TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/02211 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JN2O

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 décembre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [R] [C], demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Caroline BENSMIHAN de la SELARL LAW AVOCATS, avocats au barreau de STRASBOURG

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 02 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 septembre 2021, Monsieur [R] [C] a loué à Madame [P] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 530 € outre 30 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2025, Monsieur [R] [C] a fait assigner Madame [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

— Déclarer la demande recevable et bien fondée,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties,

— Ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupants de son chef à évacuer, immédiatement et sans délai, corps et bien de l’appartement et de ses annexes sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et ce, jusqu’à complète évacuation,

— Dire qu’à défaut d’évacuation volontaire, il y sera procédé avec le concours de la force publique,

— Condamner Madame [P] [J] à verser au bailleur une somme de 2175 € au titre des loyers arrêtés au 1er mars 2025, outre l’intégralité des loyers qui seront dus entre la date d’assignation et la date de résiliation judiciaire du bail,

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à 560 € jusqu’à complète évacuation,

— Condamner Madame [P] [J] à payer au demandeur une indemnité de 1000 € en application de l’article 1240 du code civil et la condamner à lui verser une somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 2 juillet 2025

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 2 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [C], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il précise que la dette locative a augmenté et s’élève à la somme de 3045 €.

Citée par acte délivré à étude, Madame [P] [J] ne comparaît pas et personne pour la représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé, la locataire ne donnant pas suite aux rendez-vous.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 mars 2025, la dette locative de Madame [P] [J] s’élève à la somme de 2175 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2025 inclus.

Madame [P] [J], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Sur la résiliation

Les relations des parties sont régies par la loi d’ordre public n°89-462 du 6 juillet 1989, qui, en son article 7, met à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil prévoit quant à lui que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En outre, l’article 9 du code de procédure civile prévoit qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est rappelé enfin que la partie à un contrat qui en demande la résiliation judiciaire pour inexécution n’est pas tenue de mettre préalablement la partie défaillante en demeure d’exécution de ses obligations.

La charge de la preuve des paiements repose sur la locataire, laquelle n’a pas comparu. Il peut donc être statué qu’au seul vu des pièces produites par son bailleur.

En l’espèce, il est démontré et non contesté que Madame [P] [J] n’a procédé à aucun versement du loyer en son intégralité depuis le mois de janvier 2024.

Dès lors, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Madame [P] [J] sera ordonnée, en conséquence.

La locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le demandeur sollicite la réduction du délai mais le délai de deux mois apparait nécessaire à Madame [P] [J] pour trouver une solution de relogement et entreprendre les démarches pour désencombrer son logement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [P] [J] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à Monsieur [R] [C] ou à son mandataire. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 560 € (selon quittancement de mars 2025) et d’autre part, de dire qu’elle évoluera dans les conditions du bail résilié et sera majorée des charges locatives dûment justifiées.

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

En outre, Madame [P] [J] sera également condamnée à verser à Monsieur [R] [C] les montants dus pour la période comprise entre l’assignation soit le 1er juillet 2025 et le jugement à intervenir soit la somme mensuelle de 560 € (loyer et provision sur charges).

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [R] [C] sollicite la somme de 1000 € expliquant avoir entrepris plusieurs démarches pour obtenir le paiement des loyers.

Néanmoins, faute d’éléments probants puisqu’il n’est justifié que d’un seul courrier produit en annexe 2, la demande présentée par Monsieur [R] [C] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [P] [J] succombe à l’instance, de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [C] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [P] [J] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 18 décembre 2025 du bail conclu le 4 septembre 2021 entre Monsieur [R] [C], d’une part, et Madame [P] [J], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] [Localité 10] ;

ORDONNE à Madame [P] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [C] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [R] [C] de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à Monsieur [R] [C] la somme de 2175 euros (deux mille cent soixante-quinze euros) (décompte arrêté au 31 mars 2025, échéance de mars 2025 incluse) ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à Monsieur [R] [C] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges soit la somme de 560 euros (cinq cent soixante euros), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 18 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à Monsieur [R] [C] le montant des loyers et la provision sur charges soit la somme mensuelle de 560 € (cinq cent soixante euros) pour la période du 1er juillet 2025 au 17 décembre 2025 ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Monsieur [R] [C] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [P] [J] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [P] [J] à verser à Monsieur [R] [C] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 décembre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,