Du 05 décembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/01061 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2TO7

[D] [F]

C/

[Z] [E], [B] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 décembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [C] DESSUS

né le 16 Décembre 1951 à

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Olivier WECHSLER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS :

Madame [Z] [E]

née le 09 Mars 1993 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Réjane SURE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [B] [Y]

né le 12 Mai 1980 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Réjane SURE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Octobre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2022, M. [D] [F] a consenti un bail d’habitation à M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 480 euros.

Par actes de commissaire de justice du 2 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1411 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] le 17 janvier 2024.

Par assignations du 17 juin 2025, M. [D] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l’existence d’impayés de loyers et du défaut d’assurance, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

−

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−10081,10 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025,−500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 juin 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Aux audiences du 8 août 2025 et du 26 septembre 2025, des renvois ont été accordés à la demande des parties.

À l’audience du 24 octobre 2025, M. [D] [F] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception de la demande formée au titre de l’assurance locative dont il se désiste et il actualise le montant de la dette à 9992 euros. Par ailleurs M. [D] [F] considère en qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] régulièrement représentés, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement faisant valoir qu’ils peuvent honorer un échéancier d’un montant de 150 euros durant 35 mois et une mensualité apurant la dette le 35ème mois. Pour le surplus, ils s’en rapportent à leurs conclusions écrites remises à l’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [D] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

A titre liminaire, il convient de préciser que le bailleur s’étant désisté de sa demande au titre de défaut d’assurance, il y a lieu de constater ce désistement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer a bien été signifié aux locataires le 2 octobre 2023 et que la somme de 1411 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référés n’a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail.

Cependant, il ressort de l’historique de compte que les locataires n’ont pas honoré le paiement de la dette locative dans un délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] d’un montant total de 1757,04 euros (568,94 euros pour M. [Y] et 1188,10 euros pour Mme [Z] [E]) ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel augmentés d’un échéancier visant à apurer la dette. Il convient de constater que la somme proposée de 150 euros sur 35 mois ne permettrait d’apurer que la moitié de la dette locative laissant une dernière mensualité du reste de la dette ce qui n’est pas réalisable.

Par ailleurs, il convient de noter que la reprise du paiement du loyer courant est intervenue de manière irrégulière puisque seuls les mois d’août et d’octobre 2025 ont été honorés contrairement à ce qu’indiquent les locataires.

En outre, il convient de constater que le montant de la dette locative est important et que les impayés ont débuté dès le début de l’année 2023 même si les impayés sont majoritairement intervenus au cours des années 2024 et 2025.

Enfin, il ressort des pièces du demandeur qu’un engagement avait été pris par Mme [Z] [E] le 13 juillet 2023 de s’acquitter de la dette d’un montant de 1414 euros, ce qui n’a pas été fait laissant douter des capacités pour les locataires de tenir ces nouveaux engagements.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [D] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, à l’audience, M. [D] [F] actualise le montant de la dette locative à 9992 euros. Cependant, il ne produit pas de décompte actualisé faisant apparaitre un tel montant et les locataires contestent ce montant.

Il ressort de l’étude de l’ensemble des pièces versées aux débats que pour l’année 2023, le montant total des loyers dus était de 5760 euros (12x480) et que les relevés bancaires du demandeur font état de versements des locataires et de la CAF au profit du bailleur d’une somme totale de 4417 euros, le montant restant du étant donc de 1343 euros.

Concernant l’année 2024, M. [D] [F] indique que les locataires ont payé trois mois complets de loyers en janvier, février et mars 2024 ce qui n’est pas contesté par les défendeurs et ce qui est confirmé par les relevés bancaires. Ainsi, le montant du pour l’année 2024 est de 4320 euros (5760 – 1440).

Concernant l’année 2025, le bailleur justifie le paiement par les locataires des loyers du mois d’août et octobre 2025 soit un montant de 960 euros sur la somme totale due de 4480 euros (de janvier à octobre 2025 soit 10 mois de loyers). M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] contestent ce montant et indiquent avoir payé les mois de mai, juin, juillet et septembre 2025 mais n’apportent aucune preuve de ces paiements. Il convient de constater par ailleurs que ces prétendus paiements n’apparaissent pas sur les relevés bancaires du bailleur. Ainsi, pour l’année 2025, les locataires sont redevables de la somme de 3840 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] à payer à M. [D] [F] la somme de 9649 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation impayés au 24 octobre 2025 ainsi que la taxe d’ordures ménagères d’un montant de 146 euros.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 480 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [D] [F] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] [Y] et Mme [Z] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de M. [D] [F] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat conclu le 5 septembre 2022 entre M. [D] [F], d’une part, et M. [B] [Y] et Mme [Z] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 3 décembre 2023,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [B] [Y] et Mme [Z] [E], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS solidairement M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 480 euros (quatre cent quatre-vingts euros) par mois,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS solidairement M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] à payer à M. [D] [F] la somme de 9649 euros (neuf mille six cent quarante-neuf euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif, les indemnités d’occupation et la taxe d’ordures ménagères arrêtés au 24 octobre 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS solidairement M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] à payer à M. [D] [F] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ACCORDONS à M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONDAMNONS solidairement M. [B] [Y] et Mme [Z] [E] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 2 octobre 2023 et celui des assignations du 17 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge