TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 8]

[Localité 7]

N° RG 25/00091 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JHX5

MINUTE n° 25/00182

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 20 OCTOBRE 2025

Laurence ROUILLON, Vice-Présidente placée auprès de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar, Juge des Contentieux de la Protection déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, statuant publiquement par mise à disposition au greffe le 20 octobre 2025 après débats à l’audience publique du 22 septembre 2025 à 14h00

assistée de Tess KOEGELE, Greffière, présente lors des débats et de Véronique BIJASSON, Greffière, présente lors de la mise à disposition au greffe

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 9] (RCS Strasbourg B 945 651 149), dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié audit siège

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [N]

né le 14 Juillet 1990 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparant

Madame [P] [B]

née le 08 Juillet 1993 à [Localité 10] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

Copie(s) délivrée(s)

aux parties

le

Copie exécutoire délivrée

à

le

Jugement réputé contradictoire en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon contrat du 11 février 2021, la SA [Adresse 9] a donné en location à Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 6]. Un contrat de location pour un garage sis [Adresse 4] était par ailleurs souscrit entre les parties le 01 février 2021. La prise d’effet des deux engagements de location était fixée au 01 mars 2021.

Par acte du 05 décembre 2024, la SA HLM DOMIAL a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, pour un montant de 822,11 euros, comme représentant les loyers et charges impayés à cette date.

Par assignation délivrée le 12 mars 2025 à l’égard de Monsieur [C] [N] et de Madame [P] [B] (selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile), la SA [Adresse 9] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de THANN d’une demande par laquelle il a été sollicité :

— la constatation de la résiliation du contrat de location par acquisition de la clause résolutoire de plein droit, subsidiairement le prononcé de cette résiliation ;

— l’expulsion de Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] du logement et de ses annexes, dont le garage,

— leur condamnation solidaire d’avoir à lui payer la somme de 1.600,30 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 18.02.2025,

— leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à une somme équivalente aux loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite normale du bail, ceci jusqu’à libération complète des lieux et restitution des clés,

— leur condamnation solidaire à lui payer un montant de 800,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens, en compris le coût du commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX,

— de rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 septembre 2025, ceci sur demande en audience de la sœur de [P] [B], qui faisait état de ce que celle-ci était souffrante et la SA [Adresse 9] étant représentée par son avocat, qui n’a pas fait connaître d’opposition.

A l’audience du 22 septembre 2025, la SA HLM DOMIAL a été représentée par son conseil qui a sollicité l’adjugé de ses conclusions d’assignation en déposant ses pièces, dont un décompte actualisé de la dette locative.

Les défendeurs n’ont pas comparu mais un courrier (LRAR) a été adressé au tribunal aux noms de « [B] [P] et [C] [N] » sollicitant un échéancier pour régulariser la dette, à raison de 150 euros mensuels en plus du « loyer initial ». Il y était encore fait état de ce qu’ils auraient tous deux retrouvé du travail (agent d’entretien et cariste) et de que la CAF allait reverser 250 euros à DOMIAL.

Il y aura lieu, eu égard aux modalités de comparution des parties ainsi que de la valeur en litige, de statuer par décision réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24. III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité, la demande aux fins de résiliation de bail pour dette locative doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De même, l’article 24. II du même texte prévoit que les bailleurs personnes morales (autres qu’une SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus) ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), cette saisine étant toutefois réputée faite dès lors que persiste une situation d’impayés alors que l’organisme payeur des aides au logement (en l’espèce CAF) a été informé des impayés de loyers.

En l’espèce, la SA d’HLM DOMIAL justifie avoir accompli ces formalités dans les délais impartis, la demande en résiliation de bail ayant été notifiée par la voie électronique aux services de la préfecture du Haut-Rhin le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 juin 2025, ainsi que la CCAPEX avait été avisée de l’impayé locatif le 06 décembre 2024.

La demande formée à l’encontre de Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] aux fins de constater voire prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties doit donc être déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En outre, en application des dispositions de l’article 24. I de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

Dans la présente espèce toutefois, il est à noter que le contrat de bail ayant été établi antérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, il y est stipulé un délai de deux mois pour l’acquisition de la clause résolutoire en cas d’impayés de loyers et charges, ce qui correspondait à l’état de la législation au jour de la conclusion du contrat de bail.

A l’appui de sa demande, la S.A. [Adresse 9] produit notamment :

— les contrats de location la liant à Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] ;

— le commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location délivré le 05 décembre 2024 ;

— le décompte locatif annexé à l’assignation ainsi qu’un décompte actualisé arrêté au 16 septembre 2025.

Sur la résiliation du bail et la dette locative :

Il est établi par le décompte locatif produit à l’appui de l’assignation et soumis au contradictoire des parties que Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] n’ont pas acquitté les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa signification soit avant le 05 février 2025 (dette à cette date : 1.599,22 euros).

La résiliation du bail, par application de la clause résolutoire de plein droit prévue au contrat de location, est donc rétroactivement acquise depuis cette date.

Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] n’ont pas davantage qu’à la première audience comparu à l’audience de renvoi du 22 septembre 2025, mais ont adressé un courier par lequel ils sollicitent l’octroi de délais de paiement afin de s’acquitter de la dette.

Les débats et le décompte produit par la SA HLM DOMIAL permettent d’établir qu’à ce jour, ils restent devoir au titre de l’arriéré locatif un montant de 5.831,26 € (après déduction des frais non justifiés de rejet de prélèvement qui ont le caractère de clause pénale).

Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] seront condamnés à payer à la SA d’HLM DOMIAL ce montant de 5.831,26€ au titre de l’arriéré locatif (logement + garage) dû au 16 septembre 2025. Au vu de la stipulation de solidarité entre co-preneurs figurant au contrat de location, cette condamnation sera de caractère solidaire. En application de l’article 1231-6 du Code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

Aux termes des dispositions de l’article 24. V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, ceci par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, dès lors que le locataire paraît en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (suspension des procédures d’exécution, majorations d’intérêts ou pénalités non encourues). Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite le cas échéant les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, si Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] se sont manifestés par courrier envers la juridiction dans le sens de solliciter des délais de paiement, ils ne justifient pas de leur situation économique actuelle, ni ne démontrent ou même n’allèguent avoir effectué des paiements établissant qu’ils auraient repris le paiement du loyer courant.

Le décompte locatif produit par la SA [Adresse 9] ne présente aucun mouvement créditeur en faveur des locataires depuis septembre 2024.

Il résulte de ces circonstances que l’octroi de délais de paiement n’apparaît pas fondé, ni a fortiori que les conditions pour une éventuelle suspension des effets de la clause résolutoire seraient réunies.

Leur demande de délais sera par conséquent rejetée.

Sur la demande d’évacuation, le cas échéant d’expulsion et l’indemnité d’occupation :

La résiliation du contrat de location du logement ainsi que de son accessoire le contrat de location du garage étant acquise à la SA d’HLM DOMIAL, il est constaté que Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux et doivent ainsi être condamnés à les évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, aucun élément ne justifiant de supprimer ledit délai.

Il est rappelé que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

Ainsi, en application des dispositions précitées, il y a lieu de rappeler que “les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; qu’à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire” (soit deux mois à compter de la signification de l’acte – article R.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

En conséquence de la résiliation des contrats de location, la SA d’HLM DOMIAL est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement et de ses annexes et du préjudice subi du fait de l’occupation indue.

En l’espèce, il conviendra de faire droit à la demande de la SA d’HLM DOMIAL et de condamner Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 608,98€, exclusion faite des aides au logement) et ce jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, indemnité majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, il conviendra de condamner Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 05 décembre 2024 et de la dénonciation de l’impayé à la CCAPEX.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre des dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

L’équité ne fait pas obstacle à ce que les frais non répétibles dans les dépens occasionnés à la SA d’HLM DOMIAL par la présente instance soient mis à la charge de Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B], ceci à hauteur de 250,00 euros.

Au vu des dispositions de l’article 1310 du Code Civil, aucune stipulation de nature contractuelle ni aucune disposition légale ne justifie le caractère solidaire de la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’exécution provisoire de la décision a lieu de droit et aucun motif ne commande d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande formée par la SA d’HLM DOMIAL à l’encontre de Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 11 février 2021.

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ont été acquis à la date du 05 février 2025.

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 5.831,26€ (cinq mille huit cent trente et un euros et vingt six cts) au titre de l’arriéré locatif (logement + garage) dû au 16 septembre 2025.

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2025.

REJETTE la demande de délais de paiement formée par courrier du 08.02.2025 de Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B].

En conséquence,

CONSTATE que Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] ne disposent plus de titre pour occuper les lieux loués depuis le 05 février 2025.

CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] à évacuer, de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux loués à savoir un appartement – 1erétage – sis [Adresse 2] à [Localité 6], ainsi que le garage n°3423, porte 14, sis [Adresse 4] à [Localité 6], ceci dans le délai légal de DEUX (2) MOIS à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

A défaut de libération volontaire de leur part dans ce délai,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, après accord de l’autorité administrative compétente.

RAPPELLE que le sort des meubles laissés dans les lieux loués est strictement encadré par la loi et notamment par les articles L.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution relatifs aux opérations d’expulsion.

CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] à payer à la SA d’HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié (à ce jour 608,98€ exclusion faite des aides au logement), ceci à compter du 17 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés entre les mains du bailleur ou de son représentant, majorée des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

RAPPELLE que le dépôt de garantie est restitué selon les modalités fixées à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En tout état de cause,

CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] aux entiers dépens de la procédure en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la CCAPEX.

CONDAMNE Monsieur [C] [N] et Madame [P] [B] à payer à la SA d’HLM DOMIAL la somme de 250€ (deux cent cinquante euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

REJETTE le surplus des demandes.

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit du présent jugement.

AINSI jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt octobre deux mille vingt-cinq, par Laurence ROUILLON, Vice-présidente placée auprès de la Première Présidente de la Cour d’Appel de Colmar déléguée au Tribunal de Proximité de Thann, assistée de Véronique BIJASSON, Greffier

Le Greffier, Le Juge,