RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00363 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IK6G

4ème CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 13 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Séverine BESSE 1ère Vice-Présidente du Tribunal Judiciaire

assistée, pendant les débats de Madame Gisèle LAUVERNAY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 26 Juin 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4] [Localité 2] REPRESENET PAR SON SYNDIC LE CABINET CITYA MONTCHALIN, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 2]

représenté par M^e GALLETT DE LA SELARL ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué par M^e LADIGNAC-PHILIPPE, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [U] [T]

demeurant [Adresse 3] – [Localité 2]

non comparant

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Septembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [T] est propriétaire du lot n°39 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 4] à [Localité 2].

En raison d’un arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer les charges en date du 4 mars 2024 pour un montant en principal de 1 511,26 euros, demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2] a fait assigner M. [U] [T] devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de solliciter sa condamnation à lui payer la somme de :

• 2 095,40 euros en principal correspondant aux charges de copropriété impayées arrêtées au 1 er avril 2024 inclus, outre intérêts légaux à compter du commandement de payer, somme à parfaire selon décompte actualisé au jour du jugement à intervenir,

• 100,00 euros à titre des dommages-intérêts (art.1231-6 du Code civil),

• 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

• aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre, que soit ordonné l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a actualisé sa créance à la somme de 2 342,05 euros arrêtée au 8 avril 2024 et maintenu ses autres demandes.

Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que M. [U] [T], copropriétaire dans l’ensemble immobilier, reste redevable de charges de copropriété malgré un commandement de payer. Il souligne que ces retards de paiement mettent en difficulté la trésorerie de la copropriété de l’immeuble et rendent nécessaire un appel de fonds supplémentaire.

M. [U] [T], régulièrement cité après vérification par le commissaire de justice de son nom sur la boîte aux lettres, sur la porte et l’interphone, ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 13 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges impayées

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Le syndicat des copropriétaires communique :

un relevé de renseignement de propriété du 21 février 2024le règlement de copropriété ;le contrat de syndic du 11 décembre 2020 ;un état des dépenses du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023 ;les budgets prévisionnels des années 2024 et 2025 ;un décompte de charges copropriété arrêté au 8 avril 2024 s’élevant à la somme de 2 342,05 euros ;le commandement de payer du 4 mars 2024 mentionnant un solde principal de 1 511,26 euros ;une mise en demeure du 19 juillet 2023 mentionnant un solde principal de 428,07 euros ;une mise en demeure du 10 août 2023 mentionnant un solde principal de 473,67 euros ;les appels de fonds du 8 septembre 2022 au 6 mars 2024 ;les procès-verbaux des Assemblées générales du 5 avril 2022 au 6 avril 2023 approuvant les comptes des différents exercices, validant les travaux et adoptant les budgets prévisionnels.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance de 964,04 euros au titre des charges impayées au 8 avril 2024 comprenant l’appel de charges et fonds travaux du 1er avril 2024, après déduction des frais de mise en demeure, du coût de commandement de payer, des honoraires de transmission à l’huissier et à l’avocat et des frais d’huissier.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret.

Le syndicat des copropriétaires justifie du coût du commandement de payer de 92,16 euros, de la mise en demeure du 19 juillet 2023 de 45,60 euros et de sa relance du 10 août 2023 pour 33,60 euros retenus au titre des frais nécessaires. En revanche la somme de 960 euros n’est pas justifiée par des diligences exceptionnelles et constitue des honoraires non prévus dans la loi.

Par conséquent, M. [U] [T] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :

—  964,04 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêtées au 8 avril 2024, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 859,90 euros (déduction faite des frais) et de la signification de la décision pour le surplus,

—  171,36 euros au titre des frais nécessaires.

Sur la résistance abusive

Le syndicat de copropriétaires ne rapportant pas la preuve de la mauvaise foi du défendeur, qui ne peut être déduite uniquement du défaut de paiement, ni d’un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement indemnisé par les intérêts moratoires, tel qu’un appel de fonds exceptionnel voté du fait de la carence de M. [U] [T], il est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il est conforme à l’équité que, partie succombante, M. [U] [T] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 2] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE M. [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] les sommes suivantes :

-964,04 euros au titre de l’arriéré de charges impayées arrêtées au 8 avril 2024, comprenant l’appel de charges et fonds travaux du 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 859,90 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

-171,36 euros au titre des frais nécessaires ;

-400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 2] de ses plus amples demandes ;

CONDAMNE M. [U] [T] aux dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, et après lecture faite, le Président a signé avec le Greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT