TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00636 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWOD

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 11 avril 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

SA IN’LI GRAND EST, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Antoine BON, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 164

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [K] [C]

née le 28 Août 1978 à [Localité 7] (HAUT RHIN),

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Janvier 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 11 avril 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 janvier 2023 à effet au 10 mars 2023, la SA IN’LI GRAND EST a donné à bail à Mme [K] [C] un appartement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 480€ pour l’appartement, 35€ et 25€ pour les emplacements de stationnement outre 90€ de provision sur charges, soit une somme mensuelle totale de 630€.

Des loyers étant demeurés impayés, La SA IN’LI GRAND EST a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 7 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Mme [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 13 mars 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 24 mai 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises notamment à la demande de Mme [K] [C] qui souhaitait constituer avocat puis pour permettre au conseil du demandeur de conclure suite à la décision de recevabilité prise par la commission de surendettement. En dernier lieu l’affaire a été plaidée à l’audience du 10 janvier 2025.

A l’audience, la SA IN’LI GRAND EST régulièrement représentée, reprend oralement ses conclusions du 12 décembre 2024 régulièrement signifiées à Mme [K] [C] et demande au juge :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement prononcer cette résiliation;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [K] [C] et de tous occupants de son chef;

— de condamner Mme [K] [C] au paiement :

. de la somme de 8898.51€ au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

. 631 € à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive des lieux et juger que cette indemnité d’occupation sera indexée aux mêmes conditions que le bail résilié;

— condamner Mme [K] [C] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

La SA IN’LI GRAND EST fait valoir que Mme [K] [C] s’est saisie du délai de renvoi non pour constituer avocat, mais pour déposer un dossier de surendettement, déclaré recevable.

Elle fait valoir que la dette a augmenté raison pour laquelle elle a signifié des conclusions récapitulatives et précise que le loyer courant n’est pas réglé de sorte qu’elle est déchue du bénéfice des dispositions de faveur prévues par l’article 24 de la loi de 89.

Mme [K] [C] n’a pas comparu, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 14 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure alors applicable.

Par ailleurs, la SA IN’LI GRAND EST justifie avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec accusé de réception, le 1er décembre 2023.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et ses conséquences :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure au 29 juillet 2023 restant applicable aux baux conclus avant cette date, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu entre les parties contient ainsi une clause résolutoire (article 10).

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2023, pour la somme en principal de 1908.42 € correspondant à un solde de loyers et charges dus depuis le 5 juin 2023 (rejet du prélèvement).

La charge de la preuve de paiements libératoires pèse sur la locataire laquelle n’a pas comparu et ne rapporte pas la preuve de paiements autre que ceux décomptés par le bailleur.

Or dans les deux mois suivant la délivrance du commandement, la SA IN’LI GRAND EST n’a enregistré qu’un paiement de 200€, l’intégralité des prélèvements ayant été rejetés.

Il est donc établi que Mme [K] [C] ne s’est pas acquittée des causes du commandement.

Le dépôt ultérieur (6 août 2024) d’un dossier en vue du traitement de sa situation de surendettement, déclarée recevable le 29 août 2024 est sans effet sur le jeu de la clause résolutoire laquelle a produit ses effets le 7 janvier 2024 à minuit, soit antérieurement à la décision de recevabilité et à l’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par la commission de surendettement dans sa décision du 29 août 2024.

Par ailleurs, l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, prévoit qu’à défaut d’avoir repris au jour de l’audience, le paiement du loyer et des charges, le locataire est exclu du bénéfice des dispositions de ce texte.

Mme [K] [C] qui n’a pas comparu, échoue à rapporter la preuve de la reprise du paiement du loyer courant, avant l’audience.

D’ailleurs le relevé de compte arrêté au 11 décembre 2024 permet de constater que depuis le paiement de 200€ par virement du 17 novembre 2023, les seuls montants portés au crédit du compte procèdent du versement le 1er février 2024, d’allocations logement pour la période de juin à novembre 2023 (1633.07) et 291€ pour le mois de décembre 2023.

Par conséquent Mme [K] [C] est déchue du bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi de 89 – sauf pour le bailleur à prendre en compte la décision d’effacement de la dette ultérieure dans le cadre du rétablissement personnel) et n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, son expulsion, ainsi que de ses biens et de celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail (7 janvier 2024 sous réserve de la décision ultérieure d’effacement) et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient donc, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 630 € à compter du 8 janvier 2024 et de dire qu’elle sera indexée aux conditions du bail résiliée.

Enfin, il convient de condamner Mme [K] [C] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 8898.51€ au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2024.

— Sur les demandes accessoires :

Mme [K] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (130.87€), de la notification à la ccapex, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA IN’LI GRAND EST, Mme [K] [C] sera condamnée à lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE RECEVABLE l’action en résiliation de bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 janvier 2023 prenant effet le 10 mars 2023 entre la SA IN’LI GRAND EST et Mme [K] [C] concernant un appartement et deux emplacements de stationnement situés [Adresse 1] sont réunies à la date du 7 janvier 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette date ;

DIT QUE Mme [K] [C] est déchue du bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi de 1989 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [K] [C] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [K] [C] à la somme de 630€ (six cent trente euros) à compter du 8 janvier 2024 ;

CONDAMNE Mme [K] [C] à payer à la SA IN’LI GRAND EST cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 8 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant et DIT QUE cette indemnité d’occupation sera révisable et indexable aux conditions du bail résilié ;

CONDAMNE Mme [K] [C] à payer à la SA IN’LI GRAND EST la somme de 8898.51€ (huit mille huit cent quatre vingt dix huit euros cinquante et un centimes) au titre de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023 sur la somme de 1908.42€ et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT QU’il appartiendra au bailleur de faire application de la décision éventuelle d’effacement de la dette adoptée par la commission dans le cadre de la procédure de surendettement ;

CONDAMNE Mme [K] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (130.87 €), de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE Mme [K] [C] à verser à la SA IN’LI GRAND EST une somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 11 avril 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,