TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/659

N° RG 24/01883 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I5BJ

Section 1

HP

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 21 mars 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [O] [E]

né le 08 Septembre 1953 à [Localité 7] ([Localité 9]), demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

Madame [Z] [T] [S] épouse [E]

née le 12 Septembre 1960 à [Localité 7] ([Localité 9]), demeurant [Adresse 4]

représentée par M. [D] [E] son époux muni d’un pouvoir

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [C] [G] [L] [W]

né le 14 Janvier 1968 à [Localité 11] (BAS RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 20 Décembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mars 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 mai 2010, M. [D] [E] et Mme [Z] [E] ont donné à bail à M. [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 380 € outre

60 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [E] et Mme [Z] [E] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 avril 2024.

Ils ont ensuite fait assigner M. [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse par un acte d’huissier du 19 juillet 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupation.

Aux termes de l’assignation dont ils reprennent oralement le bénéfice à l’audience du 20 décembre 2024, M. [D] [E] et Mme [Z] [E], demandent au juge, au visa de la loi des articles 1224, 1728 et 1741 du code civil :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement prononcer cette résiliation;

— d’ordonner l’expulsion de M. [C] [W] et de tous occupants de son chef;

— de condamner ce dernier au paiement de la somme de 9 657.41€ selon décompte arrêté au 11 juillet 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

— de condamner M. [C] [W] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, au moins égale au montant des loyers, charges et surloyers qu’il aurait du payer s’il était resté locataire et fixer ladite indemnité à la somme de 453.29 €;

— le condamner au paiement de ladite indemnité depuis le jour de la résiliation et jusqu’à libération intégrale des lieux loués;

— dire que cette indemnité d’occupation sera indexable et révisable en fonction des augmentations de loyers et révision d’acompte de charges prévues au contrat ;

— condamner M. [C] [W] aux dépens en ce compris le cout du commandement de payer ainsi qu’à lui payer une somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

M. [D] [E] et Mme [Z] [E] font valoir qu’aucun paiement n’est intervenu depuis 1 an et qu’un décompte actualisé est adressé au locataire chaque mois. M. [E] précise l’avoir rencontré une dizaine de fois et avoir entendu à chaque fois, de nombreuses promesses de paiement jamais suivies d’effet. Il précise n’avoir jamais indexé le montant du loyer depuis 14 ans.

Bien que régulièrement assigné par remise de l’exploit à étude, M. [C] [W] n’a pas comparu ou ne s’est pas fait représenter.

Un rapport de carence concernant le diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 5 décembre 2024, M. [C] [W] n’ayant pas répondu à la convocation.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Par application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 29 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [D] [E] et Mme [Z] [E] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 25 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux baux conclus ou renouvelés avant le 29 juillet 2023, prévoit en outre que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 24 avril 2024, pour la somme en principal de 8 146.60 € correspondant aux loyers et charges impayés depuis le 24 avril 2021.

La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire qui n’a pas comparu et échoue par voie de conséquence, à contredire les éléments présentés par son bailleur.

Il est établi que M. [C] [W] ainsi que le révèle le relevé de compte produit, ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai de deux mois puisqu’il restait devoir la somme de 9 039,89 € à la date du 24 juin 2024, échéance de juin 2024 intégralement incluse et déduction étant faite des loyers prescrits.

Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 24 juin 2024 à minuit.

Depuis cette date, M. [C] [W] n’a donc plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux.

Il convient donc d’une part, d’ordonner la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [C] [W], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, une indemnité d’occupation est donc due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, étant observé que les bailleurs n’ont jamais appliqué la clause d’indexation, soit la somme de 440 euros.

D’autre part parce qu’elle doit inciter à la libération des lieux, il convient de dire qu’elle sera désormais indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (loyer de référence à date de résiliation : 380 €) et majorées des charges locatives dûment justifiées.

— Sur le montant de loyers, charges et indemnités d’occupation:

M. [D] [E] et Mme [Z] [E] produisent un décompte démontrant que M. [C] [W] reste désormais leur devoir la somme de 9 493.18 € à la date du 1er juiillet 2024, échéance de juillet incluse et déduction étant faite de la période atteinte par la prescription antérieure au 24 avril 2021 (-433.48€).

M. [C] [W] sera donc condamné au paiement de ladite somme avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

— Sur les demandes accessoires :

M. [C] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa notification à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [D] [E] et Mme [Z] [E] , M. [C] [W] sera condamné à leur verser pris ensemble, une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS,

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2010 entre M. [D] [E] et Mme [Z] [E] et M. [C] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]) sont réunies à la date du 24 juin 2024 à minuit et que le contrat de bail s’est donc trouvé résilié à cette

date ;

ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [C] [W] et de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [C] [W] à la somme de 440 € (quatre cent quarante euros) ;

CONDAMNE M. [C] [W] à payer à M. [D] [E] et Mme [Z] [E] cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 25 juin 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et de la remise des clés au bailleur et à son représentant, cette indemnité étant indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (loyer de référence à la date de résiliation 380€ – dernier indice publié à date de résiliation : indice du 1er trimestre 2024) et étant majorée des charges locatives dûment justifiées ;

CONDAMNE M. [C] [W] à verser à M. [D] [E] et Mme [Z] [E] la somme de 9 493.18 € (neuf mille quatre cent quatre vingt treize euros dix huit centimes) au titre de l’arriéré de loyers , charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 1er juillet 2024, échéance de juillet intégralement incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de

l’assignation ;

CONDAMNE M. [C] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

CONDAMNE M. [C] [W] à verser à M. [D] [E] et Mme [Z] [E] une somme de 800 € (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 21 mars 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Patricia HABER, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,