la procédure.

A l’audience du 16 mai 2025, Monsieur [W] [F] précise, sur interrogation du président d’audience, qu’il a l’impression que les autres locataires ont peur de ses chiens, qu’il fait tout pour éviter d’avoir des problèmes, qu’il sort ses chiens tôt et tard le soir pour éviter de déranger le voisinage.

Citée par acte remis à étude, Madame [O] [F] est ni comparante et ni représentée.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux conclusions susvisées.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025 et prorogée au 26 septembre 2025. L’affaire est rendue le 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Le tribunal constate que la recevabilité de la demande n’est pas contestée et qu’aucun moyen ne permettrait de la remettre en cause.

En conséquence, il y a lieu de déclarer régulière et recevable la demande formée par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat à l’encontre de Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F].

Sur la demande aux fins de résiliation de bail et ses suites

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures, d’un usage non correct des locaux, et ce de manière continue, permanente et répétée.

Enfin, en application de l’article 1741 du code civil, le contrat de location se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, il est établi que, selon contrat de bail du 18 octobre 2012, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat a donné en location à Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] un appartement situé au [Adresse 4].

Pour solliciter la rupture conventionnelle sur le fondement du trouble de voisinage, l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat verse notamment aux débats :

— deux courriers de Madame [D] des 17 avril et 14 mai 2018 dans lesquels elle déclare recevoir sur son balcon des déchets constitués d’urine et d’excréments provenant de l’appartement des consorts [F],

— un courrier du 12 septembre 2018 de M2A HABITAT précisant que, suite au passage du service d’hygiène le 5 septembre 2018, il a été remarqué que les consorts [F] continuent de nettoyer leur balcon à grande eau, laissant ainsi tomber les excréments de leurs chiens à l’étage inférieur,

— une pétition signée par 20 personnes courant octobre 2018 relative aux aboiements, à l’odeur insupportable et au comportement dangereux des chiens des consorts [F] à l’égard des locataires, dans l’ascenseur, l’entrée et devant l’immeuble,

— un attestation de témoin du 13 mars 2024 de Monsieur [V] [A] dans laquelle il précise que les chiens des consorts [F] sont souvent agressifs, et que les odeurs passent par les bouches d’aération de la cuisine et des toilettes,

— une attestation de témoin du 21 mars 2024 de Monsieur [C] [U] dans laquelle il se plaint des nuisances sonores et olfactives dues aux chiens des consorts [F], des aboiements de manière menaçante.

Monsieur [W] [F] produit diverses attestations de témoin récentes de mai 2025 dans lesquelles il est précisé que ses chiens ne font absolument pas leurs besoins dans les parties communes. Madame [J] [I] précise qu’elle a vécu plusieurs années chez Monsieur [F] et que les voisins ne les ont jamais réellement aimés. Madame [G] [P] précise le 14 mai 2025 qu’elle est venue plusieurs fois chez les consorts [F] et qu’elle les a toujours vus sortir leurs chiens afin qu’ils fassent leurs besoins à l’extérieur. [N] [I] précise qu’elle vit avec Monsieur [F] depuis plus de 10 ans et qu’elle n’a jamais vu les chiens faire leurs besoins sur le balcon.

Il résulte des différents courriers et attestations, provenant de plusieurs locataires, que l’usage du logement de Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] n’est pas paisible avec des nuisances sonores et des odeurs provenant de leurs chiens. Il ne saurait être tenu compte des attestations de témoins produites par Monsieur [W] [F], la plupart provenant de Madame [O] [F] sous son nom de jeune fille, ou de sa belle fille Madame [N] [I].

Trop de locataires se plaignent des nuisances sonores et olfactives dues aux chiens des consorts [F] depuis de nombreuses années pour que le tribunal puisse penser à un règlement de compte entre locataires ; d’ailleurs le courrier du 12 septembre 2018 de M2A HABITAT précisant que, suite au passage du service d’hygiène le 5 septembre 2018, il a été remarqué que les consorts [F] continuaient de nettoyer leur balcon à grande eau, laissant ainsi tomber les excréments de leurs chiens à l’étage inférieur, confirme les écrits des locataires.

La persistance répétée de leur comportement fautif en dépit de rappels par le bailleur est constitutif de manquements graves des locataires à leurs obligations légales et contractuelles de jouissance paisible des locaux et équipements loués. Ces manquements rendent impossible leur maintien dans les lieux.

Il convient donc de dire que Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] ont manqué à leur obligation de jouissance paisible et de prononcer la résiliation du bail à leurs torts exclusifs à compter du prononcé du jugement.

Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] sont condamnés à évacuer de corps et de biens les lieux loués ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] sont désormais occupants sans droit ni titre à compter du prononcé de la présente décision et condamnés solidairement dès ce jour à verser à la l’OPH [Localité 8] Asace Agglomération Habitat une indemnité d’occupation égale au montant de l’ancien loyer, soit 503,87 euros, indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de rejeter la demande de l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant à l’instance, Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] sont condamnés solidaitrement aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE régulière et recevable la demande formée par l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat à l’encontre de Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] ;

DIT que Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] ont commis de graves troubles de voisinage ;

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 18 octobre 2012 liant Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] et l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat concernant le logement situé au [Adresse 4], à compter de ce jour, aux torts de Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] de corps et de biens et de tout occupant de leur chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] à payer, à compter du présent jugement et jusqu’au départ effectif des lieux consacré par la remise des clés au bailleur, une indemnité d’occupation hors APL de 503,87 euros indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorée au titre des charges dues ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [F] et Monsieur [W] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de l’OPH [Localité 8] Alsace Agglomération Habitat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 25 septembre 2025, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,