TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

N° RG 24/00430 – N° Portalis DB2G-W-B7I-JD4R

MINUTE n°

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 MARS 2025

Nous, Dominique SPECHT-GRASS, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann,

statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe le 10 mars 2025 après débats à l’audience publique du 24 février 2025 à 14h30

assistée de Véronique BIJASSON, Greffière,

avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

REQUÉRANTE :

Madame [X] [Z]

née le 22 Mai 1965 à [Localité 9] (HAUT RHIN), de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Katharina NOLL, avocat au barreau de MULHOUSE

REQUIS :

Madame [W] [D]

née le 25 Décembre 1997 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [K] [G]

né le 29 Septembre 1987 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Ordonnance réputée contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [Z] a saisi le Juge des contentieux et de la protection statuant en référés du Tribunal de proximité de THANN d’une action dirigée contre Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] demandant à la juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation de plein droit à effet du 19 novembre 2024 du contrat de bail par le jeu du commandement visant la clause résolutoire délivré en date du 18 septembre 2024 dont les causes n’ont pas été régularisées dans le délai imparti et à défaut prononcer la résiliation dudit contrat aux torts exclusifs des locataires défaillants pour non-paiement des loyers et charges à la date du jugement à intervenir pour le cas où la clause ne serait pas acquise, sur le fondement de l’article 1184 du Code civil ;

— dire et juger que Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] sont occupants sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) et ordonner leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser en cas d’abandon du logement par les locataires à effectuer l’inventaire des meubles meublants le logement loué et les entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

— condamner conjointement et solidairement à titre provisionnel la partie défenderesse à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges dus en l’absence de résiliation outre au paiement de la somme provisionnelle de 5.572,99€ selon décompte arrêté en novembre 2024, loyer du mois de novembre inclus assortie des intérêts à compter de l’assignation ainsi qu’au paiement des autres termes des loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue et qui ne seraient pas inclus dans cette somme ;

— condamner conjointement et solidairement la partie défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 700€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers frais et dépens de la procédure y compris le commandement de payer, de l’assignation et la notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale.

A l’appui de ses prétentions au visa de la loi du 06 juillet 1989, Madame [X] [Z] expose qu’elle avait donné à bail à Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] une maison sise [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 1.126€ désormais de 1.225,64€ comprenant les charges locatives récupérables notamment la taxe d’ordures ménagères.

Faute pour les locataires d’avoir respecté les obligations locatives, elle explique avoir fait délivrer le 18 septembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire de payer les loyers et charges soit la somme de 3.121,71€, lequel est resté infructueux, la dette étant de 5.572,99€ suivant décompte au 22 novembre 2024.

A l’audience qui s’est tenue le 24 février 2025, Madame [X] [Z], représentée par son Conseil, s’est référée aux termes de son assignation faisant valoir un décompte actualisé de sa créance.

Bien que régulièrement assignés par actes du 10 décembre 2024 remis par dépôt à l’étude, Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] n’ont pas comparu et ni ne se sont fait représenter.

Ainsi, en considération de la nature de l’affaire, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort. L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile que le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, peut, même en présence d’une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il peut, si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation et est compétent pour constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir accompli cette formalité dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale et de la Protection des Populations (D.D.C.S.P.P.) du Haut-Rhin le 11 décembre 2024 outre la CCAPEX le 19 septembre 2024.

Sa demande formée à l’encontre de Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée régulière et recevable, étant précisé qu’aucune demande de prononcé de résiliation n’est recevable dans le cadre d’une procédure en référé.

Sur la demande aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion:

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, d’une part, et ainsi qu’il est prévu au contrat de bail conclu entre les parties, d’autre part, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Madame [X] [Z] produit notamment :

— le contrat de location signé par les locataires le 03 avril 2020 à effet du 12 mai 2020 portant sur la location d’une maison sise au [Adresse 3] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1.100€, révisable, majoré de provisions sur charges de 26€, payable d’avance le 5 du mois, outre d’un dépôt de garantie du montant du loyer ;

— le décompte de situation au 30 septembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 3.121,71€ porté à 5.572,99€ au mois de novembre 2024 ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 septembre 2024 adressé par voie de Commissaire de Justice faisant état d’une dette de 3.121,71€ outre de 73,20€ au titre de l’acte.

Faute pour la partie défenderesse de justifier d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la partie demanderesse, il y a lieu de constater que la cause du commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois, aucun règlement n’ayant été effectué par la partie défenderesse entre le 18 septembre 2024 et le 18 novembre 2024 pour apurer la dette.

Il s’ensuit que les effets de la clause résolutoire ont été acquis à la date du 19 novembre 2024.

Ainsi, les débats et le décompte produit permettent d’établir qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire, la partie défenderesse restait devoir un montant de 5.572,99€ au titre des loyers, charges et provisions sur charges dus jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, le loyer étant payable d’avance à compter du 5.

Dès lors, il y a lieu de faire application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile en condamnant solidairement, en application de la clause de solidarité figurant aux conditions générales du contrat de bail, Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] à payer à Madame [X] [Z] ce montant provisionnel de 5.572,99€ au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de novembre 2024, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024, date de l’assignation.

Les locataires ne disposant plus de titre pour occuper les lieux, ils doivent être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

De même, il convient de rappeler qu’à défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai de deux mois, il pourra être procédé à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, si nécessaire, avec le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

De plus, il doit être souligné que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 CPCE).

De surcroît, le bailleur est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dont le montant est fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

Ainsi, il convient, dans la limite de l’article 835 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, de condamner solidairement, en application de la clause contractuelle du bail, la partie défenderesse à payer cette indemnité fixée à la somme provisionnelle de 1.199,64€ outre 26€ de charges laquelle est due à compter du mois de décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens de la procédure en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation et de la notification au Préfet.

Par ailleurs, eu égard aux circonstances de la cause, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [X] [Z] l’intégralité des frais irrépétibles qu’elle a pu exposer à l’occasion de la présente instance. En conséquence, Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] doivent être condamnés in solidum à lui payer la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514-1 du Code de Procédure Civile, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS régulière et recevable la demande formée par Madame [X] [Z] à l’encontre de Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail à effet du 12 mai 2020 ;

CONSTATONS que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail conclu entre les parties ont été acquis à la date du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] à payer à Madame [X] [Z] un montant provisionnel de 5.572,99€ (cinq mille cinq cent soixante-douze euros et quatre-vingt-dix-neuf cts) au titre de l’arriéré locatif dû jusqu’au mois de novembre 2024 inclus, augmenté des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 ;

DISONS que Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et qu’ils sont occupants sans droits ni titres depuis le 19 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués situés comme suit : logement sis [Adresse 3] à [Localité 4], dans le délai légal de 2 (DEUX MOIS) à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

A défaut de libération volontaire pendant ce délai,

ORDONNONS l’expulsion de Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la [Localité 8] Publique, après accord de l’autorité administrative compétente ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] à payer une indemnité d’occupation fixée à la somme provisionnelle de 1.199,64€ outre 26€ de charges laquelle est due à compter du mois de décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion ;

En tout état de cause,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire, de l’assignation et de notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [G] et Madame [W] [D] à payer à Madame [X] [Z] la somme de 500€ (cinq cents euros) des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ, le dix mars deux mille vingt-cinq, par D.SPECHT-GRASS, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, et signé par elle et le greffier.

Le greffier, Le Juge des référés,