Tribunal Judiciaire de Mulhouse, Ppep civil, 4 décembre 2025, n° 25/00894

TJ Mulhouse 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que le syndicat a justifié la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [C] et a prouvé l'existence de l'obligation de paiement des charges communes, rendant la demande fondée.
Accepté
Frais de recouvrement nécessaires
Le tribunal a retenu que les frais de mise en demeure par avocat étaient justifiés et nécessaires, et a condamné Monsieur [R] [C] à les rembourser.
Rejeté
Préjudice moral dû à la résistance abusive
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Monsieur [R] [C] ni la réalité du préjudice moral, rejetant ainsi la demande.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
Le tribunal a statué que Monsieur [R] [C], étant la partie succombante, devait être condamné aux dépens.
Accepté
Frais irrépétibles
Le tribunal a décidé de condamner Monsieur [R] [C] à payer une somme au titre des frais irrépétibles, en tenant compte des circonstances du litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Mulhouse, ppep civil, 4 déc. 2025, n° 25/00894
Numéro(s) :	25/00894
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Leslie ULMER
Parties :	société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, Syndicat des copropriétaires de l ' IMMEUBLE [ Adresse 19 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

— --------------------------------

[Adresse 20]

[Adresse 9]

[Adresse 14]

[Localité 11]

— ---------------------------

Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00894 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JIIB

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 04 décembre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ IMMEUBLE [Adresse 19]

sis [Adresse 8] représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R] [C], né le 11 Novembre 1974 en IRAN, demeurant [Adresse 10] [Adresse 21] (IRAN)

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 04 Septembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025 et signé par Yannick ASSER, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [R] [C] est propriétaire d’un appartement lot n°132 et d’une cave lot n°46 au sein de la copropriété située [Adresse 4] à [Adresse 15] [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 6] ([Adresse 12]), représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner Monsieur [R] [C] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse afin d’obtenir notamment sa condamnation au paiement d’un arriéré de charges de la copropriété, outre des dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires, régulièrement représenté, a repris oralement les termes de son assignation, et demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de condamner Monsieur [R] [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  6 077,74 euros, augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 août 2021, pour les lots n° 132 et n° 46 au titre :

Des appels de fonds du 3ème, 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2022, 2023, et 2024, et 1er trimestre 2025 ; Des appels de fonds : « rénovation chaufferie » des 1er septembre 2021, 1er novembre 2021, 1er février 2022 et 1er avril 2022, « audit énergétique » du 03 septembre 2023, « étanchéité des parois verticales du mur de la chaufferie » du 3 septembre 2023, « rénovation de l’ancien appartement du concierge » du 3 septembre 2023, « achat tracteur pousseur électrique » du 10 décembre 2023, « mise en conformité des 4 colonnes sèches » du 10 janvier 2024, « réfection sol balcon lot n°84 » du 10 février 2024 et « travaux d’accessibilité au hall d’entrée » du 15 août 2024 ; Des régularisations de charges des périodes du 23 juin 2016 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 15 février 2021 au 31 décembre 2021. – 841,02 euros au titre des dommages et intérêts relativement aux frais de relance, de mise en demeure, de transmission du dossier et l’avocat et au commissaire de justice, augmentée des intérêts aux taux légaux à compter du jugement à intervenir,

—  500 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, si ce n’est en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— Les entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris les frais de signification par commissaire de justice de la sommation de payer de 127,45 euros.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [R] [C] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété, et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Régulièrement cité par acte remis au parquet, Monsieur [R] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Selon l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la qualité de copropriétaire de Monsieur [R] [C] par la production de l’avis de mutation en date du 5 mai 2021.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de l’existence de l’obligation de celui-là de s’acquitter des charges communes.

En outre, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— Le contrat de syndic,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 17 septembre 2020, 8 juin 2021, 5 juillet 2022, 7 novembre 2023 et 02 juillet 2024,

— Les appels de fonds du 3ème, 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2022, 2023, et 2024, et 1er trimestre 2025 ;

— Les appels de fonds : « rénovation chaufferie » des 1er septembre 2021, 1er novembre 2021, 1er février 2022 et 1er avril 2022, « audit énergétique » du 03 septembre 2023, « étanchéité des parois verticales du mur de la chaufferie » du 3 septembre 2023, « rénovation de l’ancien appartement du concierge » du 3 septembre 2023, « achat tracteur pousseur électrique » du 10 décembre 2023, « mise en conformité des 4 colonnes sèches » du 10 janvier 2024, « réfection sol balcon lot n°84 » du 10 février 2024 et « travaux d’accessibilité au hall d’entrée » du 15 août 2024 ;

— Les régularisations de charges des périodes du 23 juin 2016 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 15 février 2021 au 31 décembre 2021.

