TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00158 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JEVK

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 14 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

COMMUNE D'[Localité 6] agissant par son maire en exercice, ayant pour adresse Mairie- [Adresse 3]

— représentée par Maître Sophie PUJOL-BAINIER, de la SCP BSP² AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, substituée par M^e Clémence FERRAZ, avocat au barreau de MULHOUSE

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [C] [H] [B] [X]

née le 20 Février 1987 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— comparante

Monsieur [M] [Y] [S]

né le 12 Octobre 1995 à [Localité 9] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

— non comparant, représenté par Madame [C] [X], munie d’un pouvoir

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 04 octobre 2022, la Commune d'[Localité 6] a loué à M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 808 euros outre 170 euros de provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024 la Commune d'[Localité 6] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 8 175,72 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 06 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2024.

Les impayés de loyers ont été signalés le 18 juillet 2024 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la Commune d’Attenschwiller a fait assigner M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— Ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— Condamner solidairement les locataires à payer la somme de 8 175,72 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au mois de mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— Condamner les locataires à verser les loyers et avance sur charges en deniers et quittances à partir du dernier décompte locatif jusqu’au prononcé du jugement ;

— Condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 808 euros par mois jusqu’à la libération complète des lieux,

— Dire que l’indemnité d’occupation évoluera dans les mêmes conditions que le loyer et les charges qui serraient dus si le bail n’avait pas été résilié ;

— Condamner les locataires à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens, y compris les frais de commandement de payer (soit 191,87 euros).

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 08 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 mars 2025, puis renvoyée à de multiples reprises à la demande de Mme [C] [X] avant d’être retenue lors de l’audience du 10 juin 2025.

A cette audience, la Commune d'[Localité 6], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 19 084,52 euros au titre des loyers et charges échus au 3 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle précise qu’aucun versement n’a été fait par la caisse d’allocation familiale du Haut-Rhin.

Cités par actes délivrés selon dépôt à l’étude d’huissier tant pour M. [M] [Y] [S] que Mme [C] [X], Mme [C] [X] comparait, munie d’un pouvoir de représentation pour M. [M] [Y] [S]. Elle ne conteste pas la dette en son principe, mais précise qu’elle rencontre des difficultés avec le logement sans que l’assurance accepte d’intervenir compte tenu de la dette locative. Elle précise être mère au foyer et ajoute que le foyer a un revenu mensuel de 1 300 euros. S’agissant précisément des difficultés affectant le logement, Mme [C] [X] déclare qu’elle n’a pas pu réaliser d’expertise et ne formule pas de demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procéder à ce signalement le 12 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncé au Préfet le 08 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Commune d'[Localité 6] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 3 juin 2025, la dette locative de M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] s’élève à la somme de 19 084,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 10 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient dés lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivant du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 11 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, étant normalement fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, sera fixé en l’espèce à la somme de 808 euros, tel que requis par la partie demanderesse.

Sur les demandes reconventionnelles en suspension des effets de la clause résolutoire et en délai de paiement

Aux termes des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Par ailleurs, l’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [C] [X] ne formule pas clairement de demande reconventionnelle mais évoque à l’audience des difficultés à s’acquitter des paiements en raison des faibles ressources du ménage. Elle souligne sa situation familiale précaire et ajoute être enceinte.

Ces déclarations s’interprètent comme des demandes reconventionnelles.

Toutefois, dans la mesure où le loyer courant n’est pas payé, les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus.

Par ailleurs, compte tenu de la situation financière fragile des défendeurs ainsi que de l’absence de reprise de paiement du loyer courant, M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [G] ne semblent pas en mesure de régler la dette locative.

Par conséquent, il y’a lieu de rejeter les demandes formulées à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la Commune d'[Localité 6] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y’a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 octobre 2022 entre la Commune d'[Localité 6] d’une part et M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Commune d'[Localité 6] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] solidairement à verser à la Commune d'[Localité 6] la somme de 19 084,52 euros (dix-neuf mille quatre-vingt-quatre euros et cinquante-deux centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, somme arrêtée à la date du 3 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] solidairement à verser à la Commune d'[Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation, à compter du 11 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] de leurs demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE M. [M] [Y] [S] et Mme [C] [X] in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE la Commune d'[Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 14 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,