Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 29 Août 2024

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DEMANDERESSE :

S.A. HARMONIE HABITAT

8, avenue des Thébaudières Etage 16

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représenté par Maître Vincent CHUPIN, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [D]

Appartement 11

28 Rue Jean Jaurès

44610 INDRE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 mai 2024

date des débats : 30 mai 2024

délibéré au : 29 août 2024

RG N° N° RG 24/00484 – N° Portalis DBYS-W-B7I-MZSK

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Vincent CHUPIN

CCC à Monsieur [N] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé non signé à effet au 1er mars 2019, HARMONIE HABITAT a donné à bail à [N] [D] un logement lui appartenant sis, 28 rue Jean Jaurès, appartement n°11 – 44610 INDRE, moyennant un loyer mensuel initial de 402,91 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 85,78 € (d’après le commandement de payer du 15 novembre 2023).

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, HARMONIE HABITAT a fait commandement à [N] [D] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 4.779,19 € arrêté au 8 novembre 2023, outre coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département, HARMONIE HABITAT a fait assigner [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement en application de l’article 1224 du code civil ;

· Ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef du logement, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;

· Condamner le locataire au paiement de la somme de 5.199,51 € correspondant aux loyers, et charges impayés arrêtée au 23 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

· Condamner [N] [D] à lui payer une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, indemnité qui sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

· Condamner le locataire au paiement d’une somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

Les services du département ont informé le tribunal le 28 mai 2024 qu’ils n’avaient pas réussi à se mettre en contact avec le locataire et qu’ainsi, aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 mai 2024.

A ladite audience, HARMONIE HABITAT se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 5.770,83 € au titre des loyers et charges échus à la date du 27 mai 2024.

Régulièrement assigné à étude, [N] [D] a comparu et il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la réalité du bail

Aux termes de l’article 1714 du code civil, On peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, (…).

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 liste l’ensemble des mentions obligatoires devant figurer dans un contrat de bail.

En l’espèce, différents éléments permettent de dire qu’ HARMONIE HABITAT et [N] [D] sont liés par un contrat de bail concernant un logement sis 28 rue Jean Jaurès, appartement n°11 – 44610 INDRE, dont ce dernier est locataire.

En effet, sont produits les relevés de compte, l’avis d’échéance de décembre 2023, la fiche de saisie de la CCAPEX du 28 septembre 2023, adressés à [N] [D] à l’adresse correspondant au logement et mentionnant une date d’entrée dans les lieux le 1er mars 2019. La mise en demeure en revanche n’est pas datée.

En outre, le commandement de payer du 15 novembre 2023 a été remis à la personne du locataire, [N] [D] et celui-ci était présent à l’audience. Il n’a à aucun moment contesté l’existence du bail le liant à HARMONIE HABITAT.

Ainsi, la réalité du contrat de bail verbal liant les parties n’est pas remise en cause et doit être reconnue.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

L’article 24 IV de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 énonce que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, les bailleurs justifient de la notification du commandement de payer à la CCAPEX le 28 septembre 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 25 janvier 2024.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 25 janvier 2024 été régulièrement dénoncées par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 29 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 30 mai 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation pour non-paiement des loyers et charges

L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Il appartient au juge d’apprécier si le ou les manquements invoqués par le demandeur sont suffisamment graves pour justifier une résiliation du contrat.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il résulte du relevé de compte locataire du 27 mai 2024 que depuis février 2020, soit un an après l’entrée dans les lieux le 1er mars 2019, la dette de [N] [D] n’a cessé d’augmenter malgré des paiements quasi continus mais insuffisants.

Ainsi, depuis quatre ans, le locataire ne respecte pas son obligation de payer les loyers, ce qu’il ne conteste pas.

Dans ces conditions, le bail verbal est résilié pour manquement du locataire à son obligation de payer ses loyers et charges.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance d’HARMONIE HABITAT est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

[N] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 5.770,83 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024.

HARMONIE HABITAT reconnaît la tarification au locataire d’un SLS, qui apparaît sur le décompte locataire en décembre 2022 (670,29 € au lieu de 570,29 €, soit 100 €), janvier 2023 (699,90 € au lieu de 599,90 €, soit 100 €), février, mars, avril et mai 2024 (656 € au lieu de 575,67 €, soit 80,33€ x 4 mois, soit 321,32 €).

La procédure d’imputation prévue aux articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et en particulier l’article L441-9, ces SLS doivent être déduits.

En conséquence, [N] [D] sera condamné au paiement de la somme de 5.449,51 € au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 27 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Il sera enfin condamné à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 28 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 575,67 €.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que [N] [D] a repris le paiement de l’intégralité du loyer courant, hors supplément de loyer solidarité, depuis janvier 2024 et qu’il a effectué un virement supplémentaire de 200 € en avril 2024.

Lors de l’audience, [N] [D] justifie avoir signé un CDI à temps partiel en qualité d’agent d’exploitation, agent de sécurité confirmé, débuté en janvier 2024, produisant, ses bulletins de paye d’avril et mai 2024. Il justifie d’un autre emploi en parallèle auprès de la ville d’Indre depuis 2017 (ASVP pour le marché du dimanche matin), avec bulletin de paye d’avril 2024, ainsi que d’un autre emploi en CDD, en sécurité, avec fiche de paye d’avril 2024. Il se dit motivé pour partir à la retraite en ayant réglé sa dette.

Au regard de ces éléments, dès lors que [N] [D] dispose désormais de nouveaux revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si [N] [D] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, les effets de la résiliation judiciaire seront réputés n’avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). HARMONIE HABITAT pourra, le cas échéant, procéder à son expulsion.

Cette indemnité d’occupation sera due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [N] [D], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Il sera également condamné à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande aux fins de voir prononcer la résiliation du bail verbal d’habitation conclu entre HARMONIE HABITAT et [N] [D], à effet au 1er mars 2019 et concernant le logement sis 28 rue Jean Jaurès, appartement n°11 – 44610 INDRE ;

PRONONCE la résiliation dudit bail à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE [N] [D] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 5.449,51 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 27 mai 2024, échéance de mai 2024 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

ACCORDE à [N] [D] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 400 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la résiliation du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la résiliation sera réputée ne pas avoir prononcée ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer, la résiliation judiciaire reprendra son effet de plein droit, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;

DIT que dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [N] [D] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 28 rue Jean Jaurès, appartement n°11 – 44610 INDRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de [N] [D] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour l’intégralité des opérations d’expulsion, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE [N] [D] à payer à HARMONIE HABITAT, à compter du 28 mai 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 575,67 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

CONDAMNE [N] [D] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE [N] [D] à payer à HARMONIE HABITAT la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 29 août 2024.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY