TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/00492 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JGMP

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 02 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [P], né le 06 Avril 1955 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [L] [H], né le 28 Août 1975 à [Localité 8] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 22 Mai 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 avril 2015, Monsieur [T] [P] a loué à Monsieur [L] [H] un local à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée droit – [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 400 euros outre 35 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Monsieur [T] [P] a fait assigner Monsieur [L] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties en date du 7 avril 2015, aux torts exclusifs de Monsieur [L] [H],

— Condamner Monsieur [L] [H] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux et le garage n°2 qu’il occupe illicitement, [Adresse 1] à [Localité 6], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard, passé le délai d’évacuation qui sera ramené à un mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux au regard de la nature du dossier,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [L] [H] à payer au demandeur une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 800 € plus charges à compter du jugement à intervenir, et jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [L] [H] à payer au demandeur le montant de 15660 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtes au 31 décembre 2024,

— Condamner en outre Monsieur [L] [H] à payer au demandeur en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre le 31 décembre 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir, au titre des impayés locatifs, avec les intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [L] [H] à payer au demandeur un montant de 1500 € avec les intérêts de droit à compter du jour de l’assignation en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [L] [H] en tous les frais et dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 14 février 2025

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [T] [P], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Il précise que les impayés locatifs ont commencé dès la première année de location du logement et que depuis l’année 2021 plus aucun paiement n’a été effectué par Monsieur [L] [H] et qu’une partie de la dette locative est prescrite. Il ajoute que le locataire s’est également approprié l’usage du garage n°2 en forçant la serrure.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [L] [H] ne comparaît pas et personne pour le représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 février 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 22 mai 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 décembre 2024, la dette locative de Monsieur [L] [H] s’élève à la somme de 31930,01 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois décembre 2024 inclus. Néanmoins et comme le relève le bailleur, une partie de la dette est prescrite. Ainsi Monsieur [T] [P] est recevable à solliciter le paiement de la dette locative à compter du mois de février 2022.

Dès lors, la dette locative s’élève à la somme de 4785 € au titre de l’année 2022, 5220€ au titre de l’année 2023 et 5220 € au titre de l’année 2024 soit une somme totale de 15225 €.

Monsieur [L] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le montant de la dette locative. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation soit le 13 février 2025, conformément à la demande.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, il est démontré et non contesté que Monsieur [L] [H] n’a procédé à aucun versement du loyer depuis l’année 2021 et que dès l’année 2015, date de son entrée dans le logement, le paiement du loyer n’était pas régulier.

Dès lors, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

L’expulsion de Monsieur [L] [H] sera ordonnée, en conséquence. Monsieur [T] [P] sollicite l’expulsion du locataire également du garage n°2 qui serait occupé illégalement mais aucun élément n’est produit à la procédure permettant de confirmer ses dires, dès lors, cette demande sera rejetée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le demandeur sollicite la réduction du délai à un mois, mais le délai de deux mois apparait nécessaire à Monsieur [L] [H] pour trouver une solution de relogement et entreprendre les démarches pour désencombrer son logement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Monsieur [L] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés à Monsieur [T] [P] ou à son mandataire. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 800 €, le montant réclamé par ce dernier, supérieur au montant du loyer, apparaît manifestement excessif. Aussi, il convient de condamner Monsieur [L] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à celui du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, sans majoration soit la somme mensuelle de 435 €. L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

En outre, Monsieur [L] [H] sera également condamné à verser à Monsieur [T] [P] en deniers et quittances les montants dus pour la période échue entre le 31 décembre 2024, date du décompte, et le jugement à intervenir soit la somme mensuelle de 435 € (loyer et provision sur charges). Cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [H] succombe à l’instance, de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [P] et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [L] [H] sera condamné à verser au demandeur la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Cette somme est augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement et non de l’assignation s’agissant d’une indemnité fixée par le présent jugement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 2 octobre 2025 du bail conclu le 7 avril 2015 entre Monsieur [T] [P], d’une part, et Monsieur [L] [H], d’autre part, concernant le logement situé au rez-de-chaussée droit du [Adresse 1] à [Localité 6] ;

ORDONNE à Monsieur [L] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au rez-de-chaussée droit du [Adresse 1] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [T] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [T] [P] de sa demande d’astreinte ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Monsieur [T] [P] de sa demande d’expulsion se rapportant au garage n°2 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à verser à Monsieur [T] [P] la somme de 15225 euros (quinze mille deux cent vingt-cinq euros) (décompte arrêté au 31 décembre 2024, mois de décembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 13 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à verser à Monsieur [T] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit la somme de 435 euros, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du 2 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès la résiliation du bail, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à verser à Monsieur [T] [P] en deniers et quittances le montant des loyers et la provision sur charges soit la somme mensuelle de 435 € pour la période de janvier 2025 au 1er octobre 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [P] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à verser à Monsieur [T] [P] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 02 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,