Le syndicat verse en outre les bilans annuels de charges des années 2022 et 2023 et les relevés généraux des dépenses pour les années 2021, 2022 et 2023.

Le syndic de copropriété justifie ainsi que Monsieur [R] [C] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 6 077,74 euros (hors frais).

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 4] à [Adresse 15] [Localité 2], représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 6 077,74 euros avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2024, date de la mise en demeure par avocat.

Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Or précisément, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, précise que seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Par conséquent, la demande qualifiée de demande de dommages et intérêts s’analyse en réalité au visa de l’article 10-1.

Il convient de retenir, au vu des justificatifs produits, la mise en demeure par avocat du 4 mars 2024 (54 euros conformément au contrat du syndic), dont il est justifié l’envoi en recommandé.

Il n’est pas justifié de l’envoi des mises en demeure du 6 août 2021 et du 5 novembre 2021, ni des relances du 24 août 2021 et du 23 novembre 2021, étant observé au demeurant que ces relances n’étaient pas nécessaires compte tenu de la proximité des dates avec les mises en demeure.

Enfin, les formalités de constitution du dossier à l’huissier, si elles sont chiffrées dans le contrat de syndic à la somme de 399 euros, ne sont mises en compte qu’en cas de « diligences exceptionnelles » ce qui en l’espèce n’est pas démontré.

Les formalités de constitution de dossier à l’avocat ne sont pas chiffrées par le contrat, et ne sont dues qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce qui en l’espèce n’est ni expliqué, ni justifié.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la réparation d’un préjudice moral.

Il expose que la résistance abusive et l’impayé génèrent un préjudice distinct qu’il convient de réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires.

De surcroit, le syndicat se bornant à des considérations générales appuyées sur des jurisprudences de la cour d’appel de [Localité 18], ne caractérise nullement, in concreto, la réalité ni l’étendue de son préjudice moral. Sa demande sera ainsi rejetée.

En conséquence, Monsieur [R] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 5] [Localité 16] [Adresse 1]), représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 54 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [C], partie succombante, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer (127,45 euros).

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner Monsieur [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 4] à [Localité 17], représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 800 euros en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 6 077,74 euros (six mille soixante-dix-sept euros et soixante-quatorze centimes) avec intérêt au taux légal à compter du 4 mars 2024, au titre :

— Des appels de fonds du 3ème, 4ème trimestre 2021, 1er, 2ème, 3ème, 4ème trimestre 2022, 2023, et 2024, et 1er trimestre 2025 ;

— Des appels de fonds : « rénovation chaufferie » des 1er septembre 2021, 1er novembre 2021, 1er février 2022 et 1er avril 2022, « audit énergétique » du 03 septembre 2023, « étanchéité des parois verticales du mur de la chaufferie » du 3 septembre 2023, « rénovation de l’ancien appartement du concierge » du 3 septembre 2023, « achat tracteur pousseur électrique » du 10 décembre 2023, « mise en conformité des 4 colonnes sèches » du 10 janvier 2024, « réfection sol balcon lot n°84 » du 10 février 2024 et « travaux d’accessibilité au hall d’entrée » du 15 août 2024 ;

— Des régularisations de charges des périodes du 23 juin 2016 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 15 février 2021 au 31 décembre 2021.

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 54 euros (cinquante quatre euros) au titre des frais de recouvrement nécessaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 6] ([Adresse 13], représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE de sa demande en dommages et intérêts pour le surplus des frais et pour le préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] aux dépens, en ce compris les frais de sommation de payer du 26 janvier 2022 à hauteur de 127,45 euros ;

CONDAMNE Monsieur [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 19], sis [Adresse 6] ([Adresse 12]), représenté par son syndic la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, la somme de 800 euros (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 04 décembre 2025, par Yannick ASSER, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,