TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/02179 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I65F

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 24 avril 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. d’HLM NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-michel ARCAY de la SELARL BOKARIUS & ARCAY, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 5

PARTIE REQUISE :

Monsieur [O] [E], né le 04 Avril 1992 à [Localité 8] (GAMBIE), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Mélanie VOGEL, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 60

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-68224-2024-004474 du 15/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, assistée de Manon HANSER, greffier lors des débats, et de Virginie BALLAST, greffier lors du prononcé,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 27 février 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par un contrat du 15 décembre 2022, la S.A. d’HLM NEOLIA a donné à bail à Monsieur [O] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial et avance sur charges de 517,39 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. d’HLM NEOLIA a fait signifier à Monsieur [O] [E] le 15 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire et d’avoir à produire l’attestation d’assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la S.A. d’HLM NEOLIA a fait assigner Monsieur [O] [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 28 novembre 2024 et après un renvoi a été plaidée à l’audience du 27 février 2025.

A cette audience, la S.A. d’HLM NEOLIA a repris les termes de son assignation et demande au tribunal de :

— Dire et juger recevable et bien fondée l’assignation,

— Constater la résolution de plein droit du bail conclu entre les parties en date du 15 décembre 2022 aux torts exclusifs de Monsieur [O] [E],

— Condamner Monsieur [O] [E] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’il occupe [Adresse 5], sous peine d’astreinte de 20 € par jour de retard passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— Autoriser l’huissier instrumentaire à se faire assister en tant que de besoin du concours de la force publique,

— Condamner Monsieur [O] [E] à payer à la société NEOLIA une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle de correspondant au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le contrat de bail s’était poursuivi, indexation comprise, à compter des effets de la clause résolutoire soit à compter du 15 mars 2024, et jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [O] [E] à payer à la société NEOLIA une provision d’un montant de 3712,89 € avec les intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, au titre des impayés locatifs arrêtés au 30 juin 2024,

— En cas de délai de paiement, assortir le moratoire de la clause cassatoire par laquelle tout non-respect de ce dernier entrainera l’exigibilité immédiate du solde de la dette,

— Condamner Monsieur [O] [E] à payer à la société NEOLIA une somme de 900 € avec les intérêts de droit à compter de jour de l’assignation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que les intérêts dus pour une année entière seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner Monsieur [O] [E] en tous les frais et dépens y compris ceux du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 janvier 2024.

La S.A. d'[Adresse 10], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions d’assignation.

Monsieur [O] [E], représenté par son conseil, reprend ses conclusions datées du 26 février 2025 dans lesquelles il demande au tribunal de :

— Débouter la SA NEOLIA de l’ensemble de ses fins et conclusions,

Subsidiairement,

— Constater qu’au 20 janvier 2025 la dette locative de Monsieur [E] s’élève à 3148,77 €,

— Dire que Monsieur [E] pourra s’acquitter de ce montant par mensualité de 70€ sur 45 mois conformément à l’accord des parties et subsidiairement sur 36 mois le solde devant être réglé le 37ème mois,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Dire que la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué en cas de libération de la dette locative par Monsieur [E] selon les modalités fixées par le juge,

— Débouter la SA NEOLIA de toutes ses demandes,

— Compenser les frais et dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose avoir signé avec la demanderesse un plan d’apurement le 17 janvier 2024 et respecter ledit plan. Il souhaite se maintenir dans les lieux et verser mensuellement un complément en sus du loyer.

Un diagnostic social et financier a été réceptionné le 20 novembre 2024 dont il en a été donné lecture à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut Rhin le 5 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A. d’HLM NEOLIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Haut-Rhin le 5 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur la demande principale de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant du bail signé entre les parties le 15 décembre 2022 qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de ces obligations que des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2022 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2024, pour la somme en principal de 3143,93 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mars 2024.

Cependant, l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 date de son entrée en vigueur, précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

En outre, aux termes de l’article 24 VII de la loi précitée, dans sa rédaction applicable à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [O] [E] indique à l’audience avoir repris le versement du loyer et avoir effectué des versements en complément, conformément au plan d’apurement signé entre les parties. Si un décompte actualisé n’est pas produit, le défendeur produit dans le cadre de ses annexes les avis d’échéances et les virements effectués ainsi que les éléments financiers se rapportant à sa situation professionnelle.

Dès lors, au regard du caractère d’ordre public de protection de l’article 24 précité, des efforts de règlements d’ores et déjà effectués depuis la délivrance de l’assignation par le locataire afin de se maintenir dans les lieux caractérisant sa volonté de régulariser sa situation vis-à-vis du bailleur, il y a lieu d’accorder à Monsieur [O] [E] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, selon les modalités prévues ci-après.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion devient sans objet, ainsi que la demande d’indemnité d’occupation. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait que dès le premier impayé, tant de l’échéance de loyer et charges courants que de la mensualité d’apurement, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et le bail sera résilié de plein droit à la date d’acquisition de la clause résolutoire, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et Monsieur [O] [E] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dans les modalités rappelées au dispositif.

Sur la créance de la bailleresse

En application des stipulations du bail, le locataire est tenu de payer les loyers au terme convenu et en application de l’article 1353 alinéa 1er du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la S.A. d’HLM NEOLIA produit un décompte démontrant qu’à la date du 29 juillet 2024 Monsieur [O] [E] restait lui devoir la somme de 3536,65 euros, deduction faite des frais de recouvrement, terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [O] [E], à l’audience, n’a pas contesté le montant sollicité et a indiqué avoir effectué des versements.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3536,65€ au titre des loyers et charges échus impayés, à la date du 29 juillet 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Toute somme versée devant venir en déduction.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [O] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. Monsieur [O] [E] sollicite des délais de paiement sur 45 mois or l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 autorise l’octroi des délais de paiement sur trois ans maximum, sa demande sera dès lors rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, la demande présentée par la S.A. d’HLM NEOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2022 entre la S.A. d’HLM NEOLIA et Monsieur [O] [E] concernant le local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], sont réunies à la date du 16 mars 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] à verser à titre provisionnel à la S.A. d’HLM NEOLIA la somme de 3536,65 euros (trois mille cinq cent trente-six euros et soixante-cinq centimes) (décompte arrêté au 29 juillet 2024, terme de juin 2024 inclus) au titre des loyers et charges échus impayés et indemnités d’occupation, assortie des intérêts au taux legal à compter de l’assignation ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

AUTORISONS Monsieur [O] [E] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 70 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Monsieur [O] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM NEOLIA pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Monsieur [O] [E] sera condamné à verser à la S.A. d’HLM NEOLIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DEBOUTONS la S.A. d’HLM NEOLIA du surplus de ses demandes,

CONDAMNONS Monsieur [O] [E] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A. d’HLM NEOLIA de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de la présente ordonnance ;

Le Greffier, Le Président,