TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 11]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 6]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01313 – N° Portalis DB2G-W-B7I-I2FW

Section 3

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 09 janvier 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. VEGE prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean luc VONFELT de la SAS VONFELT & ASSOCIES, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 57

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [F] [C]

né le 27 Janvier 1984 à [Localité 10] (KOSOVO)

demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [U] [C]

née le 12 Février 1985 à [Localité 9] (KOSOVO)

demeurant [Adresse 2]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 03 Octobre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 09 janvier 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 4 février 2021, la SCI VEGE a loué à Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à 68300 SAINT LOUIS, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 600 € provision sur charges comprise.

Suite à des impayés de loyers, la SCI VEGE a fait délivrer aux locataires plusieurs mises en demeure de payer l’arriéré de loyer.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2024, la SCI VEGE a fait assigner Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

Déclarer la demande de la SCI VEGE régulière et recevable et bien fondée,

Condamner in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] à payer un montant de 8548,75 € correspondant aux loyers impayés et provisions sur charges selon décompte arrêté au 31 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation

Condamner in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] à payer un montant de 231,60 € correspondant aux charges réelles impayées pour l’année 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Condamner in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] à payer un montant de 342,62 € correspondant aux charges réelles impayées pour l’année 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des défendeurs,

Juger que Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] sont occupants sans droit ni titre à compter de la décision à intervenir,

En conséquence, condamner Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] ainsi que tous occupants de leur chef à évacuer immédiatement et sans délai, les locaux qu’ils occupent [Adresse 3] [Localité 7], sous peine d’y être contraints par la force publique en cas de non-exécution de la décision qui sera rendue,

Fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à un montant de 594,79 € correspondant au montant du loyer actuellement dû, à compter de la décision exécutoire à intervenir prononçant la résiliation du contrat de bail jusqu’à parfaite évacuation des lieux loués sous réserve du décompte de charges définitif,

Condamner in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux loués,

Condamner in solidum les défendeurs à lui payer un montant de 1000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner in solidum Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris l’intégralité des frais, émoluments et honoraires liés à une éventuelle exécution forcée de la présente décision par voie d’huissier, et en particulier tous les droits de recouvrement ou d’encaissements ;

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 24 mai 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 3 octobre 2024.

A cette audience, la SCI VEGE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation. Elle souligne que le loyer courant n’est pas réglé.

Cités par acte délivré à personne pour Monsieur [F] [C], et à sa personne pour Madame [U] [C], ces derniers n’étaient ni présents ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pas été réalisé en l’absence de réponse des défendeurs.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 24 mai 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 octobre 2024.

Par ailleurs, la SCI VEGE justifie avoir saisi la caisse d’allocation familiales du Haut-Rhin le 22 mai 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort des pièces fournies qu’au 31 mars 2024, la dette locative de Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] s’élève à la somme de 8548,75 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mars 2024 inclus.

Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il n’est pas davantage produit une décision de la commission de surendettement.

Au vu des justificatifs fournis, la créance est donc établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 2 mars 2024.

Sur le paiement des charges

En application de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables qui sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, pour appuyer sa demande la SCI VEGE produit :

— La taxe foncière 2022,

— Les factures VEOLIA au titre de l’année 2022,

— La facture GINKGO SERVICES au titre des espaces verts

pour l’année 2022,

— Le règlement de copropriété,

— Le courrier de la SCI VEGE du 3 janvier 2023,

— La taxe foncière 2023,

— Les factures VEOLIA au titre de l’année 2023,

— La facture SARL NETT 3F au titre des espaces verts pour l’année 2023,

Il résulte qu’au titre de l’année 2022, Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] sont redevables de la somme de 591,65 €. Il convient, néanmoins, de déduire la somme mensuelle de 30 € au titre de la provision sur charges.

Au titre de l’année 2023, les locataires sont redevables de la somme de 342,62 € après déduction de la provision sur charges (270 € + 70 €).

Ces derniers, non comparants ne justifient pas de la non prise en compte par le bailleur d’un versement.

Dès lors, Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022, sont redevables de la somme de 231,60 € et au titre de l’année 2023, de la somme de 342,62 €. Ils seront condamnés solidairement au versement des deux sommes, majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la résiliation

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En l’espèce, l’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, de sorte que les conditions d’une résiliation judiciaire sont réunies.

Par ailleurs, la SCI VEGE justifie dans le cadre de son annexe 5 avoir adressé aux défendeurs plusieurs courrier dont le dernier en courrier recommandé avec accusé de réception signé le 12 décembre 2023 et portant sur le non-paiement des loyers.

Par conséquent, le défaut de paiement persistant sur plusieurs mois, caractérise le manquement grave justifiant que soit prononcée la résiliation du contrat de bail liant les parties aux torts des locataires et ce, à la date du présent jugement.

L’expulsion de Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] sera ordonnée, en conséquence.

D’autre part, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans le mois de la signification de la présente décision. Il n’est pas justifié par le demandeur la nécessité d’ordonner l’évacuation des locataires immédiatement.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C], de leur bien ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

De plus, une indemnité d’occupation est due depuis la résiliation du bail et ce jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs au bailleur ou à son représentant.

Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période du 9 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant à libérer les lieux.

En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité.

Il convient d’une part, de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 594,79 €, et d’autre part, de dire qu’elle sera révisée aux conditions du bail c’est à dire indexée sur la variation annuelle de l’indice de référence des loyers et majorées des charges locatives dûment justifiées

La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n’y a pas lieu de l’assortir d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens sans qu’il n’y ait lieu de statuer sur les dépens de l’exécution forcées, hypothétiques à ce stade

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI VEGE, Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 600 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE l’action recevable ;

PRONONCE la résiliation à compter du 9 janvier 2025, du bail conclu le 4 février 2021 entre la SCI VEGE, d’une part, et Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] à 68300 SAINT LOUIS ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI VEGE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] solidairement à verser à la SCI VEGE la somme de 8548,75€ (décompte arrêté au 31 mars 2024, échéance de mars 2024 inclus), correspondant à l’arriéré de loyer et provision sur charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] solidairement à verser à la SCI VEGE la somme de 231,60 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] solidairement à verser à la SCI VEGE la somme de 342,62 € au titre de la régularisation des charges pour l’année 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] solidairement à verser à la SCI VEGE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 594,79 €, à compter du 9 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI VEGE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] in solidum aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur les dépens de l’exécution forcée ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] et Madame [U] [C] in solidum à verser à la SCI VEGE une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 09 janvier 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,