TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°25/1815

N° RG 25/01364 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JKHF

Section 2

PH

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [O], demeurant [Adresse 1] – [Localité 9]

comparant en personne

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [C]

née le 13 Décembre 1991 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3] – [Localité 8]

non comparante, ni représentée

Madame [E] [P] épouse [C]

née le 08 Juillet 1966 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4] – [Localité 7]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Juin 2025

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 8 octobre 2014, Monsieur [D] [O] a donné à bail à Madame [R] [C] un appartement à usage d’habitation ainsi qu’une cave situés au [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel initial charges comprises de 590 euros.

Madame [E] [P] épouse [C] s’est porté caution des engagements locatifs de Madame [R] [C].

Madame [R] [C] a quitté les lieux et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 5 février 2024.

Une sommation de payer la somme de 4 625,53 € a été notifiée par acte de commissaire de justice à Madame [R] [C] et à Madame [E] [P] épouse [C] le 24 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, Monsieur [D] [O] a fait assigner Madame [R] [C] et Madame [E] [P] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de :

— Condamner solidairement Madame [R] [C] et Madame [E] [P] épouse [C] à verser au demandeur la somme principale de 4 506,54 €, outre les intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 847,22 €,

— Condamner solidairement Madame [R] [C] et Madame [E] [P] épouse [C] au paiement de la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Madame [R] [C] et Madame [E] [P] épouse [C] aux frais et dépens du procès qui comprendront notamment le coût de la sommation s’il y a lieu et le coût de la présente assignation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 juin 2025 où elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [D] [O] reprend les termes de son assignation et expose que la locataire d’une part ne s’est pas acquittée de l’intégralité du paiement du loyer et des charges et d’autre part qu’elle a commis des dégradations. Il expose qu’elle a reconnu devoir les sommes puisqu’elle a signé l’état des lieux de sortie et qu’il a lui-même entrepris les travaux.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [R] [C] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’exploit à étude, Madame [E] [P] épouse [C] n’a pas comparu et personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, chaque partie doit établir la réalité des faits qu’elle invoque et nécessaires au succès de ses prétentions. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a entraîné l’extinction de son obligation.

Au titre des loyers et charges impayés

En application des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

Pour appuyer sa demande, le demandeur verse notamment aux débats le contrat de location, la mise en demeure du 22 février 2024, la sommation de payer et la situation des loyers impayés arrêtée à la date du 22 février 2024.

Il ressort des documents que Madame [R] [C] est redevable de la somme de 251 € au titre des loyers pour l’année 2023/2024, de la somme de 384,17 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2022 et de la somme de 212,05 € au titre de la régularisation des charges de l’année 2023 soit une somme totale de 847,22 €.

Madame [R] [C], non comparante, ne justifie d’aucun paiement libératoire non pris en compte par le bailleur ni d’une cause exonérante.

Madame [R] [C] est redevable de la somme de 847,22 € et sera condamnée à payer à Monsieur [D] [O] ladite somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024, date de la sommation de payer.

Au titre des réparations locatives

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, le locataire est obligé :

(…)

c – "de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d – « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. »

Le décret du 26 août 1987 pris pour l’application de ces dispositions rappelle qu’outre la liste de réparations visées en son annexe, « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. »

Cette obligation perdure pendant toute la durée d’occupation postérieure à la résiliation du bail.

C’est au bailleur qu’il appartient de démontrer l’existence de dégradations et au preneur qu’il revient d’établir que les désordres ont eu lieu à raison des circonstances exonérantes précitées.

En outre, il est rappelé que si la notion de bon état ne signifie pas que les sols, murs et équipements sont en état neuf et si, en droit, le bailleur ne peut prétendre à la remise à neuf de l’appartement, les locataires sont néanmoins tenus de réparer les dégradations sous réserve de la vétusté et de l’usure résultant d’un usage normal.

L’existence de dégradations locatives résulte normalement de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuisine et les sanitaires ont été évalués en bon état. Le tribunal constate que les autres pièces composant le logement qui a été donné en location selon contrat du 20 octobre 2014 n’ont fait l’objet d’aucune mention sur l’état des lieux d’entrée.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement par les parties en date du 5 février 2024. Il ressort dudit document que " 1 chassis OB cuisine à reprendre, 1 porte meuble cuisine affaisé, 1 tache mur chambre 1, poignée porte cuisine à remplacer, grd tâche hall étage (suite bruler), poignée velux wc HS, porte PQ WC à refixer, reprendre étanchéité lavabo/siphon+bonde, store int HS chambre2, 1 grd tâche mur cuisine, 1 Ob salle de bains à reviser, nombreuses rayures sur plancher cage d’escalier suite à déménagement sur chaque palier, moquette brulée sur 100 % palier et couloir étage ".

Madame [R] [C] présumée responsable des dégradations qui sont survenues pendant la durée du contrat dans les locaux loués, n’établit pas qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers.

Monsieur [D] [O] est dès lors en droit de solliciter la réparation du préjudice en résultant, et sollicite à ce titre une indemnité de 3 630,99 €. Pour solliciter cette somme, il joint à l’appui de sa demande dans le cadre de son annexe 8 un décompte d’un montant de 260,50 € correspondant aux travaux de remise en état qu’il a lui-même réalisé et dans le cadre de son annexe 9 d’une part un devis de l’entreprise Techni Fermetures se rapportant à la fourniture et la pose de menuiserie PVC et d’autre part une facture de l’entreprise HD RENOV CONCEPT se rapportant à des travaux de peinture et de revêtement de sol. Enfin, il produit dans le cadre de son annexe 6 un échange de mail avec son syndic.

Néanmoins, au regard des mentions figurant sur l’état des lieux de sortie, Monsieur [D] [O] ne peut facturer à sa locataire le remplacement des poignées de placard ainsi que le remplacement de toutes les poignées des portes des meubles de cuisine dans la mesure où sur l’état des lieux de sortie le mot « poignée » est au singulier. Ainsi, au titre de son annexe 8, la somme de 160,50 € lui sera octroyée. L’annexe 9 dont seulement la page 1 du devis est produite se rapporte à « la fourniture et pose en remplacement de menuiserie PVC » ; néanmoins le tribunal constate qu’aucune mention n’est apposée sur l’état des lieux de sortie concernant une quelconque menuiserie qui devrait faire l’objet d’un remplacement, cette demande sera donc rejetée. Enfin, il est produit une facture de l’entreprise HD RENOV CONCEPT pour un montant total de 2 532,29 € se rapportant à des travaux préparatoires et de peinture dans la cuisine, dans la chambre, dans l’escalier et le couloir de l’immeuble ainsi que la fourniture et la pose d’un sol pvc. Néanmoins, en l’absence d’éléments probants produits, il n’est pas démontré que la locataire est responsable des dégradations commises dans les parties communes de l’immeuble. Au surplus, il n’est pas justifié de la nécessité de repeindre en intégralité les murs desdites parties. Si sur l’état des lieux de sortie des tâches ont été mentionnées sur le mur de la chambre 1 et sur le mur de la cuisine, ces mentions en l’absence de précisions portant notamment sur leur nature, sur leur importance et/ou sur leur taille et en l’absence de photographie ne justifient pas une remise en peinture intégrale de l’ensemble des pièces du logement. Il convient également de prendre en compte la durée d’occupation du logement par la locataire soit plus de neuf années.

Par conséquent, au regard de la durée d’occupation du logement, des dégradations commises et des justificatifs produits, Madame [R] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [D] [O] la somme de 725 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.

Sur la somme totale

Madame [R] [C] est redevable de la somme de 847,22 € au titre de l’arriéré de loyers et des charges ainsi que de la somme de 725 € au titre des dégradations locatives. Néanmoins, il convient de déduire la somme de 550 € au titre du dépôt de garantie.

Dès lors, Madame [R] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [D] [O] la somme totale de 1 022,22 € assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer.

Sur l’engagement de caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [E] [P] épouse [C] s’est portée caution solidaire des engagements du locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail d’habitation susvisé. Il résulte dudit contrat qu’il a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Cependant il résulte de l’acte de cautionnement que ce dernier a été conclu pour une durée déterminée soit jusqu’au 1er novembre 2017.

Dès lors, Monsieur [D] [O] n’est pas fondé à solliciter la condamnation solidaire de Madame [E] [P] épouse [C] et sa demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [R] [C] partie perdante sera condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de la sommation de payer du 24 septembre 2024 et le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’issue du litige, Madame [R] [C] sera condamnée à verser à Monsieur [D] [O] la somme de 250 €.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONDAMNE Madame [R] [C] à payer à Monsieur [D] [O] la somme de 1 022,22 € au titre des loyers impayés, de la régularisation des charges des années 2022 et 2023 et des dégradations locatives, déduction faite du dépôt de garantie ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [D] [O] de ses demandes présentées à l’encontre de Madame [E] [P] épouse [C] ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [R] [C] aux dépens comprenant les frais de la sommation de payer du 24 septembre 2024 et le coût de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [R] [C] à verser à Monsieur [D] [O] la somme de 250 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,