TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n° 25/0172

N° RG 24/01495 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I3KD

Section 2

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [F] [N]

né le 22 Juillet 1982 à [Localité 8] (CHINE), demeurant [Adresse 1] (SUISSE) -

représenté par M^e Romain BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

Madame [M] [Z]

née le 23 Janvier 1982 à [Localité 12] (CHINE), demeurant [Adresse 1] (SUISSE) -

représentée par M^e Romain BOOS, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 72

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [X] [E] [O] épouse [G] [V]

née le 31 Mars 1974 à [Localité 14] (CAMEROUN), demeurant [Adresse 2] (HAUT-RHIN)

non comparante

Madame [W] [H]

née le 03 Avril 2001 à [Localité 6] ([Localité 9] ATLANTIQUE), demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Jean-Luc GOUILLOUX : Président

Patricia HABER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 05 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025 et signé par Jean-Luc GOUILLOUX, juge des contentieux de la protection, et Patricia HABER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 13 Octobre 2022, Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] ont donné en location à Madame [X] [E] [O] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 11] de 72 mètres carrés de type F4 en duplex, moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision sur charges de 40 euros. Par acte du même jour, Madame [W] [H] s’est portée caution solidaire pour le paiement du loyer, des charges et détériorations locatives pour un montant maximum correspondant à neuf années de loyers et charges.

En raison d’impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Madame [X] [E] [O] le 16 Novembre 2023,

Par exploits de Commissaire de Justice délivrés le 21 Juin 2024, Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] ont fait assigner Madame [X] [E] [O] et Madame [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de MULHOUSE aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties par acquisition de la clause résolutoire ;

— Dire et juger que la partie défenderesse est occupante sans droit ni titre depuis le 28 Décembre 2023.

En conséquence :

— Condamner Madame [X] [E] [O] ainsi que tous occupants de son chef à évacuer immédiatement et sans délai les locaux qu’elle occupe au [Adresse 3] sous peine d’y être contrainte par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue ;

— Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant de 764,48 euros correspondant au montant du loyer augmenté des provisions sur charges actuellement dus à compter du 28 Décembre 2023 date d’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’au départ effectif des locaux concernés, sous réserve du décompte de charges définitif ;

— Condamner Madame [X] [E] [O] à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— Condamner Madame [X] [E] [O] à payer aux bailleurs la somme de 1 025,95 euros correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2023 avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer du 16 Novembre 2023 sur la somme de 1 025,95 euros et à compter des présentes pour le surplus ;

— Condamner Madame [X] [E] [O] à payer aux bailleurs la somme de 282,50 euros correspondant au loyer impayé pour la période allant du 1er au 28 Décembre 2023 date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— Condamner Madame [W] [H] à garantir Madame [X] [E] [O] pour la somme de 1 308,45 euros, es qualité de caution.

— Condamner Madame [X] [E] [O] à payer aux demandeurs la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du CPC

— Condamner la partie défenderesse aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissement, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et de signification Ccapex d’un montant de 97,53 euros.

À l’audience du 5 Novembre 2024, Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] représentés par leur Conseil, réitèrent leurs prétentions et s’en remettent, pour le surplus à leur assignation et ses pièces, sauf à réactualiser la dette à la somme de

3 713,19 euros.

Madame [X] [E] [O] bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice délivré à personne, n’est ni présente ni représentée, et Madame [W] [H], bien que régulièrement citée par acte de Commissaire de justice délivré à domicile, n’est ni présente ni représentée.

L’enquête préalable à toute demande d’expulsion n’est pas parvenue à la juridiction.

L’affaire est mise en délibéré au 16 Janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] justifient de la saisine de la CCAPEX par voie électronique réceptionnée le 16 Novembre 2023, soit deux mois au moins avant la signification de l’assignation intervenue le 21 Juin 2024,

Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] justifient de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département du Haut-Rhin dans le délai requis, pour avoir été réceptionnée par voie électronique le 21 Juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 5 Novembre 2024

En conséquence, la demande en résiliation de bail de Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z], qui respecte les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Le contrat de location du 13 Octobre 2022 prévoit :

* une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou autres accessoires et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

À la suite d’impayés, Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] ont fait délivrer à Madame [X] [E] [O] un commandement de payer en date du 16 Novembre 2023 pour la somme en principal de 1 025,95 euros.

Madame [X] [E] [O] n’ayant, dans le délai légal de six semaines, ni réglé les causes du commandement de payer ni saisi la juridiction compétente pour solliciter la suspension de l’effet de la clause résolutoire du bail et l’octroi d’un délai de paiement, ladite clause résolutoire s’est appliquée de plein droit. Le bail du 13 Octobre 2022 prévoyant un délai de deux mois pour l’application de la clause résolutoire suite à un commandement de payer, clause plus favorable au locataire que le délai légal, il y a lieu de retenir le délai de deux mois. En conséquence le bail a été résilié à date du 16 Janvier 2024.

En conséquence, elle est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date et il y a donc lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai de deux mois prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le cautionnement solidaire

Par acte signé le 13 Octobre 2022, Madame [W] [H] s’est portée caution solidaire de Madame [X] [E] [O] dans la limite de la somme correspondant à neuf années de loyers et de charges tel qu’indiqué en page 2 de l’acte de cautionnement. Elle s’est engagée à garantir au bailleur le montant initial de son engagement sur les loyers dus par la locataire, auquel doivent s’ajouter les indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes, et tous les frais éventuels de procédure.

Défaillante à la procédure, elle ne conteste ni la validité de son engagement ni l’assignation qui lui a été notifiée ni les demandes effectuées.

Elle sera donc condamnée à garantir Madame [X] [E] [O] au paiement de l’arriéré locatif.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation présente un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Madame [X] [E] [O] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 Janvier 2024, causant ainsi un préjudice à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z]

Il convient de réparer ce dommage et de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit un total de 764,48 euros, que Madame [X] [E] [O] sera tenue de régler à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] à compter du 17 Janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux.

Sur les loyers et charges impayés

Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] établissent le principe et le quantum de la créance locative invoquée en versant aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de location signé entre eux et Madame [X] [E] [O],

— le contrat de cautionnement signé entre eux et Madame [W] [H],

— le courrier recommandé avec avis de réception envoyée par le gestionnaire des bailleurs à la locataire reçu le 6 octobre 2023 indiquant un arriéré de 1 536,47 euros

— le commandement de payer du 16 Novembre 2023 faisant apparaître un arriéré d’un montant en principal de 1 025,95 euros,

— le décompte de créance locative au 14 Juin 2024 avec régularisation des charges faisant apparaître un arriéré de 1 612,95 euros prenant en compte les sommes dues pour les mois de janvier 2024 à Juin 2024 et correspondant aux éventuelles indemnités d’occupation qu’il y a lieu de ne pas retenir et revenir à la somme correspondant aux loyers et charges non payés fin novembre 2023 à savoir la somme de 1 025,95 euros tel qu’indiqué dans l’assignation.

Madame [X] [E] [O] n’invoque ni ne justifie d’un paiement libératoire ou d’une cause exonératoire de règlement.

Par ailleurs, dans le cas d’une créance périodique, le point de départ des intérêts court sur le montant des sommes dues au jour de la sommation.

Il convient en conséquence de condamner Madame [X] [E] [O] à payer à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] la somme de 1 025,95 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 Novembre 2022 (terme de Novembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le bail étant résilié à la date du 16 Janvier 2024, il y a lieu de condamner Madame [X] [E] [O] à payer aux demandeurs les loyers dus et tels que figurant dans la demande soit la somme de 282,50 euros.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [X] [E] [O] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer.

Il est rappelé que les frais et dépens de l’exécution forcée de la présente décision, sont régis par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution

Il paraît inéquitable de laisser Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] supporter l’intégralité des frais non compris dans les dépens qu’ils ont pu exposer ; une indemnité de 800 euros leur sera allouée par Madame [X] [E] [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Étant compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter en tout ou partie l’exécution provisoire de droit prévue par l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE RECEVABLE la demande en résiliation de bail formée par Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] ;

CONSTATE que le bail consenti le 13 Octobre 2022, par Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] d’une part au profit de Madame [X] [E] [O] d’autre part portant sur un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 11] de 72 mètres carrés de type F4 en duplex, moyennant un loyer mensuel initial de 700 euros et une provision sur charges de 40 euros se trouve résilié à compter du 16 Janvier 2024 ;

En conséquence, ORDONNE à Madame [X] [E] [O] de libérer les lieux loués de tous occupants et de tous biens de son chef ;

DIT qu’à défaut d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son EXPULSION et à celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

FIXE au montant du loyer et des charges en cours dans les conditions prévues par le contrat de location résilié, soit la somme de 764,48 euros ; le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [X] [E] [O] à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z], au paiement de laquelle elle sera condamnée à compter du 17 Janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [X] [E] [O] à payer à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] la somme de 1 025,95 euros (mille vingt-cinq euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêté au 30 Novembre 2023 (terme de Novembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 21 Juin 2024.

CONDAMNE Madame [X] [E] [O] à payer à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] la somme de 282 ,50 euros (deux cent quatre-vingt-deux euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré de loyers allant du 1er au 28 Décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [W] [H] es qualité de caution à garantir Madame [X] [E] [O] pour la somme de 1 308,45 euros

CONDAMNE Madame [X] [E] [O] à payer à Monsieur [F] [N] et Madame [M] [Z] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [X] [E] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ceux compris le coût du commandement de payer d’un montant de 97,53 euros.

RAPPELLE qu’en cas d’exécution forcée de la présente décision, les frais, émoluments et honoraires sont régis par l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le 16 Janvier 2025 à [Localité 10], et ont signé :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,