TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/06097 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3H4R

Minute : 25/00829

Monsieur [O] [D]

Représentant : M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0437

C/

Madame [G] [R]

Monsieur [B] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Julien FERTOUC

Copie certifiée conforme délivrée à :

Madame [G] [R]

Monsieur [B] [R]

Le

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Juillet 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Juin 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [O] [D]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Julien FERTOUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0437

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [R]

[Adresse 4]

[Localité 11]

non comparante

Monsieur [B] [R]

[Adresse 6]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mai 2021, Monsieur [O] [D] a donné à bail à Madame [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 11]. Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [B] [R] s’est engagé en tant que caution solidaire des paiements des loyers, charges et indemnités d’occupation pour une durée de 3 ans renouvelable avec le contrat principal.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 31 juillet 2024, Monsieur [O] [D] a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.990,81 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, Monsieur [O] [D] a fait assigner Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Condamner solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à lui verser la somme de 4.461,68 euros au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 juin 2025.

A cette date, Monsieur [O] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 1er août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 avril 2025.

En conséquence, l’action introduite par Monsieur [O] [D] est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.990,81 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 1er septembre 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [R] ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à sa situation personnelle, il est impossible de considérer qu’elle se trouve en situation de régler sa dette locative.

L’expulsion du locataire sera donc ordonnée.

Sur la caution

Conformément à l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 22-1 du la loi du 6 juillet 1989 fixe des conditions particulières à la validité des cautionnements conclus en garantie des obligations du locataire d’un bail d’habitation et les articles 1326 et 2288 et suivants du code civil fixent les conditions de validité du cautionnement.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 15 mai 2021, Monsieur [B] [R] a signé un engagement de caution solidaire pour le paiement du loyer, de toutes indemnités d’occupation, clause pénale, dommages et intérêts, charges, réparations locatives, frais éventuels de procédure en principal intérêts et accessoires afférents au contrat de bail litigieux.

Le contrat est régulier en la forme, de sorte que Monsieur [B] [R] sera condamné à payer les sommes dues par le locataire sortant solidairement.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 5.288,23 euros au 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse.

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de juillet 2025, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [O] [D] a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 1er septembre 2024 du contrat de bail conclu le 15 mai 2021 entre Monsieur [O] [D] d’une part, et Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] d’autre part,

ORDONNE à Madame [G] [R] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [O] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE solidairement Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 5.288,23 euros au titre de leur dette locative au 6 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [O] [D] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de juillet 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] à verser à Monsieur [O] [D] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [R] et Monsieur [B] [R] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection