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COUR D’APPEL DE [Localité 37]

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de [Localité 32]

AFFAIRE N° RG 23/09127 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YDLR

N° de MINUTE : 25/00373

Chambre 6/Section 5

JUGEMENT DU 19 MAI 2025

Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 29], représenté par son syndic, la société TRAGESTIM

[Adresse 2]

[Localité 13]

représentée par Me [L], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0428

DEMANDEUR

C/

La S.A. ALLIANZ IARD es qualité d’assureur DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 29]

[Adresse 1]

[Adresse 34]

[Localité 30]

représentée par Maître Stéphane BRIZON de l’AARPI AARPI BRIZON MOUSAEI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D2066

L’Association “LE TRITON”

[Adresse 3]

[Localité 31]

La société SCI DU COQ FRANCAIS

[Adresse 3]

[Localité 31]

Ayant tous pour Avocat : Maître Sébastien DENEUX de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

Monsieur [U] [W]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Madame [G] [W]

[Adresse 9]

[Localité 12]

Ayant tous pour Avocat : Maître Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0628

La société MAIF es qualité d’assureur de l’Association LE TRITON

[Adresse 8]

[Localité 14]

représentée par M^e Christophe GUIBLAIS, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 12

La compagine GAN ASSURANCES es qualité d’assureur de Madame [G] [W] et de Monsieur [U] [W]

[Adresse 15]

[Localité 10]

représentée par M^e Bérangère MONTAGNE, AGMC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0430

La S.A. GENERALI IARD es sa qualité d’assureur de la SCI DU COQ FRANCAIS

[Adresse 7]

[Localité 11]

représentée par M^e Marie-Charlotte MARTY, la SELAS CHEVALIER MARTY PRUVOST, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R085

La S.A. ALLIANZ es qualité d’assureur de la SARL LES NOUVELLES HABITATIONS

[Adresse 1]

[Adresse 33]

[Localité 30]

représentée par Maître Stanislas COMOLET de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0435

Intervenante forcée

Monsieur [E] [S]

[Adresse 20]

[Localité 31]

non comparant

Monsieur [J] [H]

[Adresse 20]

[Localité 31]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Monsieur François DEROUAULT, Juge

Assistés aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 10 Mars 2025 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et Messieurs David BRACQ-ARBUS et François DEROUAULT Juges, assistés de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2025.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22] s’est plaint d’avoir subi le 27 août 2019 un important dégât des eaux se manifestant par des infiltrations d’eau le long du mur pignon arrière de l’immeuble.

Le 27 août 2019, le syndicat des copropriétaires a effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur la SA ALLIANZ IARD.

Sont mitoyens de l’immeuble situé [Adresse 25], les immeubles voisins suivants :

— celui situé [Adresse 18], propriété des époux [W], assurés auprès de la SA GAN ASSURANCES ;

— celui situé [Adresse 6], propriété des époux [W], donné à bail à l’association LE TRITON qui l’a assuré auprès de la MAIF et qui y a fait réaliser d’importants travaux de changement de destination, surélévation et modification confiés à la SARL [Adresse 36] assurée auprès de la SA ALLIANZ IARD ;

— celui situé [Adresse 3], propriété de la SCI DU COQ FRANÇAIS et assuré auprès de la SA GENERALI IARD.

Une expertise amiable a été diligentée par les assureurs respectifs.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception le 5 mai 2020, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22] a, vainement, mis en demeure la SCI DU COQ FRANÇAIS d’avoir à effectuer les travaux de nature à faire cesser les désordres.

Se plaignant de l’aggravation des désordres et de l’inertie de la SCI DU COQ FRANCAIS, le syndicat des copropriétaires de de l’immeuble situé [Adresse 22], a par actes d’huissier de justice en date des 27, 28 janvier 2021 et 2 février 2021, saisi le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en matière de référés aux fins d’obtenir une expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 16 avril 2021, il a été fait droit à cette demande et Monsieur [N] [Y] a été désigné pour y procéder.

Suivant ordonnance en date du 18 février 2022, les opérations d’expertise ont été étendues à l’association LE TRITON et à la SA GAN ASSURANCES en sa qualité d’assureur des consorts [W] propriétaires des immeubles voisins situés [Adresse 16].

Par ordonnance en date du 28 mars 2022, les opérations d’expertise ont été étendues à la société QUALICONSULT et son assureur ALLIANZ, Monsieur [C] [F] et la MAIF en qualité d’assureur de l’association LE TRITON, cette dernière ayant fait édifier l’immeuble situé [Adresse 6].

L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 5 janvier 2023.

Par actes d’huissier de justice en date des 13, 14, 18 et 19 septembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 24], représenté par son syndic la SAS TRAGESTIM, a fait assigner Monsieur [E] [S], [J] [H], l’Association LE TRITON, son assureur la SAM MAIF, Monsieur [U] [W], Madame [G] [W], leur assureur la SA GAN SSURANCES, la SCI DU COQ FRANÇAIS, son assureur la SA GENERALI IARD et la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 24], devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir qu’il leur soit enjoint de faire réaliser les travaux nécessaires pour mettre fin aux désordres conformément aux préconisations de l’expert judiciaire ainsi que leur condamnation in solidum à l’indemniser des préjudices subis.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 janvier 2024, l’Association LE TRITON a fait assigner la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la SARL LES NOUVELLES HABITATIONS, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir sa condamnation à la relever et garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 11 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 10 mars 2025.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 09 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 24], demandent au tribunal de :

« ENJOINDRE à l’Association LE TRITON, exploitante et maître d’ouvrage de l’immeuble situé [Adresse 5] et à Madame [G] [W] et Monsieur [P] [W], propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5], d’entreprendre les travaux conformes au rapport d’expertise judiciaire, de nature à remédier aux défauts relevés par l’Expert judiciaire, sous 30 jours à compter de la signification du Jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à l’expiration de ces 30 jours, durant trois mois;

ENJOINDRE à Madame [G] [W] et à Monsieur [P] [W], propriétaires de l’immeuble situé [Adresse 17], d’entreprendre les travaux conformes au rapport d’expertise judiciaire, de nature à remédier aux défauts relevés par l’Expert judiciaire, sous 30 jours à compter de la signification du Jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à l’expiration de ces 30 jours, durant trois mois ;

ENJOINDRE à la Société SCI DU COQ FRANCAIS, propriétaire de l’immeuble situé [Adresse 3], d’entreprendre les travaux conformes au rapport d’expertise judiciaire, de nature à remédier aux défauts relevés par l’Expert judiciaire, sous 30 jours à compter de la signification du Jugement à intervenir et ce, sous astreinte de 2.000 € par jour de retard à l’expiration de ces 30 jours, durant trois mois ;

CONDAMNER in solidum l’Association LE TRITON, Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et la Société SCI DU COQ FRANÇAIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22] une somme de 34.300 € TTC (soit, 98 % de 35.000 € TTC), revalorisée suivant l’indice BT01 au jour du Jugement à intervenir, en indemnisation du coût des travaux réparatoires à entreprendre en parties communes (escalier et local à vélos) tel qu’évalué par l’Expert judiciaire ;

CONDAMNER les Sociétés MAIF, GAN ASSURANCES, GENERALI IARD et ALLIANZ IARD à garantir leurs assurés respectifs, à savoir l’Association LE TRITON, Monsieur [U] [W] et Madame [G] [W], la Société SCI DU COQ FRANÇAIS et Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22], de toutes les condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ;

PRENDRE acte de la mise en cause de Monsieur [E] [S] et de Monsieur [J] [H] afin qu’ils puissent faire valoir leurs droits ;

DEBOUTER la Société SCI DU COQ FRANÇAIS, l’Association LE TRITON, la Société MAIF, la Société ALLIANZ IARD, la Société GAN ASSURANCES, la Société GENERALI IARD, Madame [G] [W] et Monsieur [P] [W] de leurs demandes, fins et conclusions contraires ;

CONDAMNER in solidum l’Association LE TRITON, Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et la Société SCI DU COQ FRANCAIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22] une somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum l’Association LE TRITON, Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et la Société SCI DU COQ FRANCAIS à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 09 janvier 2024, la SCI DU COQ Français et l’Association LE TRITON demandent au tribunal de :

«A titre principal,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 26] de toutes ses demandes telles que dirigées contre la SCI DU COQ FRANÇAIS et l’Association LE TRITON,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 26] au paiement d’une somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 26] aux entiers dépens d’instance,

A titre subsidiaire,

CONDAMNER la société GENERALI IARD à garantir la SCI DU COQ FRANÇAIS de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

CONDAMNER la MAIF à garantir l’Association LE TRITON de toutes demandes qui seraient prononcées à son encontre.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, la MAIF en sa qualité d’assureur de l’Association LE TRITON demande au tribunal de :

« Limiter la condamnation de la MAIF au règlement de la somme de 32.190,00 € TTC en réparation des seules conséquences dommageables subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 27],

Débouter toutes autres demandes formulées à l’encontre de la MAIF.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 14 octobre 2024, les époux [W] demandent au tribunal de :

« DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 23] de toutes ses demandes telles que dirigées à l’encontre de Monsieur et Madame [W] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 23] à verser la somme de 7.000 € à Monsieur et Madame [W] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 23] aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise. A titre subsidiaire LIMITER la responsabilité de Monsieur et Madame [W] à 5% ;

CONDAMNER la société GAN ASSURANCES à garantir Monsieur et Madame [W] de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, la SA GAN ASSURANCES en sa qualité d’assureur des époux [W] demande au tribunal de :

« A titre principal :

DEBOUTER toute partie de ses demandes formulées à l’encontre de GAN ASSURANCES,

A titre subsidiaire :

LIMITER le montant dû par la Compagnie GAN ASSURANCES au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 28], au titre des travaux de remise état, à la part correspondant à la responsabilité qui serait retenue à l’encontre des consorts [W], laquelle ne saurait en toute état de cause la somme de

DEBOUTER toute partie de ses demandes plus amples ou contraires, En tout état de cause, CONDAMNER l’association LE TRITON à relever et garantir la compagnie GAN ASSURANCES de toute condamnation qui serait prononcé à son encontre tant en principal qu’en intérêts et frais, notamment s’agissant des sommes excédant la part de responsabilité éventuellement mise à la charge des Consorts [W],

CONDAMNER tout succombant à verser à la Compagnie GAN ASSURANCES la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2024, la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 22] demande au tribunal de :

« Recevoir la société ALLIANZ IARD en ses conclusions et l’y déclarer bien fondée, Mettre purement et simplement hors de cause la société ALLIANZ IARD,

Débouter toutes demandes formulées à l’encontre de la société ALLIANZ IARD,

En tout état de cause,

Juger que la concluante ne saurait être tenue que dans le termes et limites de la police souscrite,

Ecarter toutes demandes de condamnation et/ou de garantie qui contreviendraient aux limites de garanties contractuelles,

Condamner toutes parties succombantes à payer à la société ALLIANZ IARD la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du CPC, dont distraction au profit de Maître BRIZON, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ainsi qu’aux dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 14 février 2025, la SA ALLIANZ IARD en sa qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS demande au tribunal de :

« DÉBOUTER l’association Le Triton de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre d’ALLIANZ IARD recherchée en qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS;

DÉBOUTER les parties de toutes demandes plus amples ou contraires formées à l’encontre d’ALLIANZ IARD recherchée en qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS;

Subsidiairement, dans l’éventualité où le Tribunal entrerait néanmoins en voie de condamnation à l’encontre d’ALLIANZ IARD recherchée en qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS,

— REJETER toute condamnation d’ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS à garantir la réalisation des travaux réparatoires sous astreinte; JUGER que toute condamnation d’ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS à garantir ne saurait dépasser une quote-part de 87% du coût des travaux de remise en état, à l’exclusion de tous autres frais induits ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER l’association Le Triton à payer la somme de 1.000 € au profit d’ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SARL NOUVELLES HABITATIONS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. ».

***

Assigné par remise à étude, Monsieur [J] [H] n’a pas constitué avocat.

Assigné par remise à étude Monsieur [E] [S] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

La « mise hors de cause » ne correspond en soi juridiquement ni à une prétention ni à un moyen de défense. Dépourvue de portée juridique en elle-même, elle ne peut être que la conséquence d’un rejet des demandes au fond ou de leur irrecevabilité, l’examen d’une exception de procédure relevant pour sa part exclusivement de la compétence du juge de la mise en état conformément à l’article 789 du code de procédure civile.

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il résulte de l’application combinée des dispositions des articles 802 et 803 du code de procédure civile qu’aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, après l’ordonnance de clôture, laquelle peut néanmoins être révoquée, d’office ou à la demande des parties – par conclusions dûment signifiées ou notifiées –, s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. La constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, par conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2025 la SA ALLIANZ IARD a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 décembre 2024 afin de régulariser des conclusions au fond.

En l’absence d’opposition des parties dès lors que ce rabat n’entraîne aucun nouveau renvoi à la mise en état, il convient de faire droit à la demande, de recevoir les conclusions de la SA ALLIANZ IARD notifiées par RPVA le 14 février 2025, et de prononcer la clôture des débats à la date de l’audience.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence d’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25]

Il est un principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires forme une demande tendant à ce que l’association de LE TRITON, les époux [W] et la SCI DU COQ FRANÇAIS soient garantis par leurs assureurs respectifs.

Ces demandes n’étant pas formées au profit du syndicat des copropriétaires, il convient de les déclarer irrecevables.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25]

Sur la matérialité des désordres

Aux termes de son rapport du 5 janvier 2023, qui n’a été contesté par aucune des parties, l’expert judiciaire indique avoir constaté que :

— à l’extérieur

« On note des ruissellements sur le pignon (…)

au droit du pignon litigieux (côté propriétés voisines) on constate plusieurs pathologies au droit de l’imperméabilité du ravalement à savoir :

Microfissures horizontales, à vocation non infiltrantes ;

Fissures à vocation infiltrantes, anciennes, sales, moussues

Trou dans le ravalement côté n°11 bis

Absence de couvertine en tête autorisant coulures sales

Ainsi, la matérialité des désordres d’infiltrations dont se plaint le syndicat des copropriétaires est établie. »

— à l’intérieur

Dans les escaliers,

Au 3ème étage, pas de traces de venues d’eau parasites

Au 2ème étage :

« Traces de fuites sur le pignon côté n°[Adresse 5].

Ecaillage des peintures et dégradation du plâtre.

Ces désordres se situent au droit du chéneau voisin entre le 1er et le 2ème étage.

Cet escalier n’est ni chauffé, ni isolé, ni ventilé.

Quelques traces de venues d’eau sont présentes, de façon moindre, le mur côté n°11 bis.

On mesure un taux d’humidité résiduel de 27 % (ponctuel à 35 %). »

Au 1er étage :

« La totalité du mur pignon (côté n°11) est dégradé, à savoir peinture disparue + enduit tâché + salissures.

Pas d’humidité mesurée ce jour »

Au rez-de-chaussée

« La moquette est tâchée, décollée.

De nombreuses traces de venues d’eau sont visualisées.

Le pignon présente une peinture écaillée, du salpêtre.

Côté hall d’entrée, par migration d’eau, un lé de papier peint est décollé partiellement. »

Au niveau moins un

« (…) au droit du mur pignon, on constate des traces de coulures d’eau, des salissures murales »

Au niveau moins deux :

« (…) des traces plus réduites de venues d’eau parasites depuis le pignon litigieux.

Pas d’humidité résiduelle mesurée.

En pied d’escalier on visualise des venues d’eau depuis le mur pignon enterré. Elles sont circonscrites. »

Dans le local à vélo

« On constate des venues d’eau depuis le plancher haut, côté voisin.

L’isolant de type Fibralith est décoloré en cueillie.

Le mur côté façade rue est très fortement dégradé (moisissures, salissures, condensation, coulures).

Le sol montre des traces de venues d’eau parasitses.

Ce local n’est ni chauffé, ni ventilé.

En façade rue on constate une dégradation de la pierre de taille à son endroit y compris les joints de liaison.

Le raccord avec le bâtiment voisin n’est pas étanche. ».

Aucune des parties ne verse aux débats de nouveaux éléments permettant de remettre en cause les constatations et analyses de l’expert judiciaire.

La matérialité des désordres dont se plaint le syndicat des copropriétaires est donc établie.

Sur les responsabilités

Est responsable de plein droit, sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil et du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, le propriétaire qui est l’auteur d’un trouble excédant les inconvénients qu’il est habituel de supporter entre voisins.

La responsabilité pour trouble anormal de voisinage est une responsabilité étrangère à la notion de faute et il appartient au juge saisi d’une demande en réparation sur ce fondement d’apprécier le caractère normal ou anormal du trouble invoqué, la charge de la preuve incombant à celui qui en demande réparation.

Il appartient donc à la partie demanderesse de rapporter la preuve d’un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage et de son caractère permanent ou récurrent.

S’agissant d’une responsabilité objective, sans faute, l’action en indemnisation peut être dirigée contre le propriétaire du fonds d’où provient le trouble, peu important que celui-ci n’en ait pas été le propriétaire à l’époque de la réalisation du dommage ou qu’il n’en soit pas l’auteur. Ainsi, la responsabilité du propriétaire peut être engagée sur le fondement du trouble anormal de voisinage même s’il n’était pas le maître de l’ouvrage des travaux. (2ème civ 28 mars 2013 pourvoi n° 12-13.917)

Le propriétaire actuel du bien où ont eu lieu les travaux à l’origine des dommages est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage constatés dans le fonds voisin. (3e Civ., 11 mai 2000, pourvoi n°98-18.249 ; 3e Civ., 16 mars 2022, pourvoi n° 18-23.954).

Le propriétaire actuel du fonds d’où provient le trouble et le maître de l’ouvrage des travaux à l’origine du trouble peuvent voir engager leur responsabilité in solidum (3e civ. 11 janvier 2023 pourvoi n°21-23.014).

En l’espèce, l’expert judiciaire relève que les fuites d’eau et venues d’eau parasites dans les parties communes de la copropriété située [Adresse 21] peuvent avoir plusieurs origines :

— l’existence de défauts intrinsèques au bâtiment situé [Adresse 21], à savoir l’absence de couvertine en acrotère et des fissures structurelles infiltrantes du mur pignon dont il considère qu’il s’agit de causes accessoires aux désordres constatés, qu’il évalue à 2 % ;

— l’existence d’un défaut d’étanchéité du joint de dilatation du bâtiment situé [Adresse 3], propriété de la SCI DU COQ FRANÇAIS, dont il considère qu’il s’agit d’une cause mineure des désordres constatés et qu’il évalue à 1 % ;

— l’existence de défauts de la toiture du bâtiment situé [Adresse 17], propriété des époux [W], à savoir une bâche non étanche, l’absence de noquet et de bande solin engravée, les raccords d’étanchéité paxalu défaits, le joint silicone longitudinal décollé et des trous de fixation d’une ancienne bâche sur le mur pignon, dont il considère qu’il s’agit de causes secondaires dans la survenance des désordres constatés qu’il évalue à 10 % ;

— l’existence de défauts de la toiture du bâtiment situé [Adresse 5], érigé par l’association LE TRITON ; l’expert judiciaire explique que les infiltrations sont dues à des carences du chéneau qui a été réalisé de manière non-conforme aux règles de l’art et au DTU (contrepente, section insuffisante, descente d’EP unique et de type « précaire ») et à l’absence de crapaudine au droit de la descente d’EP ; il conclut qu’il s’agit des causes principales des désordres constatés, qu’il évalue à 87%.

L’expert judiciaire n’est pas affirmatif quant à l’origine des infiltrations subies par le syndicat des copropriétaires employant le conditionnel ou des formules hypothétiques à plusieurs reprises :

— en page 35 « les pièces du dossier, les explications des parties et les constatations contradictoires in situ permettent de proposer plusieurs défauts d’étanchéité et d’évacuation des EP qui – par un phénomène de concomitance – ont pu être à l’origine des fuites ponctuelles ».

— s’agissant des défauts intrinsèques du bâtiment situé [Adresse 21], il écrit que « plusieurs défauts peuvent autoriser des micro-venues d’eau au sein des maçonneries du pignon de la copropriété ».

— s’agissant des défauts du bâtiment situé [Adresse 3], il précise que « des venues d’eau réduites (ruissellement côté Nord-Ouest) peuvent ainsi pénétrer dans les maçonneries du pignon du SDC ».

— s’agissant des défauts du bâtiment situé [Adresse 17], il indique que « Toutefois, seuls les défauts pouvant autoriser des venues d’eau parasites dans la propriété voisine sont précisés ci-après ».

En revanche, il est affirmatif s’agissant des défauts du bâtiment situé [Adresse 5].

En outre, l’expert judiciaire relève en s’appuyant sur une attestation établie par Monsieur [A] intervenu à la demande de l’association LE TRITON et illustré de plusieurs photographies, pièces versées aux débats, que le 8 mars 2021 il a été procédé à une intervention sur le chéneau de l’immeuble situé [Adresse 5], qu’il a été constaté que celui-ci était obstrué et qu’il a été posé une crapaudine.

L’expert judiciaire indique également, qu’à la suite de l’intervention de Monsieur [A] le 8 mars 2021, aucune nouvelle arrivée d’eau parasite n’a affecté les parties communes, que lors des opérations d’expertise il a constaté un assèchement significatif des zones concernées, une humidité résiduelle étant encore relevée seulement dans l’escalier au 2ème étage et que les venues d’eau parasites originelles se situaient à la même altimétrie que le chéneau litigieux.

De surcroît, si aucune des parties ne démontre avoir effectué les travaux recommandés par l’expert judiciaire afin de supprimer les causes des désordres d’infiltrations, en revanche, tant l’expert judiciaire que le demandeur reconnaissent l’absence de toute nouvelle infiltration depuis le 8 mars 2021, date à laquelle le chéneau a été nettoyé et une crapaudine posée.

Ainsi, contrairement aux conclusions de l’expertise judiciaire, il n’est pas suffisamment démontré que les défauts affectant les immeubles situés [Adresse 25], [Adresse 3] et [Adresse 18] ont provoqué ou même participé aux infiltrations subies par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25], entre le 27 août 2019 et le 8 mars 2021, alors qu’il est établi que ces infiltrations ont pour origine une obstruction du chéneau et une absence de crapaudine de l’immeuble situé [Adresse 6].

En conséquence, les époux [W] en leur qualité de propriétaires de l’immeuble situé n°[Adresse 6] et l’association LE TRITON, en sa qualité de locataire et maître d’ouvrage des travaux à l’origine des désordres sont responsables in solidum à l’égard du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Sur les demandes d’exécution de travaux pour faire cesser les troubles anormaux du voisinage

Il incombe au juge d’apprécier souverainement la mesure propre à faire cesser les troubles anormaux du voisinage.

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire du 5 janvier 2023 que :

— le 8 mars 2021, après débouchage d’un chéneau engorgé au [Adresse 35], les venues d’eau parasites ont cessé ;

— lors de deux visites des lieux du 14 septembre 2021 et du 21 juin 2022, postérieurement à cette intervention, plus aucune humidité n’est constatée, à l’exception d’une humidité résiduelle dans l’escalier au 2ème étage ;

— l’expert judiciaire préconise la réalisation de travaux de mise en conformité à la charge afin de l’Association le Triton, des époux [W], de la SCI DU COQ FRANÇAIS et du syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 25], « afin de supprimer les causes de venues d’eau parasites encore possibles ».

Ainsi, bien que les parties n’aient pas fait réaliser tous les travaux préconisés par l’expert judiciaire pour mettre fin aux infiltrations, dès lors qu’il n’est plus constaté d’infiltrations dans les parties communes de l’immeuble depuis plus de 4 ans, il n’y a pas lieu d’ordonner la réalisation de travaux supplémentaires.

Dans ces conditions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] sera débouté de ses demandes à ce titre.

Sur le coût des réparations

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire du 5 janvier 2023 le coût des travaux nécessaires à la réparation des parties communes (escalier et local à vélo) est évalué à la somme de 35.000€ TTC.

Aucune des parties ne fournit de nouveaux éléments permettant de remettre en cause cette évaluation de l’expert.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation in solidum de la SCI DU COQ FRANÇAIS, des époux [W] et de l’Association LE TRITON à lui payer 98 % de ce montant, soit la somme de 34.300 €.

Seules l’obstruction du chéneau et l’absence de crapaudine sur l’immeuble situé n° [Adresse 6], érigé par l’association le TRITON et propriété des époux [W], étant retenues comme causes des désordres d’infiltration subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 25], il y a lieu de condamner in solidum les époux [W] et l’association LE TRITON à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 34.300€ TTC.

Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 5 janvier 2023, date du dernier devis, jusqu’à la date du jugement et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les appels en garantie de l’Association LE TRITON

à l’encontre de la SA ALLIANZ IARD en qualité d’assureur de la SARL [Adresse 36]

En l’espèce, l’examen des pièces versées aux débats, en particulier le permis de construire accordé le 16 novembre 2010 à l’association LE TRITON et le devis n°06.05.2012 émis le 18 mai 2012 par la SARL [Adresse 36] accepté par l’association LE TRITON, permet d’établir que cette dernière a fait réaliser des travaux portant sur la création d’une scène de spectacle comprenant une couverture acier de structure portant d’isolation en polyuréthane et la création de chenaux contre le voisin.

Il résulte par ailleurs de l’attestation d’assurance du 6 juin 2012 que la SARL NOUVELLES HABITATIONS a souscrit une police d’assurance n°43160126 pour les chantiers ouverts entre le 1er janvier 2011 et le 30 septembre 2012 garantissant notamment sa responsabilité décennale et sa responsabilité civile de droit commun.

Aux termes de cette police, les activités déclarées sont les suivantes :

« Maçonnerie-Béton armé sauf précontraint sur site (…)

Ainsi que les travaux accessoires et/ou complémentaires de :

— terrassement et canalisations enterrées, complément d’étanchéité des murs enterrés, pose de matériaux contribuant à l’isolation intérieure, pose de matériaux contribuant à l’isolation extérieure par procédés mécaniques à l’exclusion de tout procédé collé, pose de renforts de bois ou de métal nécessitée par l’ouverture des baies et les reprises en sous-œuvre, démolition VRD, pose d’huisseries, pose d’éléments simples de charpente, pose de charpente préfabriquée et pose de tuiles canal à l’exclusion de tout autre matériau de couverture, plâtrerie, carrelage, faïence et revêtement en matériaux durs à base minérale, calfeutrement de joints.

Electricité (à l’exclusion de la production d’électricité) (…) ».

Ainsi, l’activité couverture n’est pas une activité couverte par la police d’assurance, de sorte que la SA ALLIANZ IARD est fondée à dénier sa garantie.

En conséquence, l’association LE TRITON sera déboutée de son appel en garantie à son encontre.

à l’encontre de son assureur la SAM MAIF

Il résulte de l’avis d’échéance en date du 1er janvier 2019 que l’Association LE TRITON a souscrit une assurance multirisque des associations et collectivités auprès de la SAM MAIF couvrant notamment les immeubles situés [Adresse 4].

Aux termes de l’article 18 conditions générales de cette police « sont assurés au titre du contrat, à la condition d’avoir été régulièrement déclarés et de figurer comme tels aux conditions particulières les biens immobiliers dont vous êtes occupant lorsque la convention qui vous lie au propriétaire vous fait obligation de souscrire une assurance pour le compte de ce dernier. ».

L’article 20 de ces mêmes conditions générales prévoit que la « MAIF garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que vous-même ou tout bénéficiaire des garanties peuvent encourir à l’égard des tiers du fait des activités, des biens et des risques locatifs ou d’occupant, assurés au titre du contrat. ».

Au demeurant la SAM MAIF ne dénie pas sa garantie à son assuré, mais demande qu’elle soit limitée à 87 % au regard de ce qu’a retenu l’expert judiciaire.

Les conclusions de l’expert judiciaire n’ayant pas été retenues à cet égard, la SAM MAIF sera condamnée à garantir intégralement son assuré l’association LE TRITON.

Sur l’appel en garantie des époux [W] à l’encontre de leur assureur la SA GAN ASSURANCES

Il résulte de la police d’assurance n°151239018 à effet du 1er février 2015, que l’immeuble situé [Adresse 19] est assuré auprès de la sa GAN ASSURANCES au titre d’une garantie dégât des eaux.

Au demeurant la SA GAN ASSURANCES ne dénie pas sa garantie à ses assurés à ce titre et pour cet immeuble.

En revanche, il ne résulte d’aucune pièce versée aux débats que les époux [W] ont assuré l’immeuble leur appartenant au [Adresse 6].

Or, c’est en leur qualité de propriétaire de ce bien que leur responsabilité est engagée sur le fondement des troubles anormaux de voisinage.

En conséquence, les époux [W] seront déboutés de leur appel en garantie à l’encontre de la SA GAN ASSURANCES.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à titre principal, la SAM MAIF sera condamnée aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n°21/311, RG n°21/2128 et RG n°22/464).

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, en l’absence de tout justificatif, l’équité commande de condamner la SAM MAIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 25] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas faire droit aux demandes des autres parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la révocation de l’ordonnance de clôture du 11 décembre 2024 ;

REÇOIT les conclusions notifiées par RPVA le 14 février 2025 par la SA ALLIANZ IARD ;

ORDONNE la clôture de l’instruction au 10 mars 2025 ;

declare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 24] tendant à ce que l’association LE TRITON, Monsieur [U] [W], Madame [B] [W] et la SCI LE COQ FRANÇAIS soient garantis par leurs assureurs respectifs la SAM MAIF, la SA GAN ASSURANCES et la SA GENERALI IARD ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W], Madame [B] [W] et l’association LE TRITON à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 24] la somme de 34.300 € (trente-quatre mille trois cent euros) TTC, actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 5 janvier 2023 jusqu’à la date de la présente décision et augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre du coût des travaux de réparation des parties communes ;

CONDAMNE la SAM MAIF à garantir intégralement son assuré l’association LE TRITON de la condamnation prononcée ci-dessus à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 24] ;

CONDAMNE la SAM MAIF aux dépens de la présente procédure en ce compris les frais d’expertise judiciaire (RG n° 21/311, RG n°21/2128 et RG n°22/464) ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAM MAIF à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 24] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